钥匙交接仅在验收和全额付款后进行？

你好，

我们购买了一套新建公寓，现在即将进行验收。

开发商现在表示，验收前必须将全部尾款汇入并到账，否则不交付钥匙（尚未支付的款项包括第l)期 8.4%“在交付入住和交接财产时支付”，以及第n)期 3.5%“在完全竣工后支付”。

对于第n)期款项，根据购房合同我们将获得一张银行担保函，金额为购房价的3.5%：

“最后一笔购房款在交付入住和交接财产时已到期支付，前提是购房者已收到一份担保函，该担保函只有在开发商完全竣工并消除交接记录中确认的缺陷后，方可向开发商追索。担保函必须由一家符合经纪人和开发商条例规定的金融机构出具。”

不过我们存在这样的问题：有一份相对较长的缺陷清单，同时还有一些未完成的工程，例如：

1 阳台 / 目前只有沥青片覆盖
2 露台区域缺少户外水龙头（施工说明中有，开发商忘记了，现在必须确定是否还能补办）
3 露台区域外部未填土
4 通往露台的桥梁缺失
5 按缺陷清单修复缺陷

另外，楼梯间和地下车库尚未抹灰，房屋入口尚未完工，外部环境未布置，垃圾房太小等。

我们是否有可能在银行担保（我认为对我们帮助不大）之外，另外扣留部分钱款，比如扣留第l)期的8.4%，以此作为谈判筹码——否则开发商会不会因此拒绝交钥匙？

非常感谢您的有用回复！

此致
敬礼
卡特琳·S

以下是购销合同中关于验收的条款：

VI.

验收，所有权移转

1. 双方当事人相互承诺在合同标的物交付使用状态完成后进行验收。对于共有产权，仅限于完全位于买方专有产权范围内或已分配给买方专用使用的部分适用此条款。其他共有产权应在完全竣工后验收。交付使用状态完成后需要进行的外部设施及其他工作，应在完成后验收。验收时应共同对合同标的物进行检查。并应制作验收记录，记录尚未完成的工作和存在的缺陷，包括对此存在争议的事项。

2. 自买方因交付而获得合同标的物使用权之日起，所有权和使用权均转移至买方。自交付起，或在提前使用的情况下自使用开始之日起，所有费用，尤其是持续的税费和公共费用，因意外灭失或意外恶化的风险，以及交通安全责任均转移至买方。卖方应在验收完成且买方已支付当时应支付的全部款项，或在交付同时支付款项（尤其是交付使用率款项）时，负责交付合同标的物。

你好 Katrin,

我们是否有可能除了银行担保外，还保留部分款项，例如第 l) 期的 8.4%，以便掌握谈判筹码——因为我认为第 n) 期的担保对我们没多大用处？或者 BT 会因此拒绝交接钥匙吗？

你是按照《建筑法典》还是 VOB 签订合同的？

此致敬礼

在 Kaufvertrag 中出现了一些根据 Baugesetzbuch 的条款——KV 中完全没有出现 VOB ...

“行为人不是以自名行动，而是以其作为公司 ............... 的唯一代理权且免于 § 181 Baugesetzbuch 限制的董事的身份行动，该公司同样不是以自名行动，而是以其作为该公司的唯一代理权且免于 § 181 Baugesetzbuch 限制的个人承担无限责任的合伙人身份行动。”

“为确保购买方对出售不动产所有权转移的权利，各合同方同意并申请根据 § 883 Baugesetzbuch 在合同不动产上的标明权益关系中，为购买方在不动产登记簿中按第一部分所列负担后的优先顺序登记预告。”

“授权代理人在可能范围内免于 § 181 Baugesetzbuch 的限制。授权是可撤销且可转让的。该授权同样适用于授权人之继承人。”

“购买方明确同意第一任管理员由出售方委任，任期为三年，且出售方与该管理员签订管理员合同。出售方免于 § 181 Baugesetzbuch 的限制。购买方加入该合同，并且在转让时必须取得每一继承人的同意声明。”

VI.
验收，所有权转移
1. 合同双方相互承诺在合同标的物达到可入住状态后进行验收。此规定适用于共有产权，限于仅存在于买方专有产权范围内或已分配给买方专用使用的部分。其他共有产权应在完全竣工后验收。外部设施及其他需在达到可入住状态后进行的工作，应在完成后验收。
验收时，双方应共同对合同标的物进行检查，并编写验收记录，其中应记载尚未完成的工作及缺陷，即使对此存在争议亦应如此。
2. 从买方根据交付开始使用合同标的物之日起，所有权和使用权转移给买方。自交付之日或提前使用之日起，所有负担，特别是持续的税费和公共费用，意外灭失或意外损坏的风险，以及交通安全义务均转移给买方。卖方有义务在验收完成且买方已支付所有到期款项或同步支付各项款项（尤其是可入住状态款项）后进行交付。

你好，Katrin，

购房合同中出现了一些《建筑法》的条款——合同中没有提到VOB……

首先——我不能在这里提供法律咨询，这在德国仅限于律师提供。

根据你提供的段落，我无法判断购房合同是以《建筑法》还是VOB为依据。遗憾的是，我也不能明确说在有疑问的情况下应适用哪一条，因为法院在类似案件中判决不一。我的看法是，较为合理的是适用VOB，尤其是因为你已经签字，且在交房钥匙前支付了尾款。这通常意味着你没有权利扣留尾款或减少后续款项。

我建议你请一位专家作为调解人参与；此时聘请律师反而会激化双方立场。此外，专家凭借其专业能力，常能为合同关系带来平和，从而使建筑项目双方满意地结束。如果你联系巴登-符腾堡能源署，他们会为你提供专业联系人；负责建筑师协会也同样如此。

此致
敬礼