(Casi) rehabilitación completa de una casa unifamiliar de 1968 / ¿qué costos tendremos que afrontar?

Hola querido foro,

desde hace tiempo sigo varios hilos aquí en el foro y ahora me he registrado porque, después de años de búsqueda, nuestro proyecto de compra y, por tanto, de reforma está tomando forma concreta.

Un poco sobre nosotros: mi marido es empleado y yo trabajo por cuenta propia, he reducido mi jornada laboral a aproximadamente un 20% porque recientemente nos hemos convertido en padres, y llevamos buscando una casa unifamiliar independiente durante 3-4 años. Como valoramos terrenos amplios y zonas residenciales consolidadas, desde el principio nos hemos centrado en inmuebles existentes. Con un apartamento independiente, ya que queremos una casa para varias generaciones.

Ahora tenemos un inmueble concreto en vista y estamos tratando de obtener una imagen lo más realista posible de los costes de reforma que se nos avecinan.

Casa unifamiliar independiente, año de construcción 1968
Construcción sólida
unos 270 m² de superficie habitable (190 m² vivienda principal en planta baja y desván, 80 m² apartamento independiente en sótano)
Construida en una ladera por un lado: el sótano con apartamento independiente se abre al jardín. Por el lado de la calle el sótano tiene aproximadamente 1,90 m de profundidad
Desván parcialmente acondicionado
Calefacción de petróleo, quemador de los 90 + radiadores de la época
Tejado renovado en 2006 + aislamiento entre vigas (035)
unos 20 ventanas o puertas balcón, algunas de la época de construcción, otras de los 2000 (unos 50 m² de cristal)
Instalación eléctrica y tuberías de agua de la época
Sin aislamiento de fachada
NRW, en términos generales en el cinturón periférico de una gran ciudad

Ya hemos realizado una inspección con un perito. El perito dio luz verde en principio y recomendó medidas de reforma. El siguiente paso sería contratar un asesor energético y solicitar ofertas en varios oficios. Aun así, agradeceríamos mucho vuestros valores de experiencia y valoraciones sobre los trabajos previstos y el presupuesto. He puesto nuestras estimaciones hasta ahora, ¡pero agradezco correcciones!

No necesitamos equipamiento de lujo, pero tampoco optamos por la opción más básica. Diría una categoría media sólida.

Impermeabilización:
Las mediciones de humedad en el sótano no muestran paredes absolutamente secas, pero tampoco húmedas (se midieron unos 50 de 200 dígitos en el zócalo y la losa). No se observan manchas de agua, moho ni daños por humedad ocultos. Por ello, por el momento prescindiríamos de una impermeabilización posterior.

Nueva instalación eléctrica (55 años, sin interruptor diferencial FI) - 40.000 € sin domótica, sin red en todas las habitaciones, etc.
Nuevas tuberías de agua incluidas las principales (55 años) - 45.000 €
Calefacción por suelo radiante (sin problema de altura con techos de 2,70 m) - 35.000 €
Bomba de calor incluida fotovoltaica y almacenamiento - 50.000 €
Aislamiento de fachada con sistema SATE, unos 230 m² de fachada - 45.000 €
Nuevas ventanas, puertas interiores y puerta principal - 70.000 €
Aislamiento bajo las vigas del techo, unos 230 m² - 20.000 €
Suelos (parquet en salas, baldosas en pasillos y cocina) - 30.000 €
Baños (9 m², 5 m², 8 m², 2 m²) - 50.000 €
Cocina - 20.000 € (no tenemos exigencias de lujo)

Las prestaciones propias aún no están descontadas aquí. No somos profesionales del ramo, pero no somos incapaces y haríamos nosotros mismos, con ayuda de amigos, el derribo y varios trabajos laboriosos. Sin embargo, no nos atrevemos a instalar ventanas ni alicatar baños.

Si he olvidado algo, ¡con gusto proporcionamos más información!

