第二套房产的融资可能吗？

我们目前计划购买第二套自用房产。
我已经拥有一处安全出租的房产，本文重点是关于是否以及在多大程度上能够进行进一步融资的问题。

家庭情况：
2人（34岁+30岁），无子女及宠物
除房产贷款外，我们没有其他贷款或债务。征信记录中仅有正面条目。我们居住在北莱茵-威斯特法伦州。

房产1：
剩余贷款约85,000欧元
每月贷款还款（包括较高的摊销）：480欧元
租金收入：550欧元（不含电费和燃气费）
无需大规模翻修，2013年已进行了全面现代化改造。

通过租金收入，所有杂费如垃圾费、地产税、污水处理费、烟囱清扫费等均能完全覆盖，包括贷款还款。

该房产出租稳固，若租户搬离，短时间内能迅速找到新租户，因地理位置和价格有很大需求。

我个人评价该房产财务状况健康，且已做相应储备（详见下方财务计划）。

房产2（拟购置）：
房屋约200,000欧元
购买附加费用约20,000欧元
现有自有资金约30,000欧元
(自有资金较少原因是过去十年多次高消费、昂贵的全球旅行。生活质量较好。)

该房产计划100%贷款购买，购买附加费用自付。剩余10,000欧元自有资金用于零星费用及储备。

关于房产：建造年份为2000-2005年，现代化并已翻新。无大规模翻修或家具及改建费用。可几乎立即入住，无额外费用。

收入情况：
人员1：净收入2,900欧元（含第13个月工资）
人员2：自2014年底起每月约净收入1,000欧元（目前为0）

财务计划：
2900欧元收入
（人员2暂不计入）

(房产1部分)
- 480欧元 房产1贷款还款
+ 550欧元 房产1租金收入
- 60欧元 房产1杂费折算至月
- 200欧元 房产1租金收入税费
- 200欧元 房产1自愿储备

(每月固定支出)
- 20欧元 公共广播费
- 40欧元 付费电视
- 20欧元 网络/电话
- 35欧元 手机费
- 50欧元 保险（责任险、法律保护险、意外险）折算月费
- 10欧元 车辆税折算月费
- 30欧元 车辆保险折算月费
- 200欧元 燃油/火车票
- 600欧元 其他（如食品）

= 剩余1,505欧元可用

当前支付的租金未计入，因为购置产权房后将不再支付租金。对于新增房产，我预算为：

房产2：
- 1,000欧元 房产2贷款还款
- 300欧元 房产2杂费（如电、气、水）
- 100欧元 房产2税费等（如地产税、垃圾费、烟囱清扫费）

基于此，第二套房产的融资是否可行？据我计算，还剩105欧元外加预计自十月起人员2的额外收入。我所有项目均按较高或不利条件估算。

替代方案有哪些？例如：
- 房产2月供降至约800欧元
- 降低房产1储备，直至人员2有相应第二份收入
- 减少“其他”生活成本100-200欧元
- 第13个月工资计入预算，约多净收入250欧元/月

我关注的不是融资是否稳健，而是银行是否接受及能否执行此融资方案。

“先存2-3年资金积累自有资金再购房”的建议对我们不适用。我们希望今年内完成购房和搬迁，前提是经济上可行。

基本上，融资应该不会有太大问题。

你估计[Immobilie 1]的市场价值或交通价值有多高？

这样可能有助于降低新融资的利率。

如果你想知道一家银行是否接受，可以直接问一家银行。或者问一位融资中介/金融经纪人。他们对此非常了解，并且会在银行通过Schufa进行条件查询之前给出有用的建议。其他的都是猜测。只是：第二个人的收入必须来自一份无固定期限的劳动合同，而且已经脱离试用期2-3年。如果有这样的合同，而且仅仅是因为比如育儿假被中断，应该不会有问题。但你们没有孩子，所以我猜第二份收入是“计划中的”，这对银行来说意味着：不存在，并且未来也不会被计算在内，直到有硬性证据（见上文）。关于你们的支出情况：银行不关心这些，他们用的是固定标准。所以再次提醒：请咨询一家银行/金融经纪人以获取具有约束力的答复。

你提出了一个新的“问题”。

我自己在2013年底自愿通过解除合同辞职，并开始了一份新工作。这里的试用期将在3天后结束，但我早已获得了试用期结束后无固定期限录用的书面保证。雇主声誉极好且值得信赖，在银行方面也是如此。

在贷款发放方面，会因为我在公司工作才6个月而出现问题吗？如果因此我必须等待2到多年的话，那就……非常令人恼火。

@ toxicmolotow: 我估计大约150,000欧元。

这倒不无可能。我们的金融经纪人当时说，试用期结束后2-3年是可以的。主要是因为他们不希望看到频繁更换雇主。就像频繁搬家也不会给人留下好印象一样。不过，正如我说的，只有银行能给你确切答案。
如果他们说不，而你又不想等两年（外加第二个收入导致的额外时间）：出售第一套房产是否可行？至少这样可以解决自有资本的问题。租金收入比“正常收入”风险评估得更低，因为租金有时可能会断缴。银行也有自己风险评估标准，即使你说你的租客非常可靠，他们也不会在意。
如果可以推荐我自己的金融经纪人：Baufinanzierung Nord。他们绝对靠谱，并且会迅速、直接地提供你需要的信息。相比这里的水晶球，这更有依据。

嗯，可以先问问，以便对情况有一个初步了解。

我周一有一个银行评估的预约，但我必须确保他们不会直接开始信用查询。我不喜欢这些各种审核和记录。

我稍微用了一下谷歌，试用期似乎不是问题。试用期已经结束，所以我现在是正式员工。在此之前，我在同一家公司工作了11年。不过——在换工作的过程中我们也搬了家，但这样整体情况就能说得通，也容易解释。