外围地区的土地价值

你好，

关于 Grundstückspreise，我有一些基本问题：

1）对于邻近城镇的 Grundstücken，是否可以认为 Bodenrichtwert 与 Quadratmeterpreis 在销售时（大致）比例相同？

2）相比同一城镇等地的 Baugebiet Grundstücken， Außenbereich 的 Grundstücke 大致需要低多少定价？同样高，一半，三分之一，仅为耕地价格……？如果这样更容易回答，我也希望区分：
- 带建设许可（有附加条件）的 Außenbereich
- 不确定是否允许建设的 Außenbereich

3）假设一个 1500 平方米的 Grundstück，一半用作耕地，另一半有一个棚屋。如果拆除棚屋后，可能获得建设住宅的许可，如何合理估算该 Grundstück 的价值？是否按 50% 耕地和 50% 建筑用地计算？还是有其他通用的计算方法？ - 预计该 Grundstück 的一半将来仍然只能用作 Streuobstwiese。

我知道这些问题无法准确回答。但我希望得到大致的评估。有人能帮忙吗？非常感谢！

关于第1点）不，为什么要比较呢？地点A有地铁连接、购物设施和医生。地点B每天有两班公交车，除此之外没有其他基础设施。
那么，为什么价格应该是可比的呢？

你好，

请访问 Bodenrichtwerte.Bayern.de
在那里可以点击各个地方，然后看到相应的 Bodenrichtwerte。但这仅作为参考。例如我们这里的数值远低于实际的成交价，有时甚至只有一半，这取决于该地区的受欢迎程度（例如附近的城市）。

问候
Sabine

你们两个好，感谢你们的回复！我现在已经有了两个地方的土地指导价。还有一个地方在一个建设用地的最新成交价格。基本上，我现在想估算一下邻近一个地方的一个地块的价值（不过这个地方不是建设用地，而是在外围区域）。我想尽量接近这个价值。

我必须说明，这些不是城市，而是两个偏远的小村庄（大约300名居民）。两者的基础设施都很少，而且都距离较大的城市大致相似（分别是35公里和40公里）。不过我发现土地指导价还是相差30%。这是根据过去的销售得出的，对吗？也许其中一个村庄实际上略微更有吸引力——或者这纯属偶然，因为在这么小的村庄里，单笔交易会大幅影响统计数据。

但假设两个村庄同样有吸引力——土地指导价与成交价格的比例大概会相同吗？

土地指导价。公证人向区评估委员会报告已支付的价格，委员会随后每两年将这些数值发布到网上。由于我们的房地产市场和土地市场过热，这些数值不符合市场规律。新区的建筑用地价值提供了市场价值的参考。现在在很小的地方，指导价实际上可能被两三个交易抬高。如果你同样喜欢更便宜的其他地方，可以参考那里。对于没有规划许可证且无效建筑许可第34条的土地评估要谨慎。例如在石勒苏益格-荷尔斯泰因州，若镇内所有可建用地未被利用，禁止在市外地区建房。目的是防止土地碎片化，密集开发优先于土地分散开发。巴伐利亚州情况如何？这是州级法律。旧谷仓并不能保证任何权利。没有任何规划许可证或有效的建设预申请，我们谈论的是农田。北部价格若超过50土地点，超过此点可种植小麦，约每公顷5万欧元。购入这样一块农田用于建筑是投机行为。对此你必须特别留心并保持警觉。

你是想为了自己争取更好的价格进行谈判吗？如果这块地很抢手，我认为无论土地基准价怎么说，你都不可能比最便宜的竞争者买到更便宜的价格。

如果这块地吸引的买家比较少，那还得看卖家有多急于出售。如果卖家不急于成交，你的谈判地位也会较弱，因为他可能根本不卖，等着更好的报价。

无论财务方面怎么考虑，你都应该尽快弄清楚是否有可能获批建造住宅作为替代建筑。据我过去所知，这可能是个大问题，因为谷仓的法定保护在拆除后会失效，而在巴伐利亚的农村地区，通常只批准特许项目。