逐步实现建筑融资指南 - “寻找”

大家好，

在寻找一个可能展示建房贷款指南或初步步骤的帖子时，到目前为止我不得不从不同的帖子中拼凑许多信息，也发现了一些相互矛盾的地方。

首先是通过注意一些要点，为自己在银行和贷款中介那里争取到最佳的立场（我认为首次亮相/知识是相当重要的）。
预想的步骤如下：

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步骤1 - 确定房产的可接受价格（地皮+房屋及所有费用）




[*]步骤2 - 结合步骤1，计算每月贷款金额（我能负担多少）




[*]步骤3 - 自有资金 / 包括哪些内容，银行会关注什么（其他建房储蓄合同/目标储蓄计划等），以及应预留多少（除建房附加费用的自有资金外）




[*]步骤4 - 与建筑师或承包商建立初步联系，规划理想的房屋




[*]步骤5 - 向中介和/或银行获取融资报价
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[*]问题 --> 在这里首先是否应该联系独立中介，如 Dr. Klein 或 Interhyp，然后再联系自家银行或其他区域性银行？ Dr. Klein 或 Interhyp 的顾问收费吗？
[*]问题 --> 如果在初次洽谈时，尚不清楚各专业承包商的具体费用，仅有一个大致方向（初步规划），并且已有自己的贷款总额上限 (我能承担多少)，这种情况下怎么办？
[*]问题 --> 在这些初步报价中必须提供哪些材料？工资单（例如最近三个月）/ 税务评估通知 / 纳税申报单 / 自有资金证明，如银行对账单、建房储蓄余额、存折等 / 住房面积计算 / 平面图 / 位置图 / 地籍图 / 土地登记册摘录 / 土地购买合同 / 评估报告 / 建筑许可 - 建筑图纸（实际上还不存在）/ 费用计划（应如何呈现）/ 个人劳务证明（如何呈现）

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步骤5.1 - 考虑不同报价及不同方案
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[*]问题 --> 关于将贷款分为2或3个部分的经验，例如小额贷款5年或10年还清，大额贷款20年期限及固定利率，以及例如KFW 153贷款（目标标准55）20/3/20年的情况。
[*]提示 --> 鉴于当前利率，组合产品如建房储蓄合同/基金储蓄计划或寿险等不考虑。

[*]步骤5.2 - 特殊还款选项，尤其是KFW贷款中允许的特殊还款，我认为相当重要，应重点关注（会考虑）。

[*]步骤6 - 比较并找到最优惠的提供者

[*]步骤7 - 购买风险寿险和失能保险（后者已购）
[*]步骤8 - 获取各个工种和专业承包商的报价
[*]步骤9 - 获取包含所有可能费用的最终报价

我根据当前的“初学者知识”列出了这些点，但对于最佳方案尚未完全清楚。因此，提前感谢大家对这些点的解答和评论，指出可以改进之处或你们当时采用的不同做法。

计划时间安排如下——2016年底开始与建筑师/承包商进行初步规划，2017年初进行首次建房贷款洽谈，2017年年中获取各工种和专业承包商报价，2017年底完成融资，2018年初开工（地皮已用自有资金购买）。

问候，Andreas

大家早上好，

我希望上面那么多文字不会让大家不想在这里回复（阅读） :)
我认为每个曾经有过建筑经验的人，都可以根据自己的经验或流程来说明我的假设/流程是对还是错。（别害羞）

安迪敬上

早上好，

没有一种最优的方法。每个人都会个别地处理这个问题。与其从钱开始，不如先从房子开始。以下是我的方法：

[*]确定理想房产的费用（地皮和房屋）

[*]与银行和中介进行咨询
[*]将愿望、房产和融资调整到现实并协调一致。

这前三个步骤将反复进行，直到一切合适。正如论坛中的讨论所显示的，期望总是一次又一次地超过了可用资金。如果一切准备就绪：

[*]详细规划所有可能的费用和附加费用，风险评估

[*]获取融资方案
[*]理解（！！）并计算融资方案

[*]签署
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理论就是这么多。对我来说，还需要两年时间才能真正开始建房。

