与总承包商或建筑师或类似人员规划单户住宅

早上好

在我们决定不选择那个半成品房子（毛坯房带屋顶和窗户-有些人知道我说的是什么）之后，我们现在确定了目标，要建一栋新的单户住宅。
我们已经收到了一些更具体的报价，并且知道我们的预算是足够的。

预算如下（银行的初步承诺，非合同等……）：
50000欧元自有资金，70000欧元可用
50000欧元KfW贷款
150000欧元抵押贷款

地皮价格52000欧元（580平方米）+ 4500欧元附加费用（公证费+土地转让税）= 自有资金

剩余200000欧元用于整个房子，包括所有附加费用（包括厨房和车棚），包含5000欧元特别预备金（+15000欧元额外自有资金）。计划是“交钥匙”房屋价格为155000欧元+ 45欧元附加费用（说明：这里不包括土地转让税和公证费）。
当我翻看目录时，几乎找不到供应商能以这个价格建房。材料甚至不是问题，更可能是巨大的利润率？！

现在我们当然也开车去了附近的新建住宅区，查看了房子和招牌。我们这里（可能其他地方也是）有一些较小的总承包商。其中一些已经存在了很久，大约15-20年。管理层基本上是两个人（一个实践者/一个理论者）加上一群工匠。对于这样的公司，应该怎么看？和大公司相比，客户的直接联系肯定更紧密，但价格和安全性（完工保证？）如何呢？！

我有点不太明白——一开始你说你知道预算没问题，因为已经拿到报价了（但以这个预算我几乎不敢相信），然后你又说大供应商都太贵了，小供应商你又不知道价格是否合适……

到底怎么样？

150 T€ 整栋房子？需要多少平方米？

利润率产生的原因是因为 a) 目前可以做到 b) 必须覆盖企业风险 c) 在预算时永远无法达到100%，有时可能只有95%。

我收到了两家比较大的公司的报价，价格可能合适。不过在那里几乎没有干预的机会，也可能得不到性价比最高的服务。特别是在浴室和卫生设施方面，大部分利润其实都是靠这个赚的。在网上，大多数浴室配件的价格几乎只有一半。安装这些的也有人做，有很多通过知名平台（比如MyHammer）寻找订单的手工业者。有人有用MyHammer的经验吗？基本安装工作也可以由总承包商派的人来做。

我现在主要对那些小公司感兴趣，这些公司的管理层同时也是施工人员。这些小公司已经建了不少房子，在新建住宅区的很多地块上都能看到他们的招牌。在我们想要建房的地方，目前大约有10栋完工的房子，10到15栋还在建设中。但在那里建房的公司屈指可数。你可能会以为他们买了地就是为了卖地放广告，但只有一栋房子在出售。

我们计划建一栋简单的一户住宅，1.5层楼，120平方米（按照居住面积法规定），带一些附加功能，比如壁炉和全屋地暖。大的浴室将配备桑拿设备的预留装置，桑拿设备将在1到2年后用攒的钱买。我们主要通过简单的建筑形态和合理的平面布局来节省开支。我们打算使用合理的外部材料，所有这些材料都有较长的使用寿命（釉面瓦，整体覆面的砖墙，塑料材质的屋顶底部等）。

大部分的钱都是花在一些花哨的东西上，比如用来分隔空间的大滑动门、窗台等，但这些我们都不想要！

哦，对了，地下室的费用当然不包含在价格里！

155.000€ + 45€ Nebenkosten

在北德，一栋简洁的120平方米单户住宅是可行的。也可以交钥匙完成。然而，“交钥匙完成”90%的情况下不包括粉刷和地板铺设。这些通常也不再由总承包商提供。车棚、车库、通道和花园布置的费用肯定也不包含在内！

die enormen Gewinnmargen

哪里啊，这个价位的利润根本没有那么高。关键是量大和你还没有计算的额外费用。

es gibt genug Handwerksbetriebe die über die bekannten Plattformen(zb MyHammer) Aufträge fischen wollen.

那你就没有保修了。一个浴缸不仅仅是浴缸本身，还有所有的安装材料、支脚、隔热罩等。厕所也是一样（冲水装置、支脚、预安装墙板）……这些都包含在总承包的房屋中，也包括保修。

die firmen die dort aber bauen/gebaut haben sind aber an einer Hand abzuzahlen.

你只需要找一个……靠谱的。

Extras wie Kamin und Fußbodenheizung komplett

……你花150000欧元是别想指望有了！

Wir wollen vernünftige Außenmaterialien einsetzen, welche alle eine lange Lebensdauer besitzen (Glasiere Dachpfannen, verblendetes Mauerwerk komplett, Dachunterseite aus Kunststoff usw)

……你也别想了。这些都需要钱，是额外昂贵的费用，别人也只能贷款买，而且会权衡什么能做，什么不能做。

我们不知道你的预算是怎么来的。也不知道你怎么会认为能在最低的房价上再压价，还想着使用釉面屋顶瓦。你自己显然也通过目录看到这类房子的价格。

但我知道一件事：你应该多逛逛论坛，这样才能对房价有个感觉，知道还有哪些额外费用会产生。

问候，Yvonne

当我翻阅目录时，几乎找不到供应商能以这个价格提供产品。材料甚至不是问题，更可能是巨大的利润率？！

不过，材料和员工都必须支付费用。还有办公费、汽车费、保险费等成本。最终利润率在5%（那就是计算没那么成功）到15%（这是一个现实的平均水平）到20%（这可是个偏高或者很好计算的例子）之间。依我看，这些都是合理的利润率，足以维持生活——老板也承担了相当的经营风险，还必须为退休做准备。关于你的价格预期：你得大幅度降你的要求，才有可能实现。