居住和出租DH：请分享您的意见/经验

你好，
我刚加入这里，首先简单介绍一下我自己/我们。我36岁，已婚，有两个小孩。之前我们一直租房，租住过各种不同形式的住所，遍布德国各地。目前我们住在一栋双联排别墅里，是首次入住。我们计划明年搬到巴伐利亚，并希望终于能搬进自己的房子。由于“有趣”的现有房价，目前我们最可能选择新建房屋（即使我们要到2023年才能搬进去）。我们已经习惯了现代标准，我（目前）还不是那种适合翻修的人。此外，由于缺乏经验和人脉，我无法预估翻修的费用。
现在我有机会购买一块地。这是通过一个FH供应商电话通知给我的。对于各项费用结构我还是个绝对的门外汉，所以目前只能用大致估算来操作。
有以下基本条件：
土地：900平方米（可能可扩展），价格约46万欧元（据中介所说）
现在我有几个方案：
1. 独栋住宅
成品房建设方式，据供应商报价约33万欧元，我简单估算为40万欧元（具体报价需待定）
+ 风险附加费5万欧元
总投资：91万欧元
2. 双联排别墅
我估算为2×35万欧元
+ 风险15万欧元
总投资：130万欧元
现在谈谈经济状况：
净收入：5000欧元（一个收入，不含儿童补贴），我妻子计划搬家后重新工作，但我们不打算把她的收入计入融资。
自有资金：26万欧元（最多30万欧元），基本是流动资金。额外的4万欧元其实是为我的两个儿子攒的钱（用于18年后计划的环球旅行:)
我们的预算月供约1800欧元。如果想退休前完成，这个预算会让很多该区域的房源被排除。在方案1（独栋住宅）中，月供也会超过这个预算。
现在我想谈谈对双联排别墅方案的思考，也想听听你们的意见。
我打算以大约3000欧元的月供，融资剩余的105万欧元。该地区租金参考价为8.80欧元/平方米，120平方米大约是1000欧元冷租金。由于是首次入住，1200欧元可能较合理（不过我会扣除两个月租金作为维护和空置费，平均还是1000欧元）。地块距离慕尼黑机场开车约30分钟，最近的大城市15分钟车程。但位置绝对是乡村。
从租金收入来看，我可以大致达到买新房的目标。在当前市场，这个目标难以实现。施工清单、报价等将在接下来几周具体化。与贷款方谈判时，八十万欧元以内都顺利。下周我会询问百万欧元贷款。说实话，我对出租双联排别墅不是为了最低回报率，而是为了可能实现买到自己想住的房子的机会。如果最终每个儿子能有半套房，那是个很棒的“额外收获”。
我是天才还是蠢蛋？
你们有宝贵的建议吗？也许你们有自己的经验、提示、警告。我非常感谢所有的意见。
问候
马特耶斯

好吧，考虑到 Grundstück 上还要加 Kaufnebenkosten，FH 本身似乎只是一个目录价，另外还要算 Bodenplatte 和各种额外费用，以及粉刷和地板材料的费用。然后当然还有 Baunebenkosten，外部区域也得布置，自有资金部分会被厨房、家具和各种杂项削减，而且还没建车棚，你的粗略预算有点低且有错误。
暂且不提租金的征税问题。

5000 净收入带家庭的话，应该还能承受房贷月供。

理财顾问通常一开始都会看得很乐观。

我没见过你的 DH，也不管你是聪明还是笨……我更倾向说你有点天真。无知不是耻辱。
不过，人必须自己认清自己的心理门槛，或者更准确地说，认清自己的经济界限。

欢迎来到论坛。

这是由一家FH提供商通过电话通知我的。

我脑海中立刻响起了名为捆绑销售的警钟。所以你得把购置附加费用算在总金额里，而不仅仅是土地。

那么她预计还能赚多少钱？
我觉得即使有租金收入，100万的负债相对于收入来说也非常不健康。

关于出租物业：你不仅要把它做到交钥匙状态，还得做到可以立即入住。这样总共要花费超过45万欧元。单靠租金根本不划算。抱歉，我觉得她还款不了。

这个是通过一家FH供应商电话通知我的。

这很可能属于捆绑交易，你必须为房屋和土地支付土地转让税。
一栋房子：
房价 330000
基础地板 25000
建筑附加费用 50000
地板/油漆在EL中 20000
根据建筑服务说明的房屋升级 25000
户外设施 20000
车棚加储藏室 10000
合计：480000欧元外加厨房和灯具

双拼住宅，以上数字乘以2（建筑附加费用可能少10000-20000）

我现在不认为你们只想建100平方米。如果我以160平方米计算，价格大约是每平方米2200欧元——在巴伐利亚这绝对不够，除非是在[Hof]地区。

我把关键词“Maklerin”解读为，在这种情况下，不仅土地是真实存在的，而且卖方知道这个提议，甚至已经委托了——也就是说，我这次不需要提醒大家用搜索词“11ant Leerverkauf”能找到的相关帖子。尽管如此，我还是不想马上打消顾虑：向信用状况良好的人推销过大的土地（然后顺便在他们耳边种草，通过住宅小规模买卖构建财富/养老），确实是个好主意——不过在我看来，这并不适合那个要扮演建筑主角的人。因此，在这个问题上

Bin ich nun ein Genie oder eine Volldepp?

我非常建议你谨慎考虑，你的商业伙伴至少可能认为你是后者 :)