Estimación de costos y planificación de plazos del arquitecto - experiencias

Buenas noches a todos,

Intento resumir brevemente nuestra situación actual y agradecería opiniones y consejos.

El año pasado comenzamos la planificación con el arquitecto y la concluimos con éxito hasta noviembre, incluyendo los fondos de préstamo necesarios para la construcción. La estimación de costos estaba lista, el terreno fue comprado y el 14.01 se otorgó el permiso de construcción, por lo que estábamos optimistas para comenzar la construcción el 21.05 como estaba planeado.

Luego siguieron los cálculos estructurales (esto tomó 6 semanas) y la planificación ejecutiva, es decir, todas las fases de servicio 1-8 encargadas al arquitecto. Todo esto se prolongó mucho y las licitaciones se enviaron a principios de mayo. Para nosotros, como profanos, ya es muy dudoso obtener ofertas adecuadas de los artesanos en la situación actual del mercado.

Así fue en realidad. Los precios para la obra gruesa ya están por las nubes, pero ¿no debería haberlo sabido el arquitecto en su planificación de tiempos? Ahora se planean partes de manera más sencilla, se pospone el inicio de la construcción a principios de septiembre, etc. No tenemos un gran problema con eso, pero los intereses de disposición comienzan a partir de noviembre.

¿Cómo deberíamos actuar mejor? Es una fase muy temprana pero debo tomar las riendas un poco.

1. ¿Se pueden cobrar más adelante los intereses de disposición como costos incurridos?
2. La única estimación de costos fue el documento para el banco, ¿el arquitecto no debe presentar otra estimación detallada según la HOAI?
3. ¿Qué otros servicios nos corresponden según las fases de servicio?
4. ¿Hasta cuánto puede sobrepasar la suma mencionada en el contrato del arquitecto? ¿Qué sucede entonces?

Podemos manejar costos adicionales, pero preferiría no tener que desprenderme de mi piso debido a una mala estimación y un calendario deficiente.

Quizás tengan algunos consejos para encauzar la situación sin escalarla directamente.

Buena suerte,

Jan

Casi diría que eso entra dentro del riesgo general al construir con arquitectos. Con nosotros no fue diferente.

Cuándo deben realizarse las estimaciones / actualizaciones de costos debería estar en la HOAI. Creo recordar vagamente que la desviación entre la estimación de costos (LPH 1) y la fijación de costos (LPH 8 ?) puede ser del 20%. Entre medias está el cálculo de costos según la planificación de ejecución. Esto se sitúa por debajo del 20%, creo que en torno al 10%, pero al menos está escalonado. También es interesante saber qué se considera “servicios especiales”, que NO son relevantes para las desviaciones del 20% respecto a la estimación inicial.

No sé si y en qué medida se pueden derivar reclamaciones de indemnización por el transcurso del tiempo. ¿Tenéis en vuestro contrato de arquitecto algún plazo para las distintas Lph? Si no, me imagino que podría ser difícil armar un “caso” a partir de ello. No es raro que el período desde la contratación hasta la mudanza abarque 2 años al construir con arquitectos.

No me malinterpretes. Eso también me molesta, pero me he resignado. Creo que lo más inteligente habría sido hacer la financiación con el banco solo al inicio de las licitaciones para aprovechar al máximo el plazo del crédito. Pero tampoco lo hicimos por falta de experiencia. O también se podría haber hecho incluir en el contrato de arquitecto hasta cuándo deben estar terminadas la planificación para la presentación, la planificación de ejecución, el envío de los LVs y la adjudicación. Si los arquitectos se prestarían a eso, lo tendría con un gran signo de interrogación. En parte es comprensible, ya que hay dependencias con las autoridades de aprobación u otros que afectan las secuencias temporales. Los estructuristas y los asesores energéticos también suelen ser causa de retrasos, por lo que para mí es comprensible que un arquitecto dude en dar plazos vinculantes. ¿Qué puede hacer si el estructurista o asesor energético, contratado por el propietario, no cumple el calendario?

