Bungaló angular en parcela de 800 m² - ¿es financieramente viable?

Hola a todos,

después de haber leído ya muchos hilos sobre el tema de la viabilidad, igualmente me uno y agradecería algún que otro comentario.

Desde hace algunas semanas estamos ante la decisión de construir o comprar. Dado que el mercado en nuestra región actualmente no ofrece objetos de compra aceptables, el peso se desplaza cada día un poco más hacia construir. Además, podríamos comprar un terreno en el que se viviría bien.

Aquí los datos generales del proyecto:

Terreno:
800 m² (23x35 m).
72 k€ sin costos adicionales.
Superficialmente no es un terreno problemático, perfectamente accesible y plano como una tabla.

Casa deseada:
Bungalow en ángulo.
110-120 m² de superficie habitable, sin sótano.
Llave en mano, Kfw 70.
Ático no desarrollado, pero utilizable como espacio de almacenamiento.
Tendencia a casa de piedra, pero no se excluye otro tipo.

Tenemos un presupuesto total de MÁXIMO 300 k€ - incluido seto, manzano y leña para la chimenea ;). Preferiblemente 260-280 k€.

Entonces:
280 k€ presupuesto (con algo de margen hacia arriba)
- 72 k€ terreno
- 40 k€ costos adicionales de construcción (con algo de margen hacia abajo :))
= 168 k€ para la casa.

Esto daría un precio llave en mano de 1400-1500 €/m².

La financiación debería componerse de la siguiente manera:
- Capital propio - 110 k€.
- 100 k€ KFW 124+153
- aprox. 80 k€ préstamo bancario con interés fijo a 20 años como amortización total (ambos tenemos unos 40 años).

Resulta en una carga mensual de aprox. 1000,00 €/mes, que podemos asumir con tranquilidad.

¿Qué opinan - es posible?

Gracias y saludos,
Andreas

Lo que has olvidado es:
- Obras exteriores con 10-15T€.
- ¿posiblemente garaje/cochera?
- Revestimientos de suelos/materiales de pintura
- posiblemente mobiliario, como cocina

No puedo evaluar cómo son los precios de un bungalow en comparación con una casa de 1,5 o 2 pisos, ya que aunque se elimina la escalera, se necesita más muro exterior, más superficie de techo y más losa de cimentación.

1000€ para un préstamo de 180T€ debería significar aproximadamente un 3,5% de amortización y un plazo de 20 años.
Por lo tanto, también debería encajar más o menos con vuestra edad.

Hola Andreas,

Superficialmente, no es un terreno problemático, perfectamente accesible y plano como una tabla.

En este punto, no pocos propietarios se han equivocado seriamente; saberás más detalles cuando tengas el plano preliminar del topógrafo y el informe geotécnico preparado => palabra clave "costos adicionales de cimentación".

Casa deseada:
Bungalow en forma de L.
110-120 m² de superficie habitable. sin sótano.
Llave en mano, KfW 70.
Ático no terminado, pero utilizable como trastero.

Un bungalow en forma de L tiene sus trampas y costes. Estimo que tendrás que contar con unos 190-200 TEUR para 120 m² de superficie habitable. Para un bungalow cuadrado WD, aproximadamente 180 TEUR.

Entonces:
280 k€ presupuesto (con algo de margen hacia arriba)
-72 k€ terreno
-40 k€ costos adicionales de construcción (con algo de margen hacia abajo :))
= 168 k€ para la casa.

No exactamente....

Presupuesto: TEUR 300
Terreno: TEUR 72
Costos adicionales de construcción: TEUR 35
Reserva para costos adicionales de cimentación: TEUR 8-10
Trabajos de pintura / revestimientos de suelo: TEUR 15
Áreas exteriores: TEUR 10
Garaje 3 x 9, incluyendo puerta seccional: TEUR 10

Quedan TEUR 148 para el bungalow. Por ese precio obtienes un bungalow cuadrado de unos 100 m² de superficie habitable.

Saludos cordiales desde la carretera

Vista superficialmente no es un terreno problemático, perfectamente accesible y plano como una tabla.

Cuidado, ese mismo aspecto nos costó casi 15 000 euros extra. Los primeros 50 cm tuvieron que ser removidos, y aunque el terreno quedó plano, estaba más bajo que el canal.

Entonces hay tres opciones. Bomba de achique, levantar muro, o como vamos a hacer nosotros, echar grava y compactar. En total 350 m³ o 600 toneladas de grava. El costo solo del material es casi 10 000€. A esto se suman la mano de obra, el IVA y la eliminación del material excavado + muro de contención.

Cuidado, justo este aspecto nos costó casi 15 000 euros extra.

Hm, eso debería aparecer en el informe geotécnico, ¿no? En el terreno vecino ya se está construyendo activamente. Y al menos para mi mirada de profano extrema, no parece que los cimientos hayan sido problemáticos. Pero eso no significa nada, porque una vez puesta la losa de cimentación, no se ve qué hay debajo. Así que es sin duda un aspecto a tener en cuenta.

De todas formas, muchas gracias por las valoraciones hasta ahora. Coinciden (más o menos! :-)) con nuestras consideraciones. En cualquier caso, probablemente revisaremos algunas ofertas de casas más y luego armaremos el rompecabezas de información antes de tomar una decisión final.

Sobre eso, una pregunta general:
Ahora hay por un lado los proveedores supraregionales - desde Heinz von Heiden pasando por Town & Country hasta Viebrockhaus y no sé qué más. Y luego están los promotores regionales, que seguro también pueden construir casas muy buenas. ¿Puede un promotor regional competir en precio siquiera aproximado con los grandes? Siempre asumiendo la seriedad de la empresa: ¿hay experiencias que indiquen con qué *normalmente* se obtiene mejor resultado al final?

Cuando voy conduciendo por las obras, veo un poco de todo :). ¿Al final es la combinación de sentido común, casa adecuada y corazonada?

Saludos,
Andreas

Hemos sabido de los costos adicionales casi exclusivamente por el arquitecto. El estudio del suelo era "normal" y el topógrafo hizo su trabajo. Lamentablemente, somos profanos y en ese entonces aún no éramos expertos en la lectura de planos. Solo el arquitecto dijo: Oh, pero tenemos que rellenar bastante aquí, si no será malo con mucha lluvia :)

En general, no es tan grave, al menos ahora sabemos que el agua se aleja de la casa y no se queda estancada, y podemos modelar el terreno de manera útil. Ya vale la pena por eso :)