现有双拼住宅地块的实际分割

大家好，

肯定有人能给我关于我们目前问题的建议：
我们打算购买的双拼别墅位于一块地皮上，理所当然地，还有另一套双拼别墅，两个业主，即双拼别墅1和双拼别墅2，共同拥有整个地块的共有份额。因此，地块并未分割。作为潜在买家，我们认为这是一个问题，为了避免未来的麻烦，我们希望对该地块进行实际分割。
现在的问题是，这到底需要什么样的程序，尤其是费用是多少。根据建设管理局的说法，这样的分割会在土地登记簿中登记一项建筑负担权（Baulast），前提是遵守公共建筑法规（我们可以请建筑师或建设管理局本人来核查），之后才能进行土地分割。为了实际分割，必须由一名官方认证的测量工程师来执行，之后具体事宜会在公证处处理。

关于地块需要说明的是，房屋位于地块中央，每个业主都有各自的从街道的入口。理论上，这样对地块进行“切割”应该不是问题。

根据网络调查，实际分割的费用大约在3000到5000欧元之间，登记建筑负担权还会产生相应费用。

所以有以下问题想请教：
1. 有没有人愿意分享经验？这个流程麻烦吗，还是没什么大不了的？通常需要多久？
2. 会产生其他后续费用吗？
3. 登记该建筑负担权并分割土地是否有缺点？可能会有什么后果？有相关经验吗？

谢谢，祝好

你为什么想要分开？你们现在拥有一套连排别墅形式的自有住房。实际上是什么困扰你们——除了你们的感觉（这只是主观的，因为客观上没有分开的理由）。

为什么你想要分开？你们现在有一套联排别墅形式的房产。究竟有什么困扰——除了你们的感觉（这只是主观的，因为客观上没有分割的理由）。

顾虑是：
如果你以后和邻居合不来怎么办？比如说其他业主卖掉或继承他们的联排别墅部分。
理论上，共有产权份额的情况是，如果我在自己那里建一个车棚或者粉刷我的墙面，邻居联排别墅的所有者必须同意。谁知道还会遇到什么其他问题。

如果你不再和邻居相处怎么办？

那就有压力了。不管是共有还是不共有。你不能因为是共有就阻止吵闹的聚会或其他什么。

比如其他业主卖掉/继承他们的双拼房等情况。

即使是共有，他们也可以卖。这种情况随时可能发生。

理论上，有共同所有权时，如果我在那建一个车棚或刷我的外墙，邻居双拼房的业主应该要同意。

为什么？共有协议里到底写了什么？
标准情况是，独有产权和你们这种共有方式没有区别。每个人都应该可以随心所欲地处理自己的双拼房。

你现在遇到的情况完全正常——除非共有协议里写了什么糟糕的内容。不应该和独有产权有区别。

所以联排别墅的第一部分和第二部分共同拥有整个土地的共有权。因此，这些土地并没有被分开。

通常原因是半块土地对于建筑法规/土地使用规划/建设规划（其中之一，但我不确定具体是哪一个）来说太小了。有些地区规定了最低面积。农村的村庄通常是650平方米，城市边缘地区例如400平方米。
因此通常不会进行实际分割，因为土地的一半面积不允许存在。

你有检查过其中一半是否单独存在吗？

如果你将来不再与邻居相处该怎么办？

其次，人们不应该相信实际分割是解决邻里纠纷的灵药。
有很多理想的分割，在法律上完全没有问题。也有很多实际分割，但邻里关系非常糟糕。

如果我在那建个车棚或者粉刷我的外墙的话，邻居那边联排别墅的所有者必须同意吗？

不需要。

我这么说吧：很多时候，对实际分割的渴望本身就是争端的导火索（为什么他现在想要分割？一切都还好好的：酷：）。

你们在哪个联邦州建房？分割和测量费用没有统一规定，是各州的事务。我们也在建一栋双拼别墅，步骤如下：签订部分土地购买的公证合同（邻居购买了另一部分土地），然后与测量局预约。测量完成后，每块土地都有了自己的地块编号，信息传给公证人，他相应地修改了购房合同。费用大约是1500欧元，包括测量、界碑和土地陪审员费。

实际分割的优点是你们只对自己的土地负责，并且可以随意处置。融资也更简单，因为每个人都有自己的地块编号和土地登记。虚拟分割则需要复杂规定如何处理这些土地部分。

当然，实际分割需要满足多种条件。比如，规划许可证必须允许分割（尤其是较老的规划通常要求较小的地块系数），邻居也必须同意。