Leistungsphase 1-4 mit Architekt, Neubau eigentlich mit GU gedacht, aber...

[albert5]

Hallo Forum,

wir möchten ein Haus bauen...

Wir haben mit einem Architekten eine Entwurfs- und Genehmigungsplanung erstellt und die Genehmigungsfreistellung für das Neubauvorhaben erhalten.

Mit dem Entwurf sind wir zu verschiedenen Generalunternehmen gegangen und haben uns beraten lassen und erste Kostenindikationen und Baubeschreibungen erhalten. Allerdings haben wir das "Gefühl", dass keiner unser Haus bauen möchte. Zum einen sind die Kostenindikationen weit ab von zzgl. 20% Risiko-/Regieaufschlag, zum anderen wird der Entwurf mit "macht man nicht so", "hui, das wird aber teuer" und "eigentlich baut man so und so" abgetan.
Also das Haus ist eher Standard: 130 m2, KS+Klinker, L-Bungalow mit Satteldach, keine Erker/Gauben, ohne Keller, KfW-55, Fernwärme.

Am Ende wird uns ein Haus angeboten, was deren Standardhäusern am ehesten entspricht, aber. ca. 50% weg von den kalkulierten Kosten liegt. Dazu kommen in der Baubeschreibung mäßige Ausstattungsmerkmale, die man zwar ändern könne, aber natürlich wieder richtig kosten würde.

Kurzum, so richtig vertrauen habe ich bislang in keinen GU gefunden.

Nun haben wir Zeit - wir möchten erst in 2022 mit dem Bau beginnen - und ausreichend Eigenkapital um einen geschlossenen Rohbau (alles außer Haustechnik: Heizung, Elektrik, Bodenbeläge, Sanitär, Innentüren, Innen-Wandbekleidung) abschließen zu können.

Die Idee ist nun, mit einem Bau-Ingenieur oder weiteren Architekten vor Ort (wir bauen weit weg vom aktuellen Wohnort) das Haus mit Einzelvergabe zu bauen.

1. Ist es sinnvoll, die Ausführungsplanung vom Entwurfsverfasser erstellen zu lassen oder sollte dies der neue Bau-Ing./Architekt vor Ort übernehmen? Dieser soll dann ja auch die Ausschreibung und die Bauüberwachung leisten.
2. Bekommen wir ggfs. Probleme mit der Baufinanzierung, wenn wir dann bereits einen Rohbau haben und einen Kredit brauchen, um den abzuschließen?
3. Ist es besser die Fach-Ausführungsplanung zusammen mit den Gewerken auszuschreiben (Elektriker Sanitär, Heizung) oder erstellt man diese lieber vor der Ausschreibung?

Gibt es weitere Dinge zu beachten, was haltet ihr allgemein von diesem Vorgehen?

Besten Dank.

 

[11ant]

Mit dem Entwurf sind wir zu verschiedenen Generalunternehmen gegangen [...] zum anderen wird der Entwurf mit "macht man nicht so", "hui, das wird aber teuer" und "eigentlich baut man so und so" abgetan.

Nun ja, so ganz bildlos kann selbst ich ;-) das nicht beurteilen. Aber ja, wenn ich an "des Kaisers neue Kleider" denke: ein unsichtbares Haus könnte schon recht teuer sein :)

Ist es sinnvoll, die Ausführungsplanung vom Entwurfsverfasser erstellen zu lassen oder sollte dies der neue Bau-Ing./Architekt vor Ort übernehmen? Dieser soll dann ja auch die Ausschreibung und die Bauüberwachung leisten.

Falls das kein verfrühter Aprilscherz sein soll, wundert mich der Zeitpunkt, an dem Ihr Euch diese Frage stellt: je nach Antwort - und meine lautet klar: "ja !" - ist es ja widersinnig, vorher die Entwurfs- und Genehmigungsplanung "bauortfern" vorgenommen zu haben. Entwurfsplanung, Ausführungsplanung und Bauleitung gehören in dieselbe Hand (des Planverfassers) - ansonsten macht man sich 80% des Mehrwertes eines freien Architekten gegenüber einem GU-Zeichenknecht zunichte. So weit also "schade um das Honorar".

