公证费用，土地登记，房地产购买

早上好！

我们目前正在考虑购买一块土地。整个过程相对比较突然，因为我们本来打算在别的地方买房。然而，那里的价格越来越高，所有的手续也拖得越来越久。因此，我们的房屋规划还没有真正进展。

一种选择是先购买土地，然后再进行规划。理想情况下，融资最好能一起办理。

因此，我们考虑先灵活地为土地融资，之后再决定选择哪家银行。

关于这方面，我有几个问题：

- 我们买土地时会支付一次公证费和土地登记费。如果我们选择同一家银行，那么公证费和土地登记费还需要再付一次吗？
- 如果后来我们为整个贷款（包括土地）办理贷款，公证费2%是要对整个贷款金额支付，还是只针对土地支付一次？
- 如果在同一家银行分别贷款两笔，一笔是土地贷款，一笔是房屋贷款，是否还需要针对两个贷款金额分别支付公证费？

- 有没有人有经验，银行在卖土地时会签订预购合同，然后只有在整个贷款办理完毕后才付款？

提前非常感谢！

因此，我们考虑先灵活地融资土地，之后再决定选择哪家银行。

请解释一下你说的“灵活融资”是什么意思。

与你们签订土地贷款合同的银行会被登记在土地登记簿的第一位。
对于房屋贷款，其他银行会收取附加费，因为它们只排在第二位。

我们也进行了分开融资。事后看来，第一步就应该在公证处申请预计的总金额，而不是先申请土地贷款然后再增加房屋贷款。

请解释一下你说的“可变融资”是什么意思。

你们与之签订土地贷款的银行将在土地登记簿上被登记为第一位。
对于房屋贷款，其他银行会要求附加费用，因为它们只排在第二位。

我们也是单独融资的。事后看来，第一步如果就向公证人申请预期的总金额会更好，而不是先是土地然后再加上房屋。

我的意思是可变利率贷款。我们随时可以还清。虽然利率会更高一些，但我们没有绑定。

但是，在公证处的话，1.5%的费用是要针对整个房屋支付，还是只针对土地？

你好，无论文资方式如何（固定利率或浮动利率），银行都会坚持要一个土地债权。如果你们随后谈判总融资，并选择了另一家银行，可以选择注销并重新登记（土地债权）（费用较高的方式），或者让土地债权转让（费用较低的方式）。但我不会将费用评估得过高，而是取决于银行的选择。最终决定性的是当天的报价。你们无法影响注销或重新登记。

你好，无论融资方式如何（固定利率或浮动利率），银行都会坚持要求设立一份抵押权。如果你们之后协商整体融资并选择另一家银行，可以选择注销并重新登记（昂贵方案）或者转让抵押权（经济方案）。不过我建议不要高估费用，应根据银行的选择来决定。最终决定性的还是当日的报价。你们无法影响注销或重新登记。

如果留在同一家银行只更改贷款，也需要重新登记吗？

如果只是更改贷款，但仍在同一家银行，是否也需要重新登记？

那么，你们有以下几种选择：
1. 仅为购买登记抵押权 = 公证处和土地登记处费用较低，转让给其他银行的费用也较低
2. 登记追加抵押权用于建房 = 公证处和土地登记处费用较高，不需要转让给其他银行
3. 按预计需要的总额 including 建房 登记抵押权 = 公证处和土地登记处费用较高，转让给其他银行的费用也较高
方案 a+b 的费用总和与方案3 相当。总体而言，什么时候登记并不重要。例外情况是：你们的预算非常紧张，差200欧元可能会影响你们的资金。
有时可能出现第三家银行不愿意接手你们现有土地融资银行的抵押权的情况。这时需要先注销旧抵押权，再重新登记。

如果我是银行家，我会这样做：找一家总体适合你们的银行。首先融资购买土地（无论是浮动利率还是固定利率都无所谓），并尽快提出建房的成本预算，完成建筑融资。