我们的双拼住宅生活项目现实吗？

大家好，

我想在这里分享我的想法，并请大家给予诚实的评论。

我们（我和我的妻子）计划在三到四年内建房子。因为我们想节省费用（谁不想呢？）并且作为养老保障，所以我们想到了建一个双拼别墅，并出租其中一半。

具体考虑如下：

1. 地皮价格不超过15万欧元，包含基础设施建设
2. 德国建筑公司负责双拼别墅的毛坯工程，费用不超过18万欧元
3. 完整装修费用不超过12万欧元，具体如下：
- 来自国外（波兰的部分家人，有建筑经验）的4名工匠，每月毛工资约1500欧元（装修预计需要2-3个月）
- 贵重材料（如瓷砖、窗户、门等）我也打算在波兰购买，同时追求高品质
- 卫浴产品我可以从一位在德国大型卫浴批发商工作的好朋友处以进价购买——我也想选择更高质量的产品
- 目前我还在考虑使用微型冷热电联产系统
4. 附加建筑费用和评估费用约为5万欧元

总计建成的双拼别墅预算约为50万欧元。自有资本8万到10万欧元，其余通过KfW贷款和银行贷款。我们的净收入目前约为5000欧元，不包括三个孩子的育儿金。我们计划在Rösrath（靠近科隆）建房，那里基础设施良好。

这种双拼别墅的一半我估计可以以1200至1400欧元的净冷租金出租。

这个计划合理吗？当然，这只是初步的考虑。我会详细规划和列出所有内容，以便说服银行。

期待大家的评论……

此致
敬礼
罗伯特

但是，通过购买一栋联排别墅，你只能节省一面不需要抹灰或隔热的墙。还有，如果你只建一半房子，还能节省土地。

银行会对自助劳动持批判态度。

我认为是否划算取决于融资情况。

我认为你建房子最便宜的方式是建一栋独立的单户住宅，配备相对较小的土地，并全额投入你的自有资金。

你好，

如果你真的能以至少1200欧元的价格出租一半房子，并且现在手头有100,000欧元，我觉得这个想法并不算太糟。但我会考虑，

a) 是否一定要是联排别墅，还是一个附属公寓更合理（租金更低或者成本更低），以及
b) 这种自助施工方式是否真的合理/可行，或者你是否愿意多投入一些钱，让总承包商直接交付可入住房屋

我的意思是，如果项目最后花费600,000欧元，扣除100,000欧元自有资金，你获得800欧元租金，那么你每月大约有2000欧元的贷款还款 - 租金=1200欧元（大致估算）- 当然，视贷款期限而定！这对于净收入5000欧元且工作稳定的人来说，简直是梦想，还有3800欧元加上儿童津贴和工资增长。但你提到的自助施工我会称之为“勇敢”，我同意backbone23的看法，银行估计也是这么认为的。

只是随便想想……

这样不行的。虽然家里有4个手艺人，我本来也想多自己动手，结果完全没戏。能源节约法规和各种繁琐规定让现在的建筑项目变得非常复杂，你需要懂行并且每天干这个的人。在你的情况里，建房可能会花三年左右，而且之后可能还是“合格”的水准。
像暖气之类昂贵的东西不能小看，你还是得找暖气工程师。其他许多工种也是如此。

然后你旁边还可能有“差劲”的租客，几年后得再大费周章地装修。为什么要买自己的房子却又得请“陌生人”住隔壁？从我的个人角度看，如果非得买房而经济又紧张，双拼房倒是一个必须的选择。你工资这么高，完全可以自己买个独栋小屋，安安静静地过。

要投资的话，还是买城市里很抢手的公寓，然后找物业管理，自己不用操心比较好。

大家好，感谢所有参与者，

我还得提一下，我有一个营业执照。我的妻子有一份稳定且有保障的工作。但由于我的资质更高（IT行业），即使我放弃营业执照，也不太可能找工作有问题。我和妻子现在都三十多岁了。

我也考虑过买一栋带有套间的房子，租客我已经有了——我的父母。不过，将来把套间租给陌生人（希望我父母长寿）我觉得比半独立式住宅的问题更多，是吧？

只要我还有营业执照，我有很多税务上的优惠。此外，我到目前为止还没有为自己的养老做私人准备，现阶段也差不多到了该考虑的时候了，因此考虑用买双拼房代替私人养老保险。好吧，我也会买私人养老保险，但额度会比较小……

当然，我的计划也带来了很多风险——但是没有风险就没有乐趣！租客拖欠房租的风险永远无法完全排除，但可以大幅度降低。比如我有个朋友，他的租客是一名联邦军官——那风险应该很低。

如果投资50万欧元，首付大约10万欧元，月供大约2000欧元，利率3.5%，年还款率2%——我不支持低于2%的还款率。提前还款也是我的前提！当然，也可以申请多个KfW贷款以及其他补贴（比如微型热电联产设备补贴）。

这只是初步考虑，今后还会继续优化……

谢谢，最诚挚的问候
罗伯特

你好，罗伯特，

不过我资格更高（IT行业）....

在你的职业中，我认为你的思维错误也根植于此……盖房子，在它的各个工种上，不能和“普通”的IT相比；在软件方面你会发现许多相似的程序，而在盖房子时，如果没有遵守标准，你就会为此付出代价 => 比如节能条例的要求或EEWärmG

我不想评论你的价格估算；

但是：

- 4名来自国外（波兰，部分是家人，有建造经验）的工匠，月毛收入约1500欧元（我计划2-3个月完工）

我并不否认这些人懂他们的手艺，只是——你需要两名在这里认证的电工和卫生设施师傅，他们要验收这两个工种。你认为你能找到谁愿意为一项既没有执行也没有监督的工程做质量保证？

能源节约条例的遵守情况如何 => Kfw 70或更低标准，其中也包括例如保温？建筑完成后，结构工程师（节能条例证据提供者）将再次计算，检查所用材料是否足够。

我们将在Rösrath（靠近科隆）有良好的基础设施的地方建造。

那里的人们很不爽，因为他们的车牌要用GL而不是K 那是个美丽且昂贵的地方；我们最漂亮的房子之一就在那里。

我觉得这样的联排别墅净租金能达到1200-1400欧元。

这关键取决于你想在Rösrath的哪个位置建房。

莱茵河畔的问候