开发商或自由建筑师

大家好，

正如我在另一篇帖子中提到的，我们正在考虑建房（1.5层加地下室；现浇砼结构；已有地块）。

我们已经与一家本地开发商进行了初步洽谈。由于各种原因，我们对他们并不是真的“满意”（联系人非常烦人，所谓的详细费用明细根本就是个笑话等）。

现在有朋友建议我们为了节省费用，不要找开发商，而是找自由建筑师。这样的话，建筑师还会负责施工监理（含施工日志等），最好还能协调各个专业承包商。

无论以何种形式，我们都想自己投入一些劳动！

目前我们主要有两个顾虑。一方面有人告诉我们，建筑师只能提供一个总价的参考，而开发商则能提供价格保证（虽然这两种情况下，某些地方肯定还是会产生额外费用）。另一方面，我们无法想象，既负责施工监理又协调施工的建筑师，费用真的会比开发商便宜。

你们能证实或驳斥我们已知的信息吗？你们一般对此话题有什么看法？
因工作和私人原因，自行协调将非常困难。这个任务可能也应该由一个（而非多个人）专业人士来负责，对吗？

我们朋友圈里都是找开发商建的房子，所以没有直接的比较。

鉴于这些金额，我们绝不会抱着“试试看”的态度。
在去银行之前，我们还需要一个具体的金额。

希望你们能给我们一些有用的建议。也许有哪位业主（前业主）曾与自由建筑师合作建房。

此致，
Hausbau18

开发商：在自己的土地上建造房屋，并将土地和房屋作为一个交易卖给客户（买卖合同）。固定价格。

总承包商/总承接商（GU/GÜ）：根据工作合同在客户的土地上建造房屋。客户在法律意义上是建设方，需要处理或多或少的额外事务。工作合同有固定价格，但有可变的附加项目，其费用通常只能事先估算（例如土方工程）。

建筑师：自由设计和单独委托。与GU/GÜ类似，只是多个小的工作合同代替一个大的。

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希望获得绝对价格保证（以及可能的准时交付）的人，适合选择开发商。

希望购买现成房屋且不做大改动的人，适合选择开发商或GU/GÜ。

希望自己参与工作（超出墙面和地面材料）的，应避免选择开发商。

希望个性化实现并寻找特殊方案（以合理价格）的人，应寻找合适的建筑师并通过单独委托方式建造。

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没有自有土地的人，必须从开发商购买。有自有土地的人，将“开发商”从词汇表中剔除，在GU/GÜ和建筑师单独委托之间选择（还有“建筑陪伴者”；但基本上没什么不同）。

你对建筑师所做的所有结论都是正确的。如果你按章程委托一位建筑师负责所有规划阶段，那么对于一座约30万欧元的房子，建筑师的毛费用约为4.5万欧元。即使你和建筑师合作建房，也无法避免大量的协调工作。事情并不是你告诉他你的需求，他就会照做。这一点我可以直接告诉你。

你也不会得到价格保证，即使你几乎已经拿到了所有报价。

此外，现在情况是，建筑师们已经很难与各工种谈成合理的价格了。

我只能同意Bieber的观点：对于那些想在自己房子上有话语权的人来说，建筑师可能更合适。

确实也有很多总承包商是按自由规划来建造的，这不是问题。但根据我自己的经验，如果你自己大量收集信息，无论是在论坛里还是在其他地方，可能就会变得棘手。因为那时你会逐渐形成一些关于房子技术建造方式的想法。而这时你很快就会和总承包商产生分歧，因为他会按他一直以来的方式建造，而不是按照论坛里推荐的方式。
建筑师还有一个优势，就是他站在你这边——至少比总承包商更站在你这边。
对我来说，建筑师的另一个巨大优势是透明度。我受不了被强加一些牵强附会的总价。我想知道我用多少钱买了什么，然后自己决定什么值多少钱。如果我不想要某些东西，或者想从其他公司购买，我希望能够减去全部相关费用，而不仅仅是其中的一小部分。
但每个人的想法不同。有人也会说：“我不要细节，随便做，只要总价合适就行。”

“实际上”，从我的角度看，建筑师是更贵的选择。很多事情总承包商可能做得更便宜。但在建筑热潮中，每个人都想赚到钱。我听别人说，总承包商每个项目大约能攫取6万欧元的利润。这也使得建筑师的费用显得没那么高了。

