翻新与阁楼扩建：KfW？经济性与新建的比较？

大家好，

在这个论坛已经逛了很长时间，今天想简单介绍一下我们自己的项目（请不要被大量文字吓到，我尽量尽可能准确地描述相关要点）。

关于我们家的情况（老房子）：
- 建造年份：70年代（家族所有继承）
- 居住面积：约185平方米（分布在一楼和二楼）
- 完全带地下室（使用地下室）
- 二楼几年前进行了大规模装修，其中电气部分也基本更新
- 其他部分基本保持原状
- 能源：油，但没有中央供暖

我们（我+妻子+小孩）目前住在二楼，一楼也有人住，但不是我们。将来一楼也会为我们所用（可能两年后，也可能15年后）。

由于空间不足，几个月前制定了以下计划：改造阁楼（增加约35平方米居住面积，分成2-3个房间）。

在初步规划过程中，还产生了对房屋同时进行能效现代化改造的想法。

目前的规划情况：

[*]安装油中央供暖+太阳能（有趣的补贴；另外，因为是巴伐利亚）
[*]外墙保温系统（出于美观，40年后外墙本来也该重新做）
[*]更换窗户和房门
[*]更换屋顶（想法是：既然改造阁楼，部分区域肯定要接触屋顶）
[*]阁楼改造

根据能源顾问的说法，采用这些计划措施，有可能达到KfW 100标准（稍微多或少投入也可能达到KfW 85或者KfW 115标准）。

根据估算及多家工匠对主要工程（暖气、外墙、屋顶、窗户）的报价，能较为可靠地预测成本。
但费用远超出我们的预期/最初的希望 :-(
总费用约25万欧元，大致分布如下：

[*]暖气：约4万欧元（包括锅炉、管道、散热器、带暖气辅助的太阳能系统等）
[*]窗户：约2万欧元（含房门）
[*]外墙：约3万欧元（外墙保温系统，相当贵，因为面积大）
[*]屋顶：约4.5万欧元（换瓦、屋顶外部保温、天窗保温、覆层、钣金工、屋顶窗户及外遮阳卷帘等）
[*]阁楼改造：约5万欧元（含水暖、电气、供暖、轻质隔断等）
[*]户外设施（我们的自愿需求）：约3.5-4万欧元（铺装、阳台、露台、花园等）
[*]附加费用及其他：约2万欧元

如果全部按照计划执行，通过各种补贴能拿回约3-3.5万欧元。
总体来说，对我们来说，毕竟只是个老房子，感觉费用还是太高（同时心里也想着剩余的电气、水管、一楼装修等将来也会花钱）。

基本上以下几种方案是可能的：

[*]直接全做
[*]放弃KfW补贴，只在阁楼改造之外局部做节能措施 => 不太确定，经常听说不协调的单项措施效果有限。如果能大幅节省，这倒是个选项
[*]放弃节能措施（或几年后再做？），只做必要的阁楼改造 => 暖气还是必须的。但是否合理还有疑问，因为系统设计会完全不同
[*]将措施降到最低（无太阳能，不重铺屋顶，绝缘最低，外墙仅刷漆，户外设施仅做必要部分等）=> 不知道中期会不会满意
[*]继续忍受空间不足，等一楼“空出来” => 经济上最合算，因为一楼加二楼的185平方米对我们家足够了。阁楼扩建只是临时需要。但也不太合理，因为我们目前三口之家预计几年内会增员，现在居住区已经不够用了
[*]新建房屋 => 最激进方案，也深入考虑过（多亏了论坛这里的丰富信息），结论是经济压力更大。总成本估计约37.5-40万欧元（160平方米以上居住面积，可能带使用地下室，土地，附加建造费，户外设施等），甚至更高。其实不想背负退休后的债务。

由于现在反而更困惑，无法确定哪种方案最合理、最经济，期待论坛专家们的反馈。

先谢谢大家！

附言：如果还缺重要信息，我可以补充。

可惜，一下子内容可能还是太多了 :(

真的有很多内容，不是一个简单的决定。
你每个价格只有一个报价吗？有些报价听起来确实很高。可以再获取第二个报价。但如果没有详细说明所有细节，也可能会导致拿苹果和梨子作比较。

对我来说，暖气听起来很贵。
我们为一台新的燃油锅炉加上全新的管道系统、150平方米的地暖、两个浴室的卫生洁具、淋浴隔断以及一些额外工程支付了将近36000欧元，我已经觉得这很贵了。

暖气对我来说是最高优先级。
立面优先级最低。如果只是更换窗户，没有为更大的窗户或类似的事情开新的洞，立面也可以晚些时候再做。

也许了解为什么或者在什么情况下底层会空出来是很重要的。
我也认识一些自己有建筑公司的朋友，他们对一栋房子进行了大规模的翻修，他们都说重新建造会更好。
当然，新建房子现在一开始会更贵，但如果现有的房子空出来了，你们也可以卖掉。究竟能卖多好，价格如何，你们或者评估师能更好地判断，但与其现在投入25万进行装修，期间还可能不断出现新的工程问题，我认为花40万—（更可能是）45万新建房子更好。如果你们能把旧房子比如卖到15万，实际上也就没贵多少……

感谢反馈！

抱歉文字有点长，正如我所说，我尽量直接写出尽可能详细的信息 :)


所有提到的工种至少有两个报价，大多数甚至更多。这些报价也比较容易比较，我有注意这点。所提到的金额偏向悲观的平均值，也就是说每个工种可能还有大约5-10%的节省空间。
关于供暖：如前所述，约4万的费用中包含一个相对较大的带有供暖辅助功能的太阳能系统（约1.1万）。另外还有户外烟囱以及旧油罐更换（合计约5千）+一些小杂项。纯供暖费用大约是2.1万（冷凝锅炉、散热器+三层楼的管道）。你觉得这个价格依然太高吗？也许在现有的计划中，成本上还能做些优化。
我基本同意你对节能措施优先级的判断。较大的窗户开口仅会出现在新的阁楼部分，以便让山墙两侧有更多采光。

整体来说我们正在考虑，是否当前单独的措施更加合理。


一楼具体能空出来是在祖父母去世后（> 80岁），这当然是没人愿意的！我不太确定这些费用跟新建相比如何。肯定不会比总共40万便宜。这还是翻修的两倍，且包含补贴等，因为部分列出的费用并不是翻修费用，而是“装饰”，也不是非做不可。新建更大问题当然是地皮问题，我们这附近情况也很差。目前基本没地卖，或者只在比较偏远的农村地区...
正如所说，我们也因空间限制没法无限时间来做决定。
要是一楼现在就能用，决定会简单得多，因为阁楼扩建也不必要，费用也会大大降低。但就目前状况而言，情况不是这样。

对我来说，第一个问题是建筑的基础结构是否良好。25万欧元是一笔不小的金额，可能还可以节省一些，或者推迟支付。供暖是有意义的（或者我会让人重新计算太阳能热水系统）。屋顶经过这么多年也需要更换，窗户同样如此。这些大约需要10万欧元。剩下的是立面（这里需要再重新计算）、阁楼改造和室外设施。如果对你们来说这只是一个过渡期，那你们应该考虑那里是否真的需要卫生设施，以及你们愿意投入多少工作。如果屋顶修好并且隔热了，可以用相对较少的钱装修墙壁，安装一些轻质隔断等。电气工程也相对简单，但楼梯通常花费较大。我认为如果没有浴室，这里至少有50%的节省潜力。室外设施的3.5万欧元也是一笔不小的开支。我当然不清楚你们的房产情况，但这里可能也能节省不少，推迟，或者自行完成。