快速融资检查 - 私人购买

大家好，

我们即将购置一处房产，我已经在这个论坛上，特别是关于融资方面，阅读了很多内容。我觉得这里许多诚恳且专业的回答非常好，也希望能得到类似的帮助，为自己获得一些确认，或者一些思路启发或警示。

首先我想介绍一下基本情况（个人信息 / 房产信息 / 财务信息），并请大家帮忙“审核”。然后我还有一个关于公证人的问题！非常感谢！

个人信息：

[*]已婚（双方37岁）
[*]1个孩子（4岁），第二个可能在路上
[*]居住地：莱比锡

房产信息：

[*]双拼别墅，30年代建成，莱比锡
[*]状况“良好”（屋顶10年，整体隔热，外墙良好，室内需装修）
[*]由2名建筑工程师评估，认为状况良好
[*]土地面积超过1000平方米（！）
[*]居住面积约100平方米
[*]购买价：180,000欧元，无中介
[*]位置城市化（有有轨电车接驳），但仍处于安静的居民区，盲巷
[*]骑车15分钟到市中心（双工资单位及交通工具所在地），仅有自行车道（！！）

财务信息：

[*]我：信息学硕士；净收入2600欧元，公务员
[*]她：普通职员，公务员，半职，净收入700欧元
[*]均为无固定期限合同
[*]自有资金：现有流动资金80,000欧元
[*]无债务或其他负担，寿险保单不计入
[*]附加购买费用（公证费、土地登记费、税费）预计10,000欧元
[*]另备20,000欧元用于壁炉、新天然气锅炉、电气工程及其他装修

总费用将是（180,000欧元 + 10,000欧元 + 20,000欧元）210,000欧元。
我们打算投入75,000欧元。
融资需求约为135,000欧元。

我能接受每月700欧元到800欧元的还款额。否则，我们将继续存钱，以支付进一步的装修需求。

大家怎么看？

公证人问题 / 融资流程：
此次购房为私人交易，但卖方身处海外。卖方将在11月/12月来德国三周。银行希望我们提前提供合同草案。

我的问题是，我现在是否应该准备合同草案，目标是在11月/12月进行公证。或者——我会感觉更好的是，因为卖方（夫妇）能更好地配合——与卖方一同制作合同草案，当他在本地时。那样公证时间可能会很紧迫，因为银行也需要先查看该草案。

那么这种情况下，剩下的就是通过公证人托管账户支付定金，卖方在回国后签署文件。我担心这种情况时间风险——卖方在海外签字时，是否存在风险？我理解是公证预约会安排成即使出现最坏情况（卖方不签字），我们还能在14天内向银行取消合同，只损失公证费。如果卖方必须在海外签字，是否因为邮寄文件的时间，14天期限会很紧张？还是我理解有误，有其他办法？

提前谢谢大家！！

公证人问题 / 融资流程：

买卖是私人之间进行的，但卖方人在国外。不过他将在十一月/十二月来德国三周。银行想在此之前得到合同草案。

我的问题是，我现在是否应该先做合同草案，目标是在十一月或十二月进行公证。或者 —— 我会感觉更好，因为卖方（夫妇）能更好地配合 —— 在卖方到场时与他共同制定合同草案。但这样的话，办理公证的时间肯定会很紧，因为银行也要先看草案。

我觉得你对公证合同有些误解 :D

公证合同草案是由公证人负责的；所有重要信息由委托人提供。也就是说，无论谁委托公证人——你们需要就此达成共识，这违背了普遍的看法——委托人让公证人能够将土地从“A”转让给“B”的过程形成书面文档。

基本上，土地买卖的公证合同大同小异；区别仅在于当事人和土地资料。制作合同草案完全可以通过电子方式完成必要的沟通。你们——卖方和买方——有充足的时间——到十二月还有很久——来审核内容并相互确认。顺便说一句，打国际电话也没那么贵 ;)

在我看来，如果事前草案中所有细节都经过双方一致认可，不太可能卖方在公证当天放弃交易。

莱茵地区的问候

你好，建筑专家，谢谢你的回复！

如果购房合同只是标准合同，那么现在就提前处理似乎有很多理由。我们原则上是达成一致的，只是还有一些细节需要确定，例如目前的家具怎么办。但这些我们应该可以解决。

我其实并不是说卖方会在公证预约时放弃销售，虽然这种情况确实有可能发生。所以通常的做法是让公证日期安排在14天贷款撤销权期限内，以防在最坏情况下贷款已生效但没有购房对象。对吗？

因此我认为在国外签合同风险更大，因为单是邮寄过程中就可能会有延误（合同肯定需要来回寄送）。这样的话，可能会导致我不得不取消贷款，因为合同尚未确认。

抱歉，如果我这边说得一团糟……！:(

所以大家一般都是这么做的，公证日期安排在融资的14天撤销权期限内，这样在最坏的情况下也不会陷入没有购置对象却已经有融资的困境。对吗？

进行公证时，融资机构出具的融资确认书应该就足够了。融资本身我会等到公证合同“尘埃落定”之后才完成。银行对此应该也会理解 ;)

莱茵地区的问候

合同不能在国外签署，因为需要当面在公证人面前签字。必须由业主本人或其授权代表进行。至少我们以往的交易都是这样。

哦，原来如此……那14天的期限其实根本没必要。公证员是这么跟我解释的。那就更好了。

请原谅我可能有些天真的问题——我正在努力了解这个话题。
到目前为止，我只从银行那里获得了一些报价，我根据上面的细节或多或少地进行了松散的询问。

我现在大致需要做以下事情：

1. 让公证员起草合同草案
2. 制定融资方案，并带着所有文件（合同草案、所有物件资料如土地登记等）进行“严肃询价”
3. 在银行提供了具有约束力的报价且报价有效期内，安排公证预约
4. 公证
5. 签署融资协议

这样更好吗？