顺便说一句，我们是和总承包商一起建房的。所以我最终只了解这一方——这也许是我看到大多数缺点的原因——我没有自己经历过建筑师的缺点。
我本来想和建筑师一起建房。但我找到的寥寥几个我不喜欢。大多数项目都排得满满的……

早上好，

我们在2016年和一位建筑师一起建造了我们的梦想家园。不过，我们只让他负责规划和与政府部门的书面沟通。报价获取、谈判、合同授予、协调等所有工作都是我们自己来做的。由于他住在邻镇，因此每隔几天会去现场看看施工情况，并且随时可以提供咨询。这样我们节省了很多钱，但也付出了大量的工作……

在决定聘请建筑师之前，我们本来打算请一个总承包商（GU）。我们从Massa Haus、Hanse Haus、Allkauf Haus、Fingerhaus 等许多公司那里都获取了报价。我们最终选择了一个总承包商，进行了材料预选，合同也曾拿到手，然而对于最小的差异，增价竟然非常高。

举例：将双开门换成推拉门的增价是3000欧元。
我们的一位朋友听到后忍不住笑了。他的公司卖的正是这种门，价格不到1800欧元。双开门在他那里售价是900欧元。
也就是说，门的价格1800欧元 + GU的利润1200欧元 + 被拆除的双开门价值900欧元 = 3900欧元 o.O

这种情况在所有工种中都是如此。
屋顶坡度多1% = 500欧元
电动卷帘 = 5000欧元
……

有很多价格根本无法告诉我们，他们说我们是在材料预选时才会知道（那时可能要付出一大笔钱）。

最终合同被扔进了垃圾桶，我们自己完成了所有的工作。一切进展顺利，9个月后搬入。

我们的邻居使用了总承包商建房，结果有很多麻烦。因为一些小事像卷帘盒，还有让人烦恼的刮花的窗户和门。

总之这是运气问题。关键是你是否希望参与建设过程，还是更愿意旁观让别人做。你可以从几个总承包商那里获取报价，进行比较，看看如果你参与设计会额外收费多少。这个阶段你还不用考虑融资，这能让你更清楚自己真正想要什么。

问候
Michael

你好，

我们在2016年与一位建筑师一起建造了我们的梦想之家。不过，我们只让他负责规划和与相关部门的书面往来。报价的获取、谈判、分包、协调等等都是由我们自己来操作的。由于他住在邻镇，他每隔几天就会过来看一下施工情况，而且随时可以解答我们的疑问。这样我们省了很多钱，但也付出了大量的时间和精力……

在决定是否聘请建筑师之前，我们本来打算找一个总承包商（GU）。我们向Massa Haus、Hanse Haus、Allkauf Haus、FingerHaus以及更多公司获取了报价。最后我们选择了一个GU，做了预选样板，合约也在某个时候已经有了，但是哪怕是最小的差异，加价也非常高。

举个例子：把双开门换成滑动门的加价是3000欧元。我们的一个朋友听了笑出声来。他们公司卖同样的门不到1800欧元。双开门在那里卖900欧元。所以就是1800欧元门 + 1200欧元GU利润 + 900欧元换下的双开门 = 3900欧元。

所有工种都是这样逐渐累积起来的。
屋顶坡度多1% = 500欧
电动卷帘 = 5000欧
……

很多价格根本不给我们报，称要等之后的样板挑选才知道（然后恐怕会有更高的加价）。

最终合同被扔进了垃圾桶，所有事情都自己做了。过程很顺利，9个月后即可入住。

我们的邻居找GU施工，遇到了不少麻烦。比如卷帘箱的小问题，还有令人恼火的窗户和门的划伤。

归根结底，这很大程度上是运气问题。重要的是要考虑你是否想参与建设，或者只是想旁观并交给别人。找几家GU报价，比较，看看在你修改设计时他们会加多少价。这时你还不需要融资，这能帮你更清楚自己真正想要什么。

祝好
Michael

我们和你们建造方式一样，只不过我们还有一个人帮我们获取报价和监督施工（不是建筑师，而是给我们找建筑师的人）。

正是出于上述原因，我们才没有选择GU，我们不想被坑。GU的报价实在太离谱了。光是检修井，我们就遇到了每个井几乎2000欧元的加价。真是宰人。

不过，你也得考虑很多事情，比如电气规划或窗户规划，这些会与现有报价进行比较，报价也会相应调整。