Gracias y saludos
danibel

Me parece en general demasiado bajo. Calcula actualmente entre 3000-3500 €/m2. Conozco a personas que han reformado integralmente una casa de tamaño similar. Aunque fue aún más laborioso, el costo final fue de 1,5 millones... Ustedes arrancan todas las paredes, pero en tu lista no aparece nada de yeseros ni pintores. La superficie de la fachada me parece pequeña para el tamaño de la casa. Incluso descontando 50 m2 de superficie acristalada. No ahorran tanto con trabajo propio. También necesitan material y durante ese tiempo no pueden trabajar. Cuéntame cuánto debería costar el objeto, vuestro presupuesto, etc.

También pienso que los costos (sin [EL]) están calculados demasiado bajos. Ustedes tienen para casi todo nuevo apenas 1.400€/m². Hoy en día eso con los oficios prácticamente no se puede lograr.

P.D. Yo mismo tengo una casa unifamiliar doble muy similar (ahora es mejor que [KfW 55]), solo un poco más pequeña. Llevo trabajando en ella bien dos años y, en principio, ya terminé. Para el precio que tú pusiste, conmigo nunca hubiera funcionado.
Ejemplo: El aislamiento de la fachada (material de alta calidad, para que no fuera necesario alargar el voladizo del techo) con unos 220m² (superficie sin ventanas) debería costar al oficioso unos buenos 80 mil euros.

¡Gracias por la respuesta!

Me parece en general demasiado bajo. Calcula con 3000-3500 €/m2 actualmente.

Haciendo un cálculo rápido, con 3500€/m2 llegaríamos a casi un millón en costos de renovación. Con eso el proyecto estaría descartado para nosotros :eek:

Ustedes rompen todas las paredes pero en tu lista no aparece nada de yeso y pintura.

Cierto, ¡gracias!

Cuéntanos cuánto debería costar el inmueble, vuestro presupuesto, etc.

Queremos mantenernos en total por debajo de 1,1 millones. El precio pedido es de 679 mil €, pero sabemos que aún hay mucho margen. La casa lleva tiempo en venta, ya se redujo una vez y parece que actualmente somos los únicos interesados reales.

Queremos aproximarnos hacia atrás, tener una buena idea de los costos de renovación, restarlos de los 1,1 millones y luego hacer una oferta adecuada al vendedor. Si la aceptan, bien. Si no, también está bien, no queremos bajo ningún concepto comprar y luego vivir años en una propiedad sin terminar o sobrecargarnos con un crédito enorme.

También creo que los costos (sin EL) están calculados demasiado bajos. Para casi todo ustedes parten de apenas 1.400€/m² nuevos. Eso hoy en día con los artesanos prácticamente no es posible.

P.D. Yo mismo tengo una casa unifamiliar muy parecida (ahora mejor que KfW 55), sólo un poco más pequeña. Llevo dos años y algo y prácticamente he terminado. Con el precio que tú has puesto, para mí nunca habría funcionado.
Ejemplo: El aislamiento de la fachada (material de alta calidad, para que no fuera necesario alargar el voladizo del techo) con unos 220 m² (superficie sin ventanas) debería costar al artesano unos 80 mil euros.

Gracias. El voladizo del techo nos permitiría hasta 25 cm de aislamiento, pero el valor de comparación es útil. ¿Al final lo hiciste con EL?

Gracias. El voladizo del techo nos permitiría hasta 25 cm de aislamiento, pero el valor de referencia es útil. ¿Lo hiciste finalmente en EL?

Sí. Lamentablemente todavía me falta un lateral del frontón - falta de material... En cuanto a costos, se ahorró aproximadamente un 75%. Desde mi experiencia profesional puedo decirte que los 3.000-3.500 € que menciona Rick están bastante sobreestimados. Pero para lo que ustedes quieren hacer, calcularía aproximadamente entre 2.000 €/m² y 2.500 €/m². Quitar el interior es bastante fácil de hacer uno mismo. Entonces tienen una estructura básica con techo, que solo necesita ser aislada desde abajo.