下萨克森州新建独栋住宅——建筑师的费用是多少？

大家好，

到目前为止，我一直保持沉默，更多的是在吸收信息。但现在项目逐渐成型，有一些问题让我非常关心。
我们已经与建筑师进行了初次交流。他是亲戚推荐的，亲戚两年前与他合作过建房。
我们大致记录了以下细节：
- 在下萨克森北部新建一栋独户住宅
- 有一块约820平方米的土地
- 房屋面积约150平方米
- 根据建筑条件，不允许建造城市别墅
- 楼层之间用檐口分隔（底层90平方米，上层60平方米），以符合建筑条件，并使上层没有斜面
- 车库/车棚约45平方米
- 全屋地暖，洗衣房除外
- 地源热泵，能源可选盐水或天然气
- 通风系统
- 贷款总额（含土地约60,000欧元）约250,000欧元，上限300,000欧元
- 设计阶段1-4由建筑师承担，许可证获批后由我们负责

在初次会议上，建筑师告诉我们，会提供费用报价和初步设计方案。
上周我们收到了费用报价，但没有附带草图。他可能期待我们先接受报价，然后再安排后续工作。

报价如下：
*基础调查和前期规划（设计阶段1+2）= 2,400欧元
*方案设计（设计阶段3）= 2,800欧元
*审批设计（设计阶段4）= 1,600欧元
总计= 6,800欧元，另加增值税
总计大约8,000欧元，这对吗？还是有遗漏？

另外记录了以下事项：
费用
*费用依据签约当时有效的《建筑师与工程师收费条例》（HOAI）。
*该项目按照第2条所述范围内的固定总价费用执行。明确的服务内容也可以分阶段委托。
*附加费用如邮资、电话、复印包含在总费用内。
*依据现行法律，增值税额外计入所有费用及附加费。
*费用按完成的阶段工作分期支付。
*若未按时付款，承包方有权立即暂停工作，无需提前通知。因该措施产生的赔偿责任完全排除。
*第2条所列范围以外的服务内容，如任务变更和扩展，需按实际工作量及凭证按小时费率额外收费：

必须的特殊专家（结构工程师/能源顾问）费用另计。

大致情况如此，以下是我的问题：
1. 费用是如何精确计算的？网上阅读到，前几个设计阶段费用基于经验和建筑环境做粗略估算？是否有理由对此提出异议？
我没完全搞懂HOAI（尤其是第35条），因我还不知道可计费成本。
2. 费用部分第2条（见上）是否意味着这是固定总价，不论设计阶段1-4内建筑总额如何变动均保持不变？（比如烟囱取消，能源更改等）
3. 费用最后一点：是否意味着重大变更必须额外支付？（增加设计阶段费用我理解）
类似情况例如：
- 方案设计未满足需求需调整（设计阶段3，HOAI第34条）
- 建筑申请因缺陷被拒（设计阶段4，HOAI第34条）
这些是否需根据该条款另付费用？
4. 请求建筑师提供一份粗略草图进行评估是否合理，方便确认彼此匹配？还是要求过高？
5. 关于费用，经常看到“5%的附加费用”，这具体指什么？

如你们所见，我对此不是很了解，希望先听听大家意见再找建筑师沟通。

衷心感谢你们读到这里，期待建设性的建议！

此致
问候

根据HOAI的规定，报酬是根据建筑总金额计算的，也就是所有计划设施的费用，不含增值税、不含建筑附加费用、不含土地费用。

那到底是多少呢？你说的是“Kreditsumme”吗？

如果提到的250T减去60T代表的是包含车库和建筑附加费用的房屋费用，那么你应该重新计算一次。这明显是不够的。

如果还有自有资本，那么把它计入建筑成本。建筑师并不关心钱来自哪里。

我现在不看表格，但我认为预算的8T太低了。既然明确要求按照HOAI结算，你就有可能面临工作结束后收到一张差额的账单，差额是8T和最低报酬之间的差额。

数字的分配有点奇怪，但总计到第四阶段还是可以的。你还需要一个结构工程师，费用会明显更高。正如已经提到的，那300希望只是房子本身的费用，不包括附加建筑费用和土地费用。

刚刚还是用电脑算了一下。按16万净收入和最低费率的话差不多，但我们都同意那行不通。按20万净收入计算，时间已经接近9000小时了。

电脑使用错误？
建筑成本不是可计入费用。25万欧元的房子大约是7-8%的总报酬。

谢谢你们到目前为止的回复。
我也会马上在上面的帖子里补充。我忘了写自有资本。
所以：
用于购买土地的60,000欧元和大约15,000至20,000欧元（计划用于初期的施工附加费用、建筑师、结构工程师、能源顾问等）是自有资本。250,000欧元是纯粹的计划房屋建筑成本，不包括施工附加费用。
这样说明清楚些了吗？希望有助于理解。

编辑：啊，糟糕，第一条帖子已经无法编辑了。