购地合同 - 出现不确定性

大家好，

我已经预订了一块地很长时间了，实际上我已经有90%的把握会买下它。但是现在，在我终于拿到购房合同草案之后，却出现了一些意想不到的障碍。

关于这块地：
这是一个大约有30块地的新建住宅区（几乎完全平坦），位于一块曾经是军营用地（以前是阿道夫的飞行基地，后来是美军基地）。这块地以前已经被改造成工业区和住宅区，现在住宅区这边要扩建这个新建住宅区。我只找到了一些美军时期的照片，当时那里大概只有一片草地。这些地块是通过中介出售的（还未开发）。

我等购房合同草案等得挺久的，因为村委会和开发公司（即地块卖方）之间的开发合同拖了很久。
期间我多次去看这块地，也跟一位在那里住了13年的居民谈了谈。到目前为止，一切对我来说都是可以接受的。

说说这些障碍：
有些点我觉得已经挺不理想了，后来还特别找了律师咨询。

- 正式卖方是列支敦士登的一家公司。这样的话，如果产生法律纠纷，我的追责就比较困难，因为不是欧盟国家。该公司必须向村委会提供20万的开发保证金。联系人在当地口碑不错，我的律师也证实了，但律师本人不认识这家公司。除此之外，看上去有点像是空壳公司 :/

- 购房合同明确排除了旧地污染的赔偿责任。根据我的律师说法，这种情况不常见，除非怀疑有污染。我的中介说排除责任是惯例。
这里有2016年的土壤检测报告，但只检测了距离我目标地块50到100米的地方。检测到部分土壤污染等级为Z2和Z1.1（如果有人懂，可以解释一下）。但如果不是在我地块直接检测的，这个结果其实意义不大吧？我主要是担心买到受污染的土壤。建筑也不会带地下室。
关于战争遗留物，想做到完全保障很难。2016年修建绕城路时还发现了一枚火箭筒弹。因此也不好百分百排除风险。
我谈过的那位住户（离我地约100米）在建房问题和污染方面没遇到麻烦。

- 虽然我被告知2018年初会完成开发，我的地块所在的第一区域中间2018年年中可以开始建房。但合同里只含糊说开发必须在30个月内完成，没有具体保证我明年中能建房。
开发合同延误已经把开发时间从2017年年中推迟到2018年初，所以我对此后是否还会继续延误没太大信心。这样也让和建筑公司的开工时间谈判变得不确定。

这些是主要问题，还有一些小问题。
我和中介沟通过，听说这片区域已经卖了三块地，他尽力给我解释这些问题，还愿意陪我和公证人一起把合同细节过一遍。但中介是想促成交易的，而公证人是合同的起草者，可能不会挑出问题。

你们怎么看？我是太谨慎了吗，还是你们建议我放弃？
对我来说感觉有点“要么接受，要么放弃”，因为买之前还要先付钱，而地还没开发，我也不知道土壤是否安全，开工时间也没有百分百保证。

提前谢谢大家，祝大家有美好的一天 :)

不。健康的怀疑。最后这一切都会被出售，开发商会逃到开曼群岛，永远不会开发。那20万根本是笑话......地质报告你最多花一千自己做一下然后再决定，我觉得这还算可以接受，但列支敦士登......那可是土匪聚集地。卡尔斯滕

现在进行土壤勘察。

关于基础设施建设和列支敦士登——你支付土地，然后一点一点支付基础设施费用？那其实“只”会导致时间延误吧？

不不，他以“已开发”的价格购买了一块未开发的土地，并承诺进行开发，还由社区为30块土地提供了20万的担保。与列支敦士登公司签订此类合同的社区代表应该被罢免。

没错，价格总计包括前期的开发费用。

关于地质勘察我也早有考虑，但只有当这成为最后的不确定因素时才有意义。
我也不明白为何社区会这样做。大概是这里面的人起了决定性作用，因为正如所说，他在这附近似乎有相当好的声誉。
但最后我并不是和他签合同，而是和lichtensteiner公司签。

让我惊讶的是，公证人似乎对此也没有任何顾虑，按理说遇到这种事他应该更警觉，不是吗？

我真想这么做，因为经过长时间的寻找，我终于找到了合适的土地，实际上也已经开始计划了。
但如果出了问题，每个人都会理所当然地说“自作自受” :(

土壤勘察是有意义的，但需包含化学分析。费用会超过1000欧元，可能在1300至1500欧元之间。尤其是在已经明确知道LAGA Z1.1到Z2一定存在的地方。由于之前的使用，情况有些像赌博（这也解释了为什么卖方想要对旧污染免责，因为他也不可能知道每一厘米的土壤情况）。如果曾经有重型机械留下了大量油污，那就糟糕了（即会很昂贵）。但是：如果地块还未开发，没有分割等情况，土壤勘察可能会很困难，地质学家可能会有轻微的定位问题。 预付款项对我来说似乎不寻常。我认为重要的是付款时要完成所有权转移。但在开发措施开始前这显然不合理。这里是在确认土地可建设后才付款。 这些地块价格是否异常便宜，也就是说提到的风险是否可能已经被计入价格中？