房产说明中的土地面积是否正确标明？

你好，

我们找到了一个房子，它是由开发商建在一个较大的地块上的。现在在原来的地块上有3个各自独立的房产，还有一条通往这些房子的通道。在房产说明书中，地块面积标注为“大约511平方米”。但我们在第一次看房时感觉面积有些小和狭窄。第三次看房时，我们拿到了土地登记簿摘录。摘录中与房子相关的地块面积为455平方米。也就是整整少了56平方米（11%）。为了说明511平方米的面积，开发商将（新建的）通道的三分之一面积算入了房子所在地块的面积。我觉得这非常不寻常。

有没有其他类似这样做的例子？在一个有20户、拥有私人道路的私人开发区，我无法想象每个地块都会加上1/20的道路面积。如果是市政道路而非私人道路，那该开发区的地块面积会更小，因为交通用地肯定不能算作私人房主的地块面积。

当被问及这是否可以时，经纪人表示，对于排屋的公共区域，比如车库，也是采取类似的处理方式。但对于通道道路，没有任何一方拥有专用权。

为了说明511平方米，新增建的通道道路面积的三分之一被加到了带有房屋的地块面积中。我认为这非常不寻常。

如果你也拥有这条道路的三分之一，那么这样做完全合理且常见。如果这是公共道路且不属于你，它也不属于你的房产。最终这也不会改变你用房子所拥有的土地面积。面积仍然只有455平方米。当然，人们现在可以根据房产的价格来考虑，从广告价格中扣除56平方米乘以每平方米250欧元（？）的土地指导价。

为了说明511平方米，(新建的)通道道路面积的1/3被加到了带房屋的地块面积上。我认为这非常不寻常。

我一点也不这么认为。

对于一个有20户的私人开发社区和一条私人道路，我无法想象每个地块会被加上交通面积的1/20。

一个完全独立的地块加上对一条私人路的共有权，以及在业主共有权结构中既有专有使用权又有共有使用权的产权单元，确实是苹果和橘子的比较。

在一个由20户组成的私人开发小区和一条私人道路的情况下，我无法想象交通面积的1/20会被分配给每个 Grundstück。

我只知道（但不是全部）的是，大家拥有比如私人道路的份额。是的，在20户的情况下，就是这个地块的1/20份额。你拥有所有权 Grundstück，同时也拥有住房所有权共有地块（WEG-Flurstücken）的份额。
是的，面积一般是以大致数值给出的，但会有几厘米宽度等自然波动，可能差一两个平方米。
因此广告里应该写：455平方米加上份额等等。但这些“等等”在销售说明书里也可以省略，因为这会引起混乱。
不过这里可能是按照WEG对三个对象进行一种无形分割吧？那可能就是这样操作的。

价格当然可以根据他们的意愿和市场情况进行刊登。
最终你无法用平方数来压低价格。
至于是否因为数字而生气或觉得受骗选择退缩，最好交给个人决定：你是因为数字放弃还是因为喜欢这个房子放弃？我个人认为，感受中的大小不能单纯靠平方米来衡量。你可能会觉得实际的500平方米也比较小。
比如我们街上虽然每户都是650平方米，但我们的 Grundstück 是最大的。为什么？有的人盖了占地更大的平房，还有的人把双车库建在后面。综合起来花园就小了。15米和21米的宽度确实有差别。

但是如果经纪人说的是一个宽敞的511平方米的大花园，那么他应该改进他的文字。