带有现有建筑的土地购买；未来计划新建

亲爱的社区成员，
我们即将购买一块带有一栋空置房屋（大约建于50至60年代）的土地，并计划中期内进行新建。
由于妻子的职业状况（目前育儿假期，贷款需要正式工作）以及进一步积累自有资金的需求，土地将闲置约2至5年。
对此我有一些问题，期待大家分享经验和建议。

(1) 房屋是立即拆除还是保持空置：如果我立即拆除或者让房屋空置，分别会有哪些风险和义务？我应该考虑哪些因素？你们会如何处理？
(2) 在何种条件下，可以考虑对这种老房屋进行租赁？（经过有限的翻修）我理性分析认为，这样做麻烦大于好处：维修义务、能源证书、新暖气、拆迁时的解约等。
(3) 如果我立即拆除房屋，地下室如何处理？我们打算建无地下室的新房。土坑会用F1级砂回填并碾压吗？（新建房屋明显大于现存建筑）
(4) 拆除后是否有必要直接装设永久性施工用水接头？原因是：如果水管闲置超过一年，我们所在区会拆除，建新房时得花超过1万欧元重新开挖马路接水。
(5) 与(4)相关：长期施工用电能否铺设？用于冬天给施工用水接头保温及必要时提供电源。传统租施工用电箱并每月检查费用会爆增，有没有替代方案？
(6) 通过长远规划实现新建节约成本？我有哪些方式能通过长时间规划降低新建成本？有没有建议如何将这种不利局面转为对我有利？
(7) 空地有没有合理利用/变现方式？在此期间有没有途径合理利用甚至变现空地？若有施工用电/用水，是否可以考虑利用或出租花园？

提前感谢大家的帮助和建议！

(1) 立即拆除房屋还是让其空置：如果我立即拆除房屋或者让其空置，会有哪些风险和义务？我应该考虑哪些因素？你们会如何处理？

这可以写成一部长篇小说。
需要考虑：保险、地税（拆除后未来五年仅需缴纳未建设用地的地税）、可能的破坏行为

(2) 在什么条件下，针对这样一栋老房子还可以考虑出租？（配合可控范围内的翻修）我的常识告诉我，这样做麻烦大于好处：修缮义务、能效证书、新暖气、因新建房屋解除合同等等。

这取决于需要做什么。修缮义务是相对的——你可以查查必须做什么。然后记住，如果必须做些什么，你有两年的时间。
哦，对了，没有人会专门来检查你。我不是鼓励你什么都不做，但这就是常态。
能效证书？那又怎样。没有原告，没有法官。更何况制作能效证书在线上只需5-10分钟，费用很低。效果如何？和很多能效证书一样，没有什么参考价值。
因新建房屋解除合同？没有。你可以先签一份为期两年的固定期限租约。两年后这个问题解決了，你可以重新出租。

(3) 如果我立即拆除房屋，地窖该如何处理？我们打算建房不带地窖。坟坑会用F1砂填埋并夯实吗？（新建房屋也明显比现有建筑大）

你知道的，如果你了解新建房屋的规划。

(4) 拆除后是否有必要直接安装一个长期的建筑用水接入？背景是：如果水管闲置超过1年，我们所在地区会拆除水管，重新接入新建时需要支付超过1万欧元的开挖费用。

这取决于建筑用水接入的成本。除此之外，你们的新建项目是不是反正也需要重新铺设水管？或者我对你的项目理解有误？比如我们，为了建房，我们打了口井（600欧元），因为我们也需要园林用水。跳出常规思维——或许你们那里也可以这样做？

(5) 与（4）相关：是否可以安装长期的建筑用电接入？这样可以冬天给建筑用水接入供暖，并在需要时为场地提供电力。传统租用带月检的建筑用电箱，费用可能暴涨。有没有其他选择？

可以在闲置市场自己买建筑用电箱。是否能这么长时间不开启还保持建筑用电接入，需要你咨询有关方面。
针对第4和第5点，我几年下来都担心破坏问题。我不会让这两个接入线路闲置多年。

