购买现有房产可以融资吗？

您好，亲爱的论坛专家们，

我们想购买一处用于自住的房产。我们已经考虑拥有产权很久了，但由于一年前刚刚有了孩子，还没有真正付诸实施。现在偶然发现了一个非常喜欢的房源。因此，我们想了解您如何看待我们的情况，以及我们计划中的融资是否可行。如果有信息不全，我会根据需求补充。
关于你们的一般情况：

[*]你们是谁/年龄？37岁和37岁，已婚
[*]有孩子吗？有一个孩子（1岁）
[*]计划要孩子吗？不计划
[*]你们的职业是什么？职业军人+合同制女医生
[*]你们每周工作多少小时？男人100%，女人目前30%，2026年4月起50%

收入和资产状况：

[*]你们有哪些收入（净收入）？目前7400欧元，2026年4月起50%兼职时8700欧元，税率等级4/4
[*]儿童补贴多少？255欧元
[*]还有其他转移支付比如父母津贴、病假工资等吗？没有
[*]你们有多少自有资金？185,000欧元
[*]其中打算投入到购房项目的自有资金是多少？150,000欧元

支出情况：

住房费用：

[*]当前暖包租金：1,500欧元（冷包租金：1,150欧元）
[*]电费：70欧元
[*]停车位费75欧元
[*]燃气、水费、污水处理、垃圾费、街道清扫费：包含在暖租金内
[*]电话、互联网、手机、流媒体等：全家总计200欧元
[*]总计：1,845欧元

交通费用：

[*]两辆车（自有），以下数额为两辆车合计
[*]保险费：135欧元
[*]税费：15欧元
[*]燃油费：75欧元
[*]总计：225欧元

保险费用：

[*]私人健康保险（等待期，私人医保剩余费用）：125欧元
[*]责任险、家财险、法律保护险、意外险：115欧元
[*]职业失能保险：200欧元
[*]总计：440欧元

生活费用：

[*]食品、外出就餐等：700欧元
[*]护理/药妆：200欧元
[*]托儿所/学校费用（及餐费）：250欧元
[*]总计：1,150欧元

储蓄支出：

[*]度假：200欧元
[*]房屋相关：1,500欧元
[*]养老储备：550欧元
[*]总计：2,250欧元

收入与支出总计：

[*]总收入：7,655欧元 / 2026年4月起：8,955欧元
[*]总支出：5,910欧元
[*]余额：+1,490欧元 / 2,790欧元
[*]最大还款额：2,850欧元

每月剩余资金将简单存入一个子账户。

关于房产的一般情况：

[*]现有房屋约10年，详细情况此处不做多述，价格70万欧元

建筑或购买费用：

[*]购买附加费用：85,000欧元

费用汇总：

[*]总费用：785,000欧元
[*]可抵扣自有资金（计划投入自有资金）：150,000欧元
[*]融资金额：635,000欧元

计划是随着收入增加逐步提高贷款金额，并每年至少进行3,000欧元的额外还款。

LOL - 在这样的收入下提出融资能力的问题，确实有些奇怪。你每月以最低2500-3000欧元的还款额开始。每月还有4000-5000欧元可以用来维持一个小家庭的生活。如果这都不行，那就没人能再建房/买房了……你们是担心负债过高吗？

哈哈——以这样的收入来问能否负担，看起来确实有些奇怪。你每月起码要还 2,500-3,000 欧元。
也就是说，你每个月还有 4,000-5,000 欧元用于一个小家庭的生活开销。要是这都不行，那么就没人能买房/建房了……

你们是不是担心负债太多？

是的，确实是这个方向，到目前为止，拥有六位数资产账户且没有任何负债，生活非常舒适。

不是每天都会做关于 750,000 欧元及以上金额的财务决策。

此外，这是我们真正感兴趣并且亲自去看过的第一个房产。

是的，正是朝着这个方向，目前使用一个六位数的资金在账户中生活，且没有任何负债，这是非常舒适的。

将来实际上财富不会发生任何变化。你有一套价值70万的房子作为财富，而负债是63.5万。余额：净资产6.5万，每个月通过逐步还贷增加。

不是每天都会做出关于75万欧元或更多金额的财务决定的。

金额无关紧要。你也做出了目前以1150欧元净租金租房的决定。这是一个百万级的决定——如果你在未来40年每年承受3%的租金增长来支付这笔租金。听起来也很疯狂。你新的“租金” = 融资利息要少得多，还贷反而增加了你的财富（与租金不同，租金完全没有回报，即使其中包括一些物业维护费用）。

也许这能帮助你考虑这个问题。关于“我能负担得起吗？”这个问题，你们不需要多讨论，因为你们的收入是高于平均水平的。

说得对。收入确实非常非常高，这使得这个问题本身多余。

此外，这是我们真正感兴趣并且参观的第一个房产。

不过，在现有房产方面，还应该计算投资。虽然十年不算长，但仍然需要安排油漆工或者做些改动。还想提醒一下，贷款还清的车也终究需要更换，所以那里缺少储蓄率，仅作提醒。

呼……以工资来说可能是高级军官了，然后在99%没有风险的决定上还这么没把握，用9000净收入买一套价值75万欧元的房子……当然可以。否则还有谁能买房子呢？

关于租金……首先1100欧/月，40年也不到一百万。其次，租房比卖房容易得多，尤其是必须卖房时。
还有某些风险对租户的影响明显小于房主。暖气坏了？打电话给房东，问题解决。
屋顶被风暴损坏？房东负责。管道破裂或洪水导致的水损……顶多你退租，找个新租房。房主怎么办？ ;)

我把房子当成是一种奢侈，我买得起所以就买了。这不是为了养老做准备什么的。在这里租房绝对是更便宜的选择。