De todas formas, leeré esto con interés, quizás aquí se abran enfoques nuevos, también para mí. [emoji4]

Sí, es molesto, pero generalmente se supera la fase de provisión, no solo con el arquitecto, sino también con el contratista general. Para los intereses debería planificarse un margen de seguridad. Espero que lo tengáis. Los costos incurridos no puedes deducirlos.

En cuanto a los plazos, deberíais fijar la rescisión del contrato del piso justo antes de que se venza el plazo. En la construcción con arquitecto puede añadirse mucho más tiempo, al igual que en la construcción estructurada con contratista general, incluso con trabajos propios adicionales.

En cuanto a fechas, deberían fijar la cancelación del contrato del apartamento justo al límite.

Nuestro arquitecto dijo como regla aproximada que se puede contar con la entrada una vez transcurridas 10 semanas después de colocar el suelo de cemento. ¿Es realista según tu experiencia?

Para entonces, todos los oficios deberían estar adjudicados y con fechas de inicio/fin y cláusulas de indemnización. Aunque eso, por supuesto, sólo ayuda de manera limitada cuando ya se ha dado el aviso y hay que salir.

De todas formas, planeamos una o media mensualidad de superposición para aliviar todo el tema de la mudanza.

Al mismo tiempo, la demanda de pisos en alquiler aquí y en otros lugares es muy alta, es decir, encontrar un nuevo inquilino debería ser bastante fácil... y con los últimos vecinos que se mudaron por la construcción nueva, había fila de interesados. Eso también habla a favor de esperar justo hasta el último momento [emoji4]

Hola a todos,

las experiencias van al menos en la misma dirección. No mejora las cosas por el momento, pero al menos tranquiliza saber que estamos en el proceso habitual.

Los intereses de disponibilidad y los costos adicionales ya están calculados de manera generosa, así que no hay que ponerse nervioso ahora. Al final, sin embargo, me digo que al decidir construir con un arquitecto también se eligió la esperanza de obtener transparencia.

En este momento no siento que la haya, en cuanto al control del trabajo del arquitecto. Me cuesta aceptar que una fase de licitación dure desde enero y que un cronograma de construcción de febrero esté mucho retrasado.
El libro [HOAI] está comprado, pero ¿cómo puede un profano deducir de él qué se puede exigir concretamente al arquitecto sin destruir la base común de trabajo?

Profesionalmente, como gestor de proyectos de TI, debo esa transparencia en cuanto a tiempo y presupuesto a mis clientes, quizás por eso tengo cierta exigencia hacia el arquitecto.

Un saludo cordial

HOAI como libro está comprado, pero ¿cómo se deduce uno como profano qué se puede reclamar concretamente al arquitecto sin destruir inmediatamente la base común de trabajo?

Creo que ese dinero te lo podrías haber ahorrado [emoji6] Yo más bien consultaría a un perito para aclarar cuestiones específicas de la HOAI. Es bastante legalista.

La pregunta que haces es precisamente la cuestión clave. Mi impresión es que muchos arquitectos no tienen precisamente como característica principal la capacidad de entendimiento, la capacidad crítica y la autorreflexión.

Profesionalmente, como gestor de proyectos de TI, debo esta transparencia en cuanto a tiempo y presupuesto a mis clientes, quizás por eso tengo ciertas exigencias hacia el arquitecto.

Bienvenido al club. Cualquiera con una formación sólida en gestión de proyectos se volvería loco al conocer las prácticas habituales en la construcción. Pero no sirve de nada, puedes volverte loco o simplemente aceptarlo. Cambiarás muy poco.

Puntualidad, transparencia, comunicación (proactiva) o incluso solo la aceptación de que los clientes tienen una cierta (mayorada) necesidad de información no son precisamente las competencias principales en la construcción. Es simplemente un mundo diferente...