年底从开发商购买 - 财务评估

大家好，

我们（男，27岁，女，27岁）目前还处于初步规划阶段，希望能获得一些关于我们计划的专业意见和评估。我们早就明确想要建造/购买一套房子，但由于我们双方都经过了较长时间的学习和专业培训，包括大学学习等，因此只能在今年开始进行现实的规划。五月份我们将最终完成学业，因此以下数据也均以此时间点为准。

关于我们：

你们是谁？男（27岁）和女（27岁）

净收入：（男）3000欧元 / （女）2100欧元（定期增加）

职业状况：（男）公务员 / （女）公共服务（TVöD）

孩子：没有，但近期肯定计划有孩子

我们的支出：

交通费用：去年我们分别开始为各自的车融资。两辆车的月总费用（含油费和保险）：563欧元

保险（含私人健康保险）：407欧元

食品/日用品：400-450欧元

电费和燃气费：100欧元

订阅/手机费/电视费/捐款/互联网：150欧元

消费（衣服、外出就餐、看电影等）：我们没有固定的月度支出，时而400欧元，时而600欧元。总体来说我们不会乱花钱，但周末偶尔会去看电影或餐厅吃饭。出于安全考虑，我会估算在700-800欧元之间。

租金：目前我们免租住在我家族的自有公寓里。

支出总计：约2400-2500欧元

余额：5100欧元-2500欧元=2600欧元

关于计划：

我们已经关注一家建商很久了，该建商在鲁尔区已经建造了许多新住宅区。巧合的是，这家建商即将在我们偏好的区域之一开发一个交通方便、靠近工作、家庭和朋友的新住宅区。预计年底这些房产将开始销售。

房屋数据：

地点：鲁尔区

房产类型：全地下室的联排别墅，建筑面积约145平方米

价格：购买价约33万至36万欧元

其他费用：翻新费用（以该建商另一处房屋为例精确计算），油漆费和外部绿化约5万欧元

总价：38万至40万欧元

由于我们的长期学业经历，最大的问题自然是我们缺乏足够的首付款。我们肯定想避免110%的融资，因此两年前就开始小额存入建筑储蓄账户，以便未来买房时能用这笔钱支付相关的附加费用。但由于等待时间和评分因素等，这笔储蓄账户资金明年才能正式支取。后来我产生了一个想法，是否可以为买房的附加费用简单申请一笔普通的分期贷款，不指定用途，以此降低房贷的利率？据我所知，贷款金额不超过3万欧元是不需要登记在产权上的。因为开发商免中介费，附加费用大约2.5万欧元。

如果是100%房贷，20年固定利率，我在不同平台看到利率在1.13%至1.50%之间，按2.5%还款计算，每月还款额约1200-1300欧元。你们认为这个利率合理吗？

从我们的月余额（2600欧元）扣除月供后，剩余约1400欧元。预计房屋维护费约300欧元。扣除所有费用后，我们每月大约还有1100欧元可用于储蓄、休假、维修等。当然我们也知道，有了孩子后情况会有所变化。因税级变化、儿童补助和家庭补贴，我们可以较好地应对。产假结束后，我们将以兼职工作方式大致恢复到原先的收入水平。未来我们薪资将每隔一段时间按几百欧元逐步增长。

我们打算携带大部分现有家具，因为最近刚大规模购买过。厨房费用我们可在建房前自行承担。

希望我已经清晰且准确地表达了所有考虑。基本上我们本想再等一两年，但这个房产几乎是理想选择了。因此这条信息作为一个现实性的检查。非常感谢你们的意见、帮助和建议，看看我们是否遗漏了什么！:)

此致敬礼

听起来基本上可行，尽管缺乏自有资金。但担心用33万欧元买一套双拼别墅，即使在鲁尔区也不够。可能需要考虑大约40万欧元，建筑成本一直在上涨。可以通过常见的中介机构（Interhyp/Dr. Klein）询问融资条件，以获得初步了解。鉴于你们的工作稳定，也许可以考虑较短的利率锁定期，或者至少咨询一下。所有专家都一致认为，未来十年利率不会显著上升。如果欧元区利率真的再次上升的话。当然，这也是个人喜好问题。

关于融资问题，我出于对无知的自觉选择不参与。从开发商那里购买听起来不错：27岁的时候，住房经验不多，第一，自己设计一个显著更棒的房子的可能性很小；第二，这个年龄段不会是最后一套房子；第三，当还未出生的孩子开始“提出要求”时，你们很快就会“搬到另一个房子”。所以从我的角度来看，这是一个好时机，原则上开发商完全可以接受。

价格：购买价格大约在330,000到360,000之间

呼，就算在鲁尔区，对于“全地下室”而言，这也是一个绝对的便宜货。你们有书面报价吗？

前提条件应该可以确保该项目顺利进行。不过，我觉得整个情况还是显得有些过于乐观。我会预计更高一些的成本。

不过我觉得整体还是有点便宜。我预计会高得多。

对于鲁尔区来说还行。离我100米远的地方，Deutsche Reihenhaus 刚刚建了一个住宅小区。联排别墅起价23万欧元，包括土地，不带地下室。