Nun haben wir Zeit - wir möchten erst in 2022 mit dem Bau beginnen - und ausreichend Eigenkapital um einen geschlossenen Rohbau (alles außer Haustechnik: Heizung, Elektrik, Bodenbeläge, Sanitär, Innentüren, Innen-Wandbekleidung) abschließen zu können.
Die Idee ist nun, mit einem Bau-Ingenieur oder weiteren Architekten vor Ort (wir bauen weit weg vom aktuellen Wohnort) das Haus mit Einzelvergabe zu bauen.

Okay, keine weiteren Fragen, Euer Ehren. Ein Auftragsvolumen bestehend nur aus einem wetterdichten Rohbau und Abwehrangebote von Generalunternehmern: da könnte ein kausaler Zusammenhang bestehen - ähnlich übrigens wie zwischen "so ziemlich alles falsch gemacht" und "das Pferd von hinten aufgezäumt" (wie gesagt, sofern es kein Aprilscherz sein soll). Klüger wäre (gewesen), den ausschreibenden und bauleitenden Architekten auch zum Planer zu machen - übrigens nach der Finanzierungsklärung:

Bekommen wir ggfs. Probleme mit der Baufinanzierung, wenn wir dann bereits einen Rohbau haben und einen Kredit brauchen, um den abzuschließen?

 

[Gerddieter]

Das mit den Abwehrangeboten verstehe ich nicht - kann der GU nicht einfach sagen "keinen Bock, keine Zeit, keine Lust"?

 

[Nida35a]

ich könnte mir denken, der GU rechnet zB.
Haus mit allen Gewerken 400T€, Marge 80T€,
Rohbau geschlossen 220T€ + 80T€, ergibt ein Angebot von 300T€,
nimm an (und er verdient sein Geld) oder lass es sein

 

[11ant]

Das mit den Abwehrangeboten verstehe ich nicht - kann der GU nicht einfach sagen "keinen Bock, keine Zeit, keine Lust"?

Noch weniger Bock wird er haben, dem Anfrager eines Nixdranverdienauftrages auch noch geduldig zu erklären, daß er von so etwas nicht lebt. Da muß ein Preis, der für sich allein sprechen kann, dann genügen.

 

[albert5]

Hallo Forum,

die angefragten GU sollten schon das komplette Haus inkl. techn. Anlagen, etc. anbieten.

Die Einzelvergabe-Idee kam auf, nachdem diese Angebote zu weit weg von den zuvor kalkulierten Kosten lagen - dies kann selbstverständlich mit Verzerrungen Markrealität vs. BKI basierten Schätzung zusammenhängen. Merkwürdig waren aber auch die defensiven, abwehrenden Aussagen, teilweise eben auch ohne konstruktive Vorschläge.

Ich nehme an, dass diese Unternehmen aktuell sehr gut mit Ihren Hausprogrammen fahren und fremde Entwürfe als unnötige Risiken bewerten und entsprechend bepreisen. Vielleicht haben wir auch nur eine unglückliche Anbieter-Auswahl getroffen.

Die Frage also, ob es nicht einen anderen, eventuell besseren Weg in dieser Situation gäbe.

Ich verliere den einen Ansprech-/Vertragspartner (GU) für das Gesamtvorhaben, erhalte auf der anderen Seite vielleicht mehr Einflussmöglichkeiten auf das Ergebnis, ohne einer Partei (aber mit ungutem Gefühl) fast alle finanziellen Mittel zur Verfügung zu stellen. Wie geschrieben, wäre - meiner Einschätzung nach - noch ausreichend Zeit und Eigenkapital da, um schrittweise wichtige Etappen nehmen zu können.

Besten Dank.