部分地产的特殊使用权

你好，

谁能给我解释一下呢？这涉及到两块地。
前面的建筑物与整个地块组成一个整体，因此后面的地块作为部分所有权中的专用使用权被划分出来。
这块土地需要重新开发。专用使用权在部分所有权中？

谢谢回复

你好，

共有产权中的专用使用权？

专用使用权的定义和内容

在大多数业主共有社区中，为部分业主设立了专用使用权。专用使用权允许有权业主单独使用社区共有财产的某一部分，并从中取得使用利益。其他共有业主被排除在专用使用权涵盖的区域之外。因此，专用使用权赋予有权人一种类似于单独所有权的法律地位。法律上没有对“专用使用权”一词作出定义。相反，《德国公寓所有权法》（WEG）第5条第4款第2句规定了专用使用权的存在。专用使用权主要适用于

[*]花园区域
[*]露台
[*]停车位
[*]阁楼
[*]地下室
[*]阳台
[*]走廊

只要这些建筑或土地部分不是分割所有或单独所有。专用使用权的分配可以显著提升公寓的吸引力及其价值。例如，在市中心公寓获得一个停车位的专用使用权会明显体现这一点。同样，分配一个花园区域也可能提升（居住）价值。

设立、转让和撤销

专用使用权通常在【分割声明】中设立。业主也可以事后设立专用使用权，此时所有登记在土地登记簿上的业主必须达成【协议】。原则上，不能通过【多数决议】设立专用使用权。业主无权作出此类决议，此类内容的决议将无效。但如果分割声明中包含相应的开放条款，也可通过多数决议授予业主专用使用权。

通过协议设立的专用使用权最初只对协议参与的业主有效（所谓债权效力）。若发生业主变更，购买者不受该协议约束，即该专用使用权对其不产生效力。然而，如果专用使用权作为单独所有权的内容登记在【土地登记簿】中，则对业主的权利继承人也有效（所谓物权效力）。因此，为使专用使用权具有类似单独所有权的效力，应在土地登记簿中登记。

转让

专用使用权不能单独转让给非业主的第三方。只有在同时转让受益的单独所有权时，才允许转让专用使用权。原则上，专用使用权可在业主社区内转让给其他业主。无论如何，有权使用人通常可允许外部第三方使用其专用使用区域，例如，可将停车位出租给第三方。但专用使用权也可能有限制第三方使用的规定，或租金收入归业主共有体所有。

撤销

类似设立，专用使用权的撤销也通常不能通过多数决议完成，需所有业主【协议】一致。

物权权利人同意

设立、变更、转让或撤销专用使用权，须得到抵押权人或地役权人的同意。而如果带有专用使用权的单独所有权本身就是抵押权人权益的负担，则不需取得许可。

权利与义务

专用使用权人可【单独且排除其他业主】使用专用使用区域。但使用权并非无限制，特别是专用使用权人不得对专用使用区【进行建筑改造】，除非明确获准。因此，其不得

[*]在花园区域建造工具棚或围栏
[*]在露台建造冬季花园
[*]将阁楼改造成住宅

但专用使用权人可按其想法对花园区域进行园艺布置，只要不涉及根本性改造（如砍树）。

无论专用使用权范围多大，专用使用区【仍属于共有财产】，依然由业主共有体管理，尤其包括维护和修缮。

提示：

专用使用权人并非自动承担维护和修缮责任及费用。专用使用权也可以规定有权人须承担维护和修缮责任及费用，通常这也是建议做法。若无此规定，所有业主均需分摊维护和修缮费用。这往往导致一些业主不满，因为他们不理解为何要为无法使用的部分付款。若业主超出其专用使用权范围，其他业主可要求停止侵害。反之，当专用使用权被妨碍时，有权人可要求业主共有体停止侵害或赔偿。

《德国公寓所有权法》§5第4款 内容与单独所有权

…
(4) 业主间的关系协议可按照第2、3章规定作为单独所有权的内容制定。如果单独所有权受第三方的抵押、地役权或现实负担负担，只有在设立专用使用权或取消、变更、转让与单独所有权相关的专用使用权时，才需该第三方根据其他法律规定的同意。设立专用使用权时，如同时就该协议将受第三方负担的单独所有权与专用使用权关联，则不需取得该第三方同意。

来源：我的主页

此致敬礼

这对这块地意味着什么？我不明白上面写的内容。前面部分也有一块建筑用地，将会建一栋房子，这块地与另一块地形成一个整体。[Grundstück]。

你好，

这对这块土地来说意味着什么？我不明白上面写的内容。前面部分也有一块土地，要建房子，这块土地和另一块土地形成一个整体。

简单来说：有人省去了分割的费用，买家现在必须承担由此产生的后果。

如果你购买的是没有这种特殊形式的土地，你基本上可以随意使用，且无需与第三方达成协议；当然，必须遵守各自的B计划规定。在你的情况下，你必须在公证合同中明确记录，通往你土地的通道是永久保障的，谁什么时候可以使用这条通道，谁从哪个节点起负责维护等等。

在最坏的情况下——这必须在即将提交的公证合同中注明——前面的业主可以规定你房子的高度，哪些地方可以设窗户，哪些地方不行……这与B计划的规定无关。

在共有产权中，多个人拥有共同决定权，我强烈建议你找一位律师，帮助你理解公证合同的条款。

此致敬礼

你好，Bauexperte，

那么在包括房屋的29万欧元土地价格下，应该避开吗？

你好，

那么在290,000欧元包含房屋的地价上应该避而远之吗？

这个我不能回答你；我既不知道地块所占的金额，也不了解计划新建建筑的大小，更不了解相关的建筑预算。

如果你的问题仅仅针对特别使用权的特殊性——这里我也无法代表他人回答。这取决于公证合同中约定的内容。如果你能接受这些，并且其他方面也没有问题——有什么理由不接受呢？

此致敬礼