Adquirir un apartamento ET como inversión de capital

Hola a todos,
aquí seguramente habrá alguien que me pueda dar algunas sugerencias / consejos.
Estoy a punto de comprar como inversión una pequeña vivienda de una habitación (balcón, plaza de aparcamiento, sótano, ascensor) (aprox. 41m² por 89TE, buen estado, inicialmente no se necesitan reformas, sin agente, alquilada, buena ubicación), el alquiler actual es de 340 euros netos sin gastos más 110 de gastos adicionales, cuota de la comunidad 38 euros.
Consideraciones:
A- Usar mucho capital propio para no tener que pedir un crédito
B- Usar poco capital propio para aprovechar los bajos intereses y utilizar el capital propio en los próximos años en otras cosas (queremos comprar una casa unifamiliar o un piso con jardín) e invertir una parte por ejemplo en un plan de ahorro en fondos.
El monto de 89TE es manejable, pero no puedo evaluar si una vivienda de una habitación vale eso, o si la rentabilidad de una vivienda así compensa en general, en relación con el esfuerzo y los costos.
Si tomara un crédito, ¿debería basarse este en el alquiler neto sin gastos (más reservas), para que la propiedad "prácticamente se autofinancie"?

Breve información sobre mí:
empleo indefinido, aprox. 2600 netos (solo para informar: más 13º y 14º sueldo más pagos anuales de bonificación)
casado, 1 hijo, mi esposa está actualmente en permiso parental y no la incluiría en la financiación (solo para informar: aprox. 2600 netos después del permiso parental)

Para nosotros es un terreno desconocido, por lo que en los próximos días queremos tener citas con varios bancos para hacernos una idea.

Saludos y gracias por sus consejos

Simplemente, según tus cálculos, recuperas tu capital después de 25 años de alquiler puro. A esto se suman mantenimientos, reparaciones, cambio de inquilinos, vacantes y sin olvidar los impuestos sobre los ingresos. Si tienes un crédito, los intereses pueden reducir la carga fiscal.

No soy experto en el tema, pero para mí no parece rentable. Además, realmente necesitas tu dinero tú mismo, entonces ¿por qué atarlo si no se esperan ganancias pronto?

¿No existía una regla empírica de 20 veces el alquiler neto sin calefacción?

No soy un experto en el tema, pero eso no me parece rentable. Además, si realmente necesitas tu dinero, ¿por qué comprometerlo si no se esperan ganancias a corto plazo?

Sí, por eso quiero usar la menor cantidad posible de capital propio y preferiblemente amortizar con una tasa de 1,2-1,5% a 10-15 años más Sonti. Sé que "un" apartamento es un riesgo concentrado, pero quiero construir otra fuente de ingresos (ya invertimos a largo plazo en fondos y ahorramos en la cuenta de ahorro a la vista más 3 contratos de ahorro para la vivienda).

De cualquier manera, has inmovilizado tu capital, ya sea gastándolo en la compra o como carga mensual. Ambas cosas probablemente afectarán de manera significativa la financiación de tu vivienda unifamiliar.

En el caso de un piso en el centro de Múnich, el banco obviamente aplaude, pero tus números no suenan así. Por lo demás, he tenido la experiencia de que estos "ingresos por alquiler" no suelen convencer realmente a los bancos.

Para la mayoría en el foro aquí vale: No podemos pagar un buen ETW ni una buena casa unifamiliar con dinero de bolsillo y tenemos que financiar ambos. Si ya uno no es "tan fácil", ¿por qué atarse a los dos al mismo tiempo?

En tu situación, para mí serían prioritarios los tipos de inversión en los que pueda obtener ganancias en el horizonte de inversión y aun así poder liberar el capital a medio plazo.

Si ya tuvieras una casa casi pagada, diría que comprar, si otros parámetros también son correctos. Pero debes aportar tu propio capital o/y pagar intereses. Te comprometes por 20 años o más y no tienes nada para una casa unifamiliar futura. Solo deudas. Con una cuota de comunidad de 38 €: ¿de qué año es la construcción? ¿Cuántas unidades? Edición: el salario ahora no es lo mejor para una inversión, aunque tenga buenas condiciones.