正确的策略是什么？

您好，

我们想购买一块地，经过为期一年的基础设施建设后，在上面建一栋独栋住宅。情况如下：

[*
地块价格含附加费用：约150,000欧元
[*]房屋价格：约350,000欧元
[*]其他上述未包含的附加费用：约25,000欧元


--> 总计：525,000欧元


[*]现有自有资金约145,000欧元
[*]2020年自有资金约20,000欧元（利息3%或更高，因此资金会继续存放）
[*]收入：
[LIST]
[*]他（33岁，工程师）：3380欧元 + 假期及圣诞奖金，因加班通常为3780欧元
[*]她（33岁，职员）：900欧元 + 180欧元儿童补助


[*]当前每月支出（不含冷租金）：约2200欧元。自由收入约2200欧元

我目前的设想是：

[*
2014年底购地，投入140,000欧元自有资金和5,000欧元储备金
[*]贷款1（消费贷款）：
[LIST]
[*]10,000欧元
[*]3.7%
[*]期限12个月（2015年1月-2016年1月）
[*]每月还款约850欧元


[*]2016年初开始建房（贷款1已偿还）
[*]贷款2（KFW153）：


[*]50,000欧元
[*]1.00%
[*]固定利率和期限均为10年
[*]每月还款约280欧元（相当于16年还清）
[*]2020年通过20,000欧元自有资金一次性提前还款（将期限缩短至10年）


[*]贷款3（等额本息贷款）：


[*]325,000欧元
[*]可能利率3.0%？
[*]固定利率期限30年
[*]每月还款1,100欧元
[*]允许每年最高10%的贷款额无利息提前还款

入住后，我总共每月支付约1,380欧元的还款，当KFW贷款还清后，其280欧元还款将作为贷款3的提前还款。

其他不作为储备金的钱将每年用于贷款3的提前还款，以缩短贷款3的期限至30年。

我的岳父母拥有两套房子，迟早我们会继承其中一套。这应该会进一步增加提前还款额度。

我们计划未来几年再生一个孩子。如果忽略产假津贴，我妻子的收入将在3年内暂停。针对这种情况，我会将贷款3的还款调整到700欧元，以使两个贷款的总还款约为1,000欧元。相应地，在“富裕年份”我会进行额外提前还款以弥补差额。

总的来说，我希望将固定还款额保持较低，以便更好地应对生活中的突发情况，并在计划内的年份通过提前还款实现较高的偿还比例。

您对我们的情况和计划怎么看？

经过思考，我自己得出了以下几点：

- 那栋很可能将来会继承的房子，我只是想作为心里的一个安全保障，而不是用来作为冒险融资的理由。
- 关于贷款2，我到目前为止还没有考虑免还款的第一年。但我认为如果我大规模建房，我需要这个免还款期，这样我就不会有双重负担。如果我仍然想在10年内完成，贷款2的月供将增加到300欧元。
- 当贷款2在10年后还清时，我会将每月300欧元作为贷款3的特别还款，也就是每年3600欧元。
- 总的来说，对于贷款3我总是感觉不太满意，可能是因为我对建筑费用以及每月开销都不太确定。建筑费用大致规划如下：

土地价格：136000欧元
土地转让税：6800欧元
公证费：2700欧元
150平方米房屋，二层，有太阳能系统，防水地下室，壁炉，二楼电动卷帘，一楼电动百叶窗：300000欧元
成品车库4×6米：10000欧元
通风系统：10000欧元
房屋自动化（卷帘，灯光）附加费：10000欧元
升级选配：10000欧元
户外设施：10000欧元

开挖/回填：包含在房价内
测量，位置图：2600欧元
土方运输：不确定
房屋连接费用：7500欧元
建筑用电、水：包含在房价内
厨房：15000欧元

不可预见费用：预计10,000欧元在开工前作为储备存下或从自有资金中保留。

开销：
附加费用 150欧元
电费 90欧元
汽车（保险、燃油、税务） 430欧元
食物，化妆品 650欧元
衣服 350欧元
电话，广播费 90欧元
责任险，牙科补充险 55欧元
储蓄金额 80欧元
幼儿园，芭蕾舞 135欧元
就医，药物，隐形眼镜，理发 65欧元
其他 150欧元
合计：2245欧元
-> 可自由支配收入约为2200欧元。我希望其中500至700欧用于储蓄和消费。所以最高还款额为每月1500至1700欧元。

经过考虑，我对贷款2和贷款3做出如下调整：

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贷款2（KFW153）：
[LIST]
[*]50000欧元
[*]1.00%
[*]利率固定及期限均为10年，第一年免还款，之后开始还款
[*]月供约300欧元（期限为16年）
[*]2020年一次性特别还款20000欧元的自有资金（使期限缩短至10年）


[*]贷款3（等额本息贷款）：


[*]340000欧元
[*]利率可能为3.0%？
[*]利率固定及期限均为30年
[*]月供1250欧元
[*]每年最多可提前还款10%的贷款本金无利息附加（贷款2结束后至少每年3600欧元）

我觉得这样应该可行。月供大约在1550欧元左右。
如果我妻子处于育儿假状态，贷款3的月供将在两年内降至850欧元。作为补偿，通过加班多赚的钱会相应增加特别还款。

唉，麻烦你们帮我看看，这样安排是不是比较合理。

你好，

我先就KFW的话题简单说几句，因为我现在时间不多：
你可以再多看看KFW网站。10年期限和一年免还款期的情况下，月供大约是500欧元，而不是300欧元。如果最初计算的期限是16年，利率会更高。计划中的特别还款暂时不考虑。

你好，

我会把这10'放入大额贷款中。按照5%的特别还款，350k的本金你每年最多可以特别还款17k。除此之外，条件很好。

我不会将大额贷款的数据固定为30年。更倾向于15年或20年期限。然后更愿意采用更高的还款额。你们已经通过土地带来了很大一部分自有资金。如果是30年贷款，更倾向于全额偿还贷款。不能将额外工作时间计入所赚的钱中。

谢谢你的回答！
，
你能不能简单解释一下你说的“10'”是什么意思，以及为什么你会选择不同的做法。

，
你能不能也帮我解释一下为什么你只会选择20年的利率锁定期？我本来以为既然利率这么低，应该尽可能长时间地锁定才对。