土地划分程序

大家好，
我刚来到这里，一开始没有找到适合我问题的帖子。
如果已经有类似的帖子，请见谅。那请直接链接过去。

我们有机会在北莱茵-威斯法伦购买一块500平方米的土地。我们想把这块地分开，然后各自建一套双拼别墅。不过在购地之前，我们希望土地已经分割好，这样每一方只需支付自己那一半的费用。
我们该如何操作？现在的土地所有者需要申请土地分割吗？还是怎样操作？她只告诉我们，从原则上讲，可以在这块土地上建双拼别墅。她没有提供更多的信息。
除了土地购买税之外，我们还会有其他哪些费用？

我们还处在寻找的初期，对这方面了解不多，但我们希望现在改变这一状况。希望这里有人能给我们一些信息。

非常感谢！

BauFab

你好 BauFab，

我只能告诉你我们那边的情况。
我们找到一个想要出售部分土地的人。从大约3000平方米中，我们得到了大约500平方米。费用当然由我们承担。
流程是这样的：
我们和公证人起草了一份购房合同，上面写明土地在签购后需要分割。我们在一张图纸上签了字。这样我们购买的土地还没有测量。
之后我们委托了一家测量公司来进行土地分割并重新测量。测量员随后办理了后续事宜，测量土地，制作新图纸，设置界碑，并通知土地登记局。
我们家里“只有”收到账单。

我记不太清了，但我估计我们为这整个过程付了大约2000到3000欧元。

你好 BauFab，

我们有机会在 NRW 购买一块 500 平方米的大地。这块地我们想要分割，然后各自建一栋联排别墅的一半。然而，在购买之前，我们希望先把地块分割好，这样每一方只需支付自己的一半费用。
我们该如何操作？现在的产权人是否需要申请土地分割，还是应该怎么做？

分割可以由购买方申请，但当前的土地所有者必须在界址确认书中认可新的边界，因为此时土地仍是他的。费用承担和委托可以由你们负责，但不能绕过产权人。

她只告诉我们，基本上可以在这块地上建一栋联排别墅的一半。暂时没有更多信息。
除了土地购置税外，还有哪些额外费用？

分割费用和登记入地籍的费用。费用取决于基准地价、面积（这里已知，每块 250 平方米）和需要调查的旧边界数量。我假设 500 平方米的地块已存在，还是需要先形成？

无论如何，你可以找任何测绘机构（土地登记处或公共认证测量工程师）制作费用明细，结果应该差别不大。只需在当前地籍图上标出新的边界，发送给测绘机构。大致费用大约在 2 千欧元左右，但没有地图和上述信息，无法准确估算。

此致
Dirk Grafe

非常感谢您的宝贵信息！
问候
BauFab

土地真的可以分割吗？
内容看起来，业主可以出售其土地的一部分，即500平方米，关于双拼房的预先询问结果是积极的。
在农村地区，建房用地有最小面积限制——例如我们这里没有小于650平方米的地块，对于双拼房则进行名义上的分割。那情况如何呢， ？

这必须提前进行检查。未建造的地块分割本身无需经过建筑管理部门审批，直接到地籍部门办理，新生成的地块当然可以单独转让。是否在可能的详细规划范围内仍可建设，与此无关。毕竟，出售/交易两个花园用地并不违法。

在本案中，明智的做法是事先与AR和建筑管理部门沟通，或者针对带有新规划界线的双拼住宅提出建筑申请，并将所有计算（建筑面积系数/容积率）均基于新面积，此处即250平方米。

就面积而言是可行的，据我记忆，我们遇到的最小的双拼住宅用地约为180平方米。

关于实际分割，还应指出，在建筑管理部门的要求和配合下，分割_始终_是可能的，即使界线划分再离奇。如果建筑管理部门发布（与项目相关的）合并建筑义务，就可以将独栋住宅的地块以Z字形穿过客厅分割，并将客卫作为业主共有的独立地块转让给远在天边的业主。

由此产生的建筑法规上的混乱通常与其效益不成比例。只有当效益大于成本且上述方案为最后手段时，才能指望建筑管理部门的配合。

在较大的商业用地上这种情况更为常见。产权和/或地块边界交错经过建筑物，但法律上完全合规。

此致
Dirk Grafe