(6) 通过长远规划实现新建房屋成本节约？有哪些方法能通过长时间规划减少新建成本？有没有什么建议能让我把这不利局面合理利用？

那更可能是通过长期规划实现成本上涨。你多年也做不了太多优化，抵消不了不断上涨的建筑成本。抱歉，等得久会更贵，而非更便宜……

(7) 如何合理利用/变现未建造用地？是否有可能在此期间合理利用或者变现未建造的土地？如果有可用的建筑用电/建筑用水，是否可以考虑使用甚至出租花园？

可以用来停放拖车、房车等。
我们这里的农民也是这样在他们的旧谷仓和院子的停车场地使用。但这会增加你的保险费用。
除此之外，可以考虑谁可能暂时需要这块地。想不到别的了。一般来说，一块有建筑或者未使用的空地，随着时间推移，只会花钱，并不会产出收入。

非常感谢您的快速回复。
关于破坏行为，我暂时不太担心，因为这里是一个安静的死胡同，没有任何穿行或偶然通行的车辆。

这取决于建筑用水接入的费用。除此之外，你们的新建筑是不是也得重新铺设水管？还是我对你的项目有误解？例如，我们为我们的建筑打了一个水井（600欧元），因为我们本来就想用它来浇花。跳出固有思维——或许你们那边也可以这么做？

可以在二手平台上自己买施工用电箱。至于长时间不用是否能一直用施工电，你得去问清楚。
对于第4和第5点，我会担心多年后破坏行为会成为问题。我不会让这两个接头在地块上多年闲置不用。

根据我所了解到的情况，我们可以重复使用旧建筑的现有接水口（相对较新的管线）来供应建筑用水，之后再用于新建筑。不过如果管道长时间闲置超过12个月，我们就必须从街道重新申请新接入……相应地，就是先用建筑用水（可能用于浇灌花园），几年之后再改为新建筑使用。

长期规划周期会导致成本上涨，你觉得怎么样？你多年中无法做到足够的优化来抵消持续上升的建筑成本。抱歉，等越久会越贵，不会便宜……

我也有这样的感觉。尤其是因为我们在2-5年内将不再有资格申请补贴。不过目前这个整体项目风险太大，暂时不适合直接启动。我们的生育计划已经结束，未来几年可以回到至少1.5倍工资（而不是1倍），也可以开始偿还部分土地贷款。

关于破坏行为，我暂时不太担心，因为这里位于一个安静的死胡同，没有任何穿行或偶发的交通。

这是破坏行为的理想地点。如果房子还在，那青少年帮派可以在那里很好地栖息。 实际上，闲置的房子是非常普遍的。你觉得在鲁尔区有多少老房子空着，没人要或者无法居住。

是的，我也有这种感觉。尤其是因为我们在2-5年内将不再有任何补助资格。

我完全确定，即使在2-5年后，你仍将获得补助。至少是针对非常环保的新建筑——无论以何种方式。

关于破坏行为，我暂时不会太担心，

不过，你正在计划拆除一栋现有建筑，除了一个赠送的地下室，你没有提到任何“不利因素”。

现在这块土地必须留着大约2到5年，以便继续积攒自有资金，同时考虑到我妻子的工作状况（目前休育儿假，贷款需要正式工作）。

为了拆除和进一步的额外费用积攒自有资金，尽管处于育儿假＝已经有了更多需要照顾的人群。有些天我会多次问自己，有些人到底听不见多少枪声。

不过，你计划拆除一栋现有建筑，除了赠送的地下室外，你没有提到任何“缺点”。

仅仅因为我没有在这里提到缺点，并不意味着它们不存在。
这栋房子又旧又破，毫无实体感，地下室空间太矮，我无法直立站立，而且潮湿，房子的占地面积最多只有60-70平方米（我们有五个人），等等；翻修根本不现实。我不是没有理由怀疑，这栋房子是否还能以某种方式出租，或者是否允许出租。

尽管处于育儿假期 = 已有一名更多需求者，仍需为拆除和其他额外费用筹集自有资金。有些日子我多次怀疑，有些人到底听不到多少枪声。

我想每个人都能自己最好地评估这一情况。我们（尽管有孩子）能创造多少盈余，我非常清楚。一旦再流入2-3次年终奖金，且妻子恢复有计划的收入，情况会稍微宽松些，这应该是显而易见的。但我也清楚，如果我们再次经历像2021/22年那样的价格上涨，我们其实并没有赚到什么。