购买尚未合并的市政土地（4个问题）

我们有机会从市政府购买一块位于规划新建住宅区的土地。购房合同草案已经寄给我们了（只有5页！）。

问题是，规划新建住宅区的地块还未合并，因此土地尚未划分。一个分割方案（已获委员会批准）已公布，感兴趣的人可以申请各个地块。土地的最终测量工作也还未完成（建设局的说法）。但是基础石已经立好了（？！），且规划图已经制定。

问题1:

合同草案中仅提及分割方案中的土地。所有土地登记信息都不存在。因为新的地块可能还没有新的地号或土地登记……我是不是弄错了？

问题2:

此外，完全排除了质量瑕疵责任。所有市政当局都这样做吗？

问题3:

双方放弃了“购地预告登记”，考虑到卖方为公法上的法人（市政府）。可能是因为新土地（地块）还没有土地登记，无法登记？

问题4:

关于排除历史负担的句子是否足够？

“卖方应交付土地登记簿中无负担的尚待测量的购地分块的所有权”

一切似乎都和我以前学的不同……:confused:

你好 Heidegeist，

一份购房合同草案已经寄给我们了（只有5页！）。

你想要10份吗？其实三份就够了。

问题是，规划的新建区域的地块还没有合并，因此土地也还没有划分。

这不是你们的问题。市政府很可能在这个阶段已经购买了所有土地，也就是说，边界不再是所有权边界，而只是地块边界——合并只是一个形式问题，可能会在最终划分之前完成。在这种情况下，作为买方没必要为此担心。

一个经过市议会批准的划分方案已经公布，感兴趣的人可以申请各个地块。土地最终测量也尚未完成（建设局说的）。不过地基已经奠定了（？），并且已有建设规划。

我虽然是测量工程师，但我不知道“一个或多个地基”具体指什么！？可能是建区的轮廓已经重新测量，并通过新的边界标记（石头、管子等）进行了标示。这没问题，因为这还允许对地块进行调整。

问题1：

土地登记信息不存在。因为可能还没有新的地块编号或新的土地登记……我是不是搞错了？

正确。不过，通过划分方案以及对购买标的的大小、位置和编号的描述，可以明确知道你们购买的是什么。

此外，缺陷责任完全被排除。所有市政当局都是这样做的吗？

这不关我的事。你可以问问 ;)

问题3：

鉴于卖方是公共法人（市政府），双方都放弃了“购置预登记”。
或许是因为新地块（地块编号）还没有土地登记，没法登记？

不完全是。你也可以在现有的、你们认为受影响的地块上或合并后在整个地块上做购置预登记——但做这件事的理由在别处。如果从私人购买而没有预登记，卖方理论上可以在交接前跟别人达成更好的交易，或者在你付钱之前完成销售。这样你可能会白白付公证费，却拿不到地块。

如果市政府敢这样，建设局局长和市长恐怕得考虑找厚衣服穿了。 ;)

问题4：

排除历史遗留污染的句子足够吗？

“卖方应确保尚未测量的购买地块无土地登记负担”

我记忆里（仅供参考）：不够。

“无负担”指的是电缆和通路权利、建筑负担、抵押/地役权等。

历史遗留污染，即可能潜藏在土壤中需要处理的物质，这段话据我所知没有涵盖。

不过，如果知道那块地之前的用途，可以很好地评估。如果之前是农田，潜在的历史污染可能性较低。如果之前是旧工业场地，就需要仔细检查，而这样的区域通常也会被市政府明确界定和登记。

此致
Dirk Grafe

问题2:

此外，完全排除了物质缺陷责任。所有市政当局都是这样做的吗？

（...）

问题4:

排除旧污染的这句话够吗？

“卖方应保证待测量的购地地块在土地登记中无负担的产权转移”

一切似乎都和我以前学的不同……:confused:

关于2：
基本上是的。
所以只剩下法律缺陷。

关于4：
无负担不包括旧污染。
这归入问题2的排除范围。

感谢你的回复。你们已经帮了我很多:)


我看了网上和朋友那里的一些购房合同。比如“无权利瑕疵……”这样的话我都没找到。


权利瑕疵的定义
卖方的合同义务之一是向买方提供购买物的所有权（《德国民法典》第433条第1款第1句）。该物必须没有权利瑕疵（《德国民法典》第433条第1款第2句）。

当第三方基于私人或公共权利影响购买物的所有权、占有或使用时，即构成权利瑕疵，买方因此不能“随意处理该物并排除他人的任何干预”（《德国民法典》第903条）。

如果土地登记簿中登记的权利实际上不存在，则同样视为权利瑕疵（《德国民法典》第435条第2句）。因为为了登记在册的第三方，推定其实际上享有该权利（《德国民法典》第891条第1款），例如这会影响一块表面上已负担的土地的可出售性和抵押性。

合同中类似条款或句子应如何表述？

你也找不到这句话。存在事实缺陷和法律缺陷。排除事实缺陷责任时，卖方仍对法律缺陷承担责任。即使未提及。只是几乎不发生。