土地在那儿,现在怎么做,有经验吗?

  • Erstellt am 2024-11-10 18:18:23

Lena_baut

2024-11-10 18:18:23
  • #1
亲爱的论坛成员,

我们非常没有准备地陷入了可以建造房屋的情况,目前非常不知所措,因为作为满足的租户,我们之前并没有真正接触过房屋建造这个话题。

我们目前租住在一栋联排别墅中,能购买一块离我们现在的房子视野范围内的美丽土地(这块土地已经为我们保留)。由于联排别墅长期来看会太小,我们非常想尝试房屋建造这个话题,更何况这是一个难得的机会,因为我们在这个居住区非常舒适,孩子们通过学校等也在附近有朋友,而且我们并不是“真正”搬家,只是搬到50米之外。

这里是一些简短的基本信息:我们住在莱茵-埃尔夫特区,大约离科隆西部20公里。该建筑用地面积为640平方米,我们为建造房屋包括相关建筑附加费用准备了约60万欧元的预算,外加土地购买费用。
我们期望得到一栋带地下室的130平方米的交钥匙独栋住宅。但空间布局要特别设计,不是标准目录房(我希望主卧室和主浴室在一楼,主要是考虑到年龄因素;二楼则“只”设两个大儿童房和一间浴室,剩下的如客房、办公室及其他功能用房安排在地下室)。

初步接触成品房的情况并没有让我们很信服。在样板房公园看到外墙似乎只是由两块薄木板夹着隔热棉组成——我实在无法想象我是否愿意接受这种结构(但如果经济上无法改变,我还是可以妥协)。

所以第一倾向是实体房。我们曾与Kern-Haus进行了电话联系(但我们绝不局限于此,这只是获取初步信息的第一选择),预算大致符合。当然,那里被承诺了很多:那位可爱的销售员说,如果今年有了平面图,我们就可以在2025年圣诞节入住新家。除了我对这种承诺不轻信之外,更令我犹豫的是我们对执行工种没有影响力(他们会尽可能便宜,以最大化总承包商的利润),完全受制于房屋建造公司,只能寄希望于最终能得到满意的结果。这种情况通常能行得通——但要是不能呢?

相比之下,我们在一位建筑师那里有过简短的咨询会谈,当然一切(例如工种分包给我们熟悉、值得信赖的公司——虽然可能略贵)都会与我们协商。遗憾的是,凭我们的预算,无法实现建筑师的全程陪伴,至少按照她的计算和我们的想法,差距太大了。

对我们来说,除了空间布局之外,生活质量也极为重要,要尽可能多的阳光,平面图合理设计,并通过诸如电动卷帘、合理的室内通风等技术“花哨”来实现……房屋的转售价值当然也是一个单独的话题。外观方面(例如立面、屋顶样式、地板材质等)反而是次要的,我们对此很愿意为节省成本做出退让。外部场地的设计我们或许也会暂时搁置,待资金余下时或未来几年通过自助完成。说到自助:一些小事情(如刷漆)是可以考虑的,但我们不是工匠,身边没有家庭成员或朋友能提供有效帮忙。
各种针对建房人的保险及外部建筑监督/建筑验收等事项我们已经有所了解,但那是后话。

我们现在只是需要找到一个能开始具体计划的切入点,因为土地销售规定,9个月内必须开工,3年内必须完工。

接下来是我们向亲爱的有经验的建房人们提问:

- 有没有什么可能实现一种中间方式(比如当地的建筑承包商)?费用不会像建筑师房那样高,但又能密切合作,且能确保执行公司的选择对我们有利(可能也会控制成本)或者至少和我们沟通?

- 你们能不能推荐一下,在我们这附近“靠谱”、作为建设者不会让业主完全孤立无援的总承包商或者建筑承包商?

- 作为完全的门外汉,你们还有什么建议或意见吗?尽管我们一无所知,但拒绝轻信任何人,不想盲目做“大家都这么做”的事。希望你们理解我的意思……

是的,我们也明白我们的想法可能不会轻松被预算覆盖——我们只是想开放地多方了解,希望通过大量妥协,能以某种方式实现我们的愿望。

提前感谢大家分享经验!
 

NatureSys

2024-11-10 20:12:16
  • #2
建筑师设计的房子不一定很贵。我们家的房子建成于1973年,我们在十年前买下,并在一位建筑师的指导下进行了全面翻修和扩建。当然,必须好好挑选建筑师。但合适的建筑师也能建造经济实惠的房子。
 

11ant

2024-11-10 22:24:10
  • #3
首先,祝贺您拥有理想的“框架条件”(地块近在咫尺,有房屋居住经验)!

我的“房屋建造路线图,也适用于您:HOAI阶段模型!”(请外部查找并包括引号)建议,无论是否委托建筑师(是否以及委托到何种程度),都应将自己的做法以建筑师的流程为参考。传统做法如下:1) 我会将“我的”咨询者推荐给一位自由建筑师,让其负责第1阶段和第2阶段的工作,我将这两阶段统称为“模块A”。在这期间,会调查地块和规划方案的可能性,并结合需求与愿望。此阶段结束时,费用约占总报酬的9%,并完成将空间规划转换为建筑体量的设计方案。凭借这份所谓的初步设计方案,可以向建设主管部门提交所谓的建设咨询申请(如果该地块没有“合格的规划方案”,根据《建筑插入义务/第34条》这至少是推荐做法),并通过向少数几家建筑公司和房屋制造商发出定向询价,确定哪种建造方式在具体案例中最合适,及大致费用。为此,我建议安排一个2) 大约六至八周的主动休整,包含两个部分。所谓“面团醒发”阶段用来反思和哀悼。也就是说,明确结束第一阶段,反思现有规划和对规划者的理解感受,平和地告别那些决定不继续追求的想法,以免它们在后续过程中成为“小人耳边风”。同时进行的“转折点设定”,旨在确定具体案例中最优建造方式(这时初步报价的回答未必绝对分为“一定是这种”和“绝不考虑另一种”)。我自己和几位同事(我经常推荐他们)都可以提供流程协调、独立咨询,甚至“转折点设定”的具体实施服务。我本人保持建造方式中立,有些同事则专注于“装配式”房屋。

