Fragebogen Finanzamt zur Bemessung der Grunderwerbsteuer

[Tolentino]

Ah, ok. Nein, das Bauunternehmen wird von der Vertriebsfirma bestimmt.
Und ist so eine Konstellation üblich?

 

[Pinkiponk]

...
Und ist so eine Konstellation üblich?

Meine Erfahrung: Leider ja. Wir haben in 2019 ca. sechs Monate lang ein Grundstück gesucht und die meisten waren bauträgergebunden. Für den Käufer, so mein Eindruck, ist das, einmal abgesehen von der Steuer, äußerst unangenehm, da die Grundstücke vordergründig recht preisgünstig zu sein scheinen, aber später für das Haus übertriebene Summen verlangt werden. Die versuchen zwar den Verkauf Haus und Grundstück "irgendwie" zu trennen, aber ob das fiskalisch funktioniert weiß ich nicht.
Wirklich schade, dass es nicht mehr Grundstücke von Privatleuten zu kaufen gibt.

 

[Scout]

Bei der Grunderwerbsteuer geht es darum ob ein Koppelgeschäft zwischen Grunderwerb auf der einen Seite und einem Werkvertrag mit einer Baufirma vorliegen:

Der BFH stellte dabei erstmals mit Urteil vom 18.10.89 auf das Merkmal "des sachlichen Zusammenhangs zwischen mehreren Verträgen" ab und konkretisierte seine Auffassung in diversen Folgeurteilen (BFH 23.11.94, BFH 27.10.99). Daraus ergeben sich folgende Aussagen zur Bestimmung der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung:

Ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen den auf Grundstücksübereignung und den auf Bebauung gerichteten Verträgen besteht dann, wenn dem Erwerber auf Grund einer konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten wird und er dieses Angebot nur als einheitliches annehmen kann, jedenfalls aber als solches annimmt.

Ein sachlicher Zusammenhang kann auch dann bestehen, wenn auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auftreten. Nicht ausschlaggebend ist, ob die Ansprüche auf Grundstücksübereignung und auf Errichtung des Gebäudes sich zivilrechtlich gegen verschiedene Personen richten. Entscheidend ist vielmehr, ob die Umstände des Zusammenwirkens dieser verschiedenen Personen ergeben, dass der Erwerber ein bebautes Grundstück erhält.

Ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen den Verträgen mit der Folge, dass der Erwerber als einheitlichen Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück erhält, liegt insbesondere dann vor, wenn der Erwerber (spätestens) mit dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages in seiner Entscheidung über das "ob" und "wie" einer Bebauung gegenüber der Veräußererseite nicht mehr frei ist.

Wird dem Erwerber ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis einheitlich angeboten und nimmt er dieses Angebot als einheitliches an, so ist es ohne Bedeutung, wenn der Erwerber zunächst den Grundstückskaufvertrag und erst danach - in engem zeitlichen Zusammenhang - den zur Errichtung des Gebäudes notwendigen Vertrag abschließt. Bereits die Annahme des vorbereiteten einheitlichen Angebots durch den Erwerber indiziert einen objektiv engen sachlichen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskauf- und dem Bauvertrag - und zwar unabhängig von der zeitlichen Abfolge der Vertragsabschlüsse.

Liegt ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskauf- und dem Bauvertrag vor, so ist der für die grunderwerbsteuerliche Beurteilung maßgebliche Gegenstand des Erwerbsvorgangs das Grundstück in bebautem Zustand. Zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage) gehören in diesen Fällen alle Leistungen des Erwerbers, die dieser an den Grundstücksveräußerer und an Dritte gewährt, um das Eigentum an dem Grundstück in seinem zukünftigen (bebauten) Zustand zu erwerben.

Fazit: du wirst die Grunderwerbsteuer auf die Summe aus Grund UND Werkvertrag zahlen dürfen.

 

[Tolentino]

Sehr ausführlich und konkret ausgeführt, danke.

Andererseits ist es mal wieder ein Beispiel dafür, wie der Verbraucher der gelackmeierte ist, während Unternehmer sich mit undurchsichtigen Vertragskonstellationen eine goldene Nase verdienen.

 

[Pinkiponk]

Ich frage mich gerade, ob es Finanzämtern, wie beispielsweise in Deinem Fall, bekannt ist, dass es vermutlich ein Koppelgeschäft sein/werden wird. Wir erhielten vor ca. 10 Tagen einfach nur einen Steuerbescheid über die Grunderwerbsteuer, ohne Fragebogen.

 

[Tolentino]

Naja, der Notar muss ja eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vor der Grundbucheintragung einholen. da wird das Finanzamt den Vertrag in Kopie kriegen. Selbst wenn das zwei Verträge (für Grundstück und Bau getrennt) sind, kriegen die das ja mit, denke ich. Denn wenn Finanziert wird, wird ja auch der Betrag für den Hausbau in das Grundbuch geschrieben. Ich vermute dadurch kriegen die Ämter das mit.
Wenn Verkäufer und Auftragnehmer des Hausbaus allerdings getrennte Personen sind, wüsste ich nicht wie.