修复 单户住宅 建于1954年 巴登-符腾堡

大家好，

我叫Michael，是论坛的新成员。我们（家庭/孩子）打算在南部巴登-符腾堡购买一栋老式单户住宅。这栋房子相对保持着建造时的状态，并且完全有地下室。估计面积约为150平方米，不包括（生活）地下室。我们猜测屋顶曾经更换过，窗户也换成了双层玻璃塑料窗户。据中介说，几年前曾对外墙进行过约+10厘米的隔热处理。建筑方式/材料不详。房主已经去世。不过我们可能还会重新进行上述的翻新。

我们将与专业鉴定师再次参观这栋房子。在此，我想请大家帮忙确认我估计的装修费用是否大致合理，或者我有没有完全偏差/遗漏了一些关键事项。

1. 规划/结构：1,000 欧元（装修将由建筑公司完成）

2. 砌筑/拆除/拆卸，包括3次开墙洞：25,000 欧元

3. 屋顶工及钣金工：40,000 欧元

4. 窗户工程（17个窗户加几个小地下室窗户）：15,000 欧元

5. 供暖设备及暖气片工程：5,000 欧元

6. 将油暖系统改为燃气锅炉（必要）包括客厅/餐厅地暖：30,000 欧元

7. 卫生间装修 + 1个客用卫生间（配备和卫生设备）：20,000 欧元

8. 给水管道装修：5,000 欧元

9. 电气安装：5,000 欧元

10. 室内抹灰工程：10,000 欧元

11. 硅胶缝隙施工：1,000 欧元

12. 地板铺设（底层：木地板，第一层：地毯，入口：瓷砖）：15,000 欧元

13. 室内门（10扇）：4,500 欧元

14. 外墙工程（隔热及涂漆）：20,000 欧元

15. 门厅改造及新建露台：20,000 欧元

16. 厨房：20,000 欧元（已确定，这对我们很重要）

总费用：250,500 欧元

我们计划在总费用中约20,000欧元以自助劳动（主要在拆除/地板和露台工程）完成。整体投资对于翻新后的房子，不包括自助劳动约为55万欧元（含自助劳动算入），或者53万欧元（不含自助劳动）。

以后，在（生活）地下室还需要进行美化/装修，这些也将逐步以自助劳动方式进行。

我/我们期待大家的意见。

此致

Michael

… 编辑：

抱歉：电气安装：20.000 € --> 我打错了。

第11点很有趣……无论如何，结构设计费用当然贵得多，但如果你通过总承包商（GU）来做，这部分费用会包含在内，且难以准确估算。

我理解你的意思是，你想进行一次彻底的核心翻新，并且你的要求比较高。
那么，先大致根据体量和面积来计算会更简单。还没有任何设计方案时，钻牛角尖于细节反而容易迷失。
你有150平方米的毛坯房，单价大约500欧元/平方米。另外是装修费，约1200-1500欧元/平方米，还有拆除和其他杂费。
我的意思是，270,000欧元，不包括厨房和露台，应该算是比较有保障的预算。成本肯定可以更低，但那就得先做设计计划，而不是随便猜测各工种费用。找建筑师进行一份正规设计，费用会达到五位数。

我也会说你计划得既宽松又现实。
稍加自力更生，加上巧妙采购，我认为还可以进一步降低成本。
比如燃气采暖，哪怕部分改成地暖，我估计费用会明显更低。
2.5万欧元几乎可以买掉整栋房子拆除，因此拆除这一项我觉得也挺高的，但我不知道具体计划是什么。
打通墙体暂时不算大工程，当然这还得看结构承重情况。

虽然每一点都可以再讨论，但按每平方米的统一价格来说是合适的。

楼梯的状况如何？
地下室是否真的是干燥的，并且适合做居住用地下室？
入户门、露台门包含在费用内吗？

如果外墙有保温层，我会考虑保持现状，尤其是如果以后费用可能成为问题的话。

地面结构的高度是否适合安装地暖？我们最近刚讨论过一个帖子，说老房安装地暖可能引发的一系列问题。

大家早上好，

谢谢你们的反馈和评价！

第11点很有趣……

是的，确实如此。这是我从之前/另一个项目中直接引用过来的（那个项目很遗憾失败了）。

我理解你是想进行全面的核心翻修，并且有较高的要求。

我猜这个房子需要进行核心翻修才能让人满意。价格上达到新建房的水平也是可以接受的。要求并不一定很高（除了厨房区域，稍好一点的浴室（落地淋浴，更大的瓷砖）和一楼的木地板），但对我们来说很重要的是用斯瓦比亚地方话说“买个靠谱的东西”。也就是说几年内不必再修修补补。我们肯定愿意妥协。露台会很棒。如果做不了，那就做不了。

你有150平米的毛坯房

我们很难评估，因为目前只有很少的现状信息。也许只有135平米……

例如燃气供暖，即使用部分地暖，我也认为成本会明显更低。

那太好了！

25000欧几乎可以拆掉整栋房子，因此拆除的预算看起来也很高，当然我不知道具体计划是什么。开墙洞暂时不是什么大事，但还是要看结构方面的情况。

其实也不算太多。3个开洞（需要确认结构）和清理（旧门、暖气片、管线等）。我觉得总承包商在报价中也考虑了很多计划、结构和利润部分。报价目前还没有。

楼梯状况如何？
地下室真的干燥并适合住人吗？
入户门和露台门包含在这预算里吗？

楼梯“还行”。我们愿意作为妥协这样保留。现在铺着地毯。我们会在上面铺新的二楼地毯。如果可能的话，之后可能自己改造一下（如果可以的话，打磨、镶嵌）。我觉得通过旧楼梯还能带出50年代的“韵味”。

我看地下室作为外行感觉是干燥的，没有发霉味。所谓“住人地下室”就是打引号的，按照50年代的标准。现在可能不会有学生搬下去。如果我们买了，会尝试在下面布置个办公室/客房。

入户门还不确定。因为有点不理想的格局，露台门和入户门可能会是同一扇门。不实用是事实。如果有多余的钱，也可以考虑其他方案，但那样就得把露台“转角延伸”，安装一个露台门。

如果外墙做了保温，我会考虑就这样保持，尤其是如果以后费用成问题的话。

好的，这我会和总承包商讨论。如果从节能角度不划算，我完全同意你的看法！
我们可能仍需要刷漆。屋顶那边脚手架已经搭好了。

地面高度适合做地暖吗？我们最近刚讨论过，旧房做地暖可能牵扯很多问题。

谢谢提醒！我说不了是否可行。我们会提出来讨论！谢谢。

祝大家问候，周末愉快！

Michael!