步骤3 - 自有资金 / 包括哪些内容，银行会考虑什么（其他建筑储蓄合同 / 目标储蓄计划等），以及应当预留多少

这取决于银行。已有的土地也算作自有资金。

这些顾问在Dr. Klein或Interhyp收费吗？

不，他们靠结算佣金赚钱。

问题 --> 这些首次报价需要提交哪些材料？工资单（例如最近3个月）/ 税务通知 / 报税表 / 自有资金证明，例如账户对账单、建筑储蓄余额、存折等 / 住宅面积计算 / 平面图 / 位置图 / 地籍图 / 地契摘要 / 土地购买合同 / 评估报告 / 建筑许可证 - 建筑图纸（实际上可能尚未有）/ 费用计划（应如何呈现）/ 自助施工证明（如何展现可能）

提交报价时一开始其实不需要提交任何材料。材料是在实际签约时需要的。

不过你应该清楚自己想要什么，有多少可用资金。早点跟自己的银行聊聊总是没错的。

问题 --> 关于贷款拆分为例如2或3个部分的经验，例如一个小额贷款5或10年还清，一个大额贷款20年期限和利率锁定，以及例如一个KFW153（目标是KFW标准55）20/3/20年期限的组合，大家怎么看？

都有优缺点；尤其是银行贷款拆分后，因产权登记顺位的原因，换银行不那么容易。

提示 --> 由于当前利率，像建筑储蓄合同 / 基金储蓄计划或人寿保险这样的组合产品不适合。[ /QUOTE]
不知道，不过就这样讲大道理？确实有些情况建筑储蓄合同是有意义的。

[QUOTE="Häuslebau3r, post: 139468, member: 23965"]与银行和信贷中介打交道（第一次接触/知识我认为非常重要）。

决定权在计算机，不在你的领带。

步骤5.2 - 我认为特别是允许KFW灵活提前还款这一点非常重要，应当重点关注（会被考虑）。

???

自助施工证明（如何展现可能）

10,000欧以下的自助施工一般无需太多证明就被认可。较高金额的自助施工通常需要建筑师或类似人员向银行确认。但具体还要看银行。

还有很多可说的，反正你就去找家银行聊聊吧。那样你会清楚很多。

还有，建房子一般成本越来越高，总会有意外情况。

感谢你们的初步说明。

由此我了解到，我的预期方法并不算差。关于一些问题，我想再谈谈。 ;)

但你应该知道自己想要什么以及有多少预算。早点跟自己的主办银行沟通总是没错的。

自定的限额已经设定，且是基于常识以及家庭账本和其他考量因素制定的。

各有利弊；尤其是假如贷款拆分，转到另一家银行并不容易，因为产权登记的顺序问题。

是的，这点我已知晓，我认为应根据个案通过对比不同融资模式进行评估。

不知道，但却拿出些所谓的智慧？确实有些情况，建筑储蓄合同是有意义的。

嗯，我不会说我不知道。我认为每个人都通过论坛和提问获得了经验和认识。这也包括我对当前利率形势下建筑储蓄合同在房贷中作用的初步判断。依我看，只有当储蓄合同扣除费用和税收后带来的价值增长超过贷款成本时，这个计算才是划算的。

电脑做决定；不是你的领带。

百分之九十九肯定如此。但我认为，在这样复杂的话题中，适当的准备和尤其是信息知识是有益的。因为我个人经常感觉，有些顾问通过巧妙的表达以及肢体语言和面部表情，让对话看起来更轻松，以此使客户感到安心（我不想一概而论，这只是我的个人感受）。

？？？

我想表达的是，对我个人来说，额外还款是一个重要方面。有些产品对此的限制很大，甚至不允许。例如，KFW 124并不支持这种方式，而只能支付提前还款罚金。

自行劳务成本低于一万欧元通常无需太多证明会被认可。较高的需要由建筑师或类似人员向银行认证。但这依银行而定。

对我来说还不清楚银行或其他理财顾问在贷款前是否会考虑这些。或者干脆不考虑。（这样的话，贷款的某些百分点可能会更有利）。

是的，去主办银行或找理财顾问肯定是必须的。我也认为，通过每次对话，人会变得更好更精明，知道重点所在。对我来说，只是不太清楚方向或路径。比如，是先去“独立”的理财顾问处好，还是先去主办银行。

此致 敬礼，安德烈亚斯

好文章 :)

我认为附加费用仍然是一个重要的话题，在巴登-符腾堡，购买价格/建筑价格上还要额外加大约11%！这点我们一开始没考虑到。