道路，实际分割/业主大会，共同费用

你好，

我们是论坛的新会员，但已经阅读了很多关于买房/建房的话题。起初我们想买一套“二手房”，但是目前柏林市场在我们的预算范围内选择不多，所以我们越来越倾向于建房的方向。在这个过程中，我们也愿意接受排屋或双拼房，只要位置和价格合适。我们刚收到德国排屋股份公司的一个宣传册。位置不错，价格合理，且装修至少很扎实，虽然不是豪华的。当然，那边是共有产权分割。我们已经了解了其中的负面因素，也不太喜欢邻居可能强制我们承担一些自己不愿意支付的费用的前景。

现在说说我的问题，我们法律上还不能完全确定。在宣传册中有以下段落：

立法者规定，在共有产权分割中，建筑外壳（屋顶和外墙）必须归属共有部分。德国排屋公司在分割声明中加入了一个特殊条款：
“每个单元产权所有者对其所拥有的单元内整个共有财产拥有专属的特别使用权。车库同样适用此规定。
[I]从经济结果来看，每位所有者需对其单元的维护和保养负责，包括屋顶、外墙、窗户、房门、承重建筑构件以及其车库和对应的土地部分，并且须独自承担由此产生的费用。”

该条款规定了建筑外壳的共有财产。这意味着：您负责维护并承担外墙和屋顶的费用。因此，您需自己负责自己的房屋及其外墙。共有费用和决策仅限于道路和垃圾场所。

我理解得对吗，这基本上是一种轻度的实物分割？如果是这样，我们其实可以接受业主大会对道路和垃圾场所的共同管理，只要剩下的部分由我们自己负责。还是我忽略了哪些潜在的问题？

来自柏林的问候！

我了解“梦想之家”的原则。那里甚至为整个小区设有一个公共中央供暖系统。但这也带来了第一个问题。你必须支付物业费，用于公共事务和业主委员会管理。谁决定房屋的外观==>是业主委员会。谁来承担未缴纳的物业费，如果某个业主无法支付==>也是业主委员会，等等。

如果我买房，一定要明确无误地属于我自己！对卖家的好处是：节省成本。

我了解“梦想之家”的原则。那里甚至有整个小区共用的集中供暖系统。但这也带来了最初的问题。你必须支付物业费，用于共同事务和物业管理。谁决定房屋的外观 ==> 集体。谁来承担未支付的物业费，如果某个业主无法支付 ==> 集体，等等。

如果我买房，房子应该毫无疑问地属于我！卖家的优势：节省成本。

是的，我们知道有共用供暖和物业管理。关于房屋外观，如果我们正确解读那条条款的话，我们的理解却不同。或者我们真的走错路了吗？

当然，我们更喜欢拥有自己的独栋住宅。连排别墅也当然更好。但对我们来说，这也是一个成本因素……

作为外行，我的理解是，你们不需要对Velux窗户或对方的屋顶瓦片负责或承担责任。
[WEG] 适用于共用道路和垃圾场，仅此而已。你们每个人也都会有各自的房屋连接。

我想说的是：与其什么也不敢尝试、什么也不拥有，为什么不试试这栋排屋呢？！只要在公证合同中有所约定，我看不出有什么问题。

作为外行，我理解的是，你们不需要对别人的Velux窗户或屋顶瓦片负责或承担责任之类的。
WEG适用于公共通道和垃圾场，仅此而已。你们每个人也会有自己的房屋连接设施。

事情没那么简单，这非常取决于合同。我们知道一个“梦想家园社区”，在那里并非一切都光鲜亮丽。土地上德国排屋可能还不错，但仅仅是根据WEG划分的共有产权？这肯定是一个WEG社区，存在各种（财务和设计上的）缺点。经济上你可能会单独处理你的专有产权/使用权，但例如在梦想家园中，设计仍然是公共支出（见我的第一帖）。

你好，

不过那里存在WEG分割。我们现在知道了其负面方面，也不是很赞成邻居可能会让你承担一些自己不愿意花费的费用的前景。

如果DH建筑规划中规定了WEG分割，通常是因为整个建筑的土地只有一条共用通道。但也可能是因为B计划只允许建造独栋住宅，这种情况下无论如何都必须按照WEG分割。这意味着一整个双拼住宅从外观上看起来像一个“普通”的独栋住宅，实际上分割从共用入口门后开始。如果公证合同考虑到了这一点，共有权人的“土地共有权利”将受到严格的法律限制。

还是我忽略了什么陷阱？

你可以在网上找到《住宅共有权法》的相关条款。至于公证合同中是否存在“陷阱”，只有对合同进行仔细审查才能回答，不能仅凭报价中的一小段文字判断。

莱茵地区的问候