这段主动休整的结果将指明后续方向。接下来,3) 再次找建筑师(通常是之前的那位),开始整体“模块B”或仅第3阶段的工作。也就是说,从已验证的设计方案市场中选择一个合适的基础设计,并进行调整,或者将初步设计结合受询建筑公司反馈,与建筑师共同完善为“设计方案”。如果此时已有与总承包商/“房屋制造商”的落实趋势,则与其一起进入许可规划阶段,否则由自行委托的建筑师继续负责。

根据我的经验,最佳方式是与建筑师一起完成模块B和模块C,但也存在偏离此黄金路线的做法,我在房屋建造路线图系列文章中也有描述。如果与建筑师完成整个“模块B”,则以细节设计(第5阶段)结束,之后会开展第6和7阶段(招标准备与执行)。招标时允许投标人竞标多个或全部(“总承包包)标段,但最好不要将参与者限制仅限于这些。有远见的总承包商希望长期经营好生意,不会以“廉价雅各布”的身份破坏名声——作为分包商拉皮条的快速钱同时也是走狗钱。优秀的自住房建筑师熟知合适的团队组合,无论是自我招募的团队还是总承包与分包组合。

然后,4) 要么按我的经验法则“3 + 5 = 8”,让设计师亲自执棒,要么委托专门的建筑陪同鉴定专家;切记不要上总承包商“施工经理”的名义骗术。到此为止,这一切并非魔法,也无需担心在建筑师报酬(可能按价目表)上不必要的花费。自由顾问可协助寻找适合具体项目的最佳专家组合。


在该方案中,将主卧改为完整的舒适卧室,而非家庭办公兼客卧,作为“如果将来行动不便时使用的卧室”至少是一个较小的稍显不切实际的未来规划,但也不是重大突破;关于这点,我也写过几篇文章(除问及是否及如何建造地窖的问题外,共六篇)。
 

ypg

2024-11-10 22:58:21
  • #4
现在来说预算问题。

建筑附加费用统一扣除5万欧元,剩下55万欧元。
以每平方米3000欧元计算,你们可以得到大约180平方米的居住面积。
如果把居住和生活空间放在地下室,费用统一也是3000欧元/平方米。
从来建造地下室都比利用现有阁楼更贵。
还有一个好消息:也有标准/类型房屋,也就是由总承包商预先设计的房屋,里面有一楼的卧室和浴室区域。
总结:我不考虑地下室,而是一楼大约110至120平方米的居住面积,楼上则60至70平方米。
 

nordanney

2024-11-10 23:35:48
  • #5

为什么要地窖?
有地窖的话预算会非常紧张。
一般每平方米住宅面积的建造成本大约是±3,000欧元,另外地窖可能需要7万欧元(是储藏地窖还是可居住地窖?)再加上附加建筑费用、车库、户外设施等。
储藏地窖是整个房子里最昂贵的空间——性价比不高。相比之下,阁楼作为储藏空间通常是免费的。

好,房子目前不适合你们的生活,但你们重新建造了一个合适的新房。那为什么老了以后不考虑呢?

同样的房子,配备相同,成本是一样的。无论谁建造,也无论墙体结构等如何。


这两点很遗憾是矛盾的。

布局越个性化、越特殊,转售价值就越低。
对于一个130平方米的房子来说,布局设计也很有挑战性,如果一层要有一个漂亮的客厅、厨房、一间卧室、一间全套浴室和一个客用卫生间(或者所有客人都得经过卧室才能到浴室?),都在入口区域旁边。
那么你的一层有90平方米,二层只有40平方米?

哦,那就是居住用地窖。请修改我上面提到的地窖价格估算。65平方米地窖请按居住面积成本计算。也就是说,房子本身(不含所有附加成本)就已经要600,000欧元以上了——因为不管你是在上面还是下面建居住面积(嗯,差不多——成本即使是建在下面也是相当高)。
所以预算在规划时不会合适。

为此,你得挑选合适的公司并审核施工合同说明。公司怎么施工你不用管,你可以委托专家监督他们。

嗯,但正因如此,利用这种被成千上万次使用的技术,你作为居住者根本不会感觉到房子的建造方式,同时可以更简单地满足如今的节能要求。你真的不会察觉那种建造方式。

建筑师设计的房子并不一定比建筑公司盖的房子贵。是业主的个性化需求让成本升高。认为建筑公司盖的房子就便宜是误区。顶多,现成样板房会便宜点,因为其包含多套房子都使用的建筑师设计等服务。

所有公司都会多多少少让你觉得被放任。他们做你想要的。不管你的想法多么疯狂。他们就是想赚钱。

建议:
- 采纳 的建议
- 紧急重新考虑空间规划
- 考虑无地窖的现成样板房(肯定更便宜,或者至少140-180平方米的需求面积才能负担得起)
 

hanghaus2023

2024-11-11 10:10:24
  • #6
祝贺。条件确实非常好。如前所述,你们应该重新考虑一下地下室。
 

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