自有资本是否足以进行“盲目”买地？

你好，

到目前为止，在该地区（NRW，农村）寻找要购买的房屋的过程并不太成功——与同事们的新建房相比，价格显得相当高（这也是他们选择新建房的原因），而且现有房源非常有限。

那么，实际上不太受欢迎的新建选项越来越受到关注，但随之而来的是缺乏可计划性的感觉。

现在说说事实和我提问的基础：

市政府以相对便宜的价格出售已通基础设施的地块，约65平方米的土地，包括附加费用大约5万欧元可以入手。
目前可用的自有资金大约为17万欧元（每月净收入约3600欧元+利息+假期和圣诞奖金+两次儿童津贴等）。
目标是建造一栋约130平方米的实体独立屋，带地下室和车库，配备“普通”设施，没有或几乎没有自助劳动。

现在的问题是，在我投入与卖家和银行打交道之前：在购买土地后剩余的12万欧元足够用来比较顺利地建造上述平均水平的独立屋，并顺利获得剩余资金吗？我可以比较放心地购买上述土地，还是一定要先拿到房屋建造的报价并与银行沟通？
我当然更希望能在时间和内容上把两笔交易（土地购买和房屋建造）分开进行……

没有具体报价的情况下，我（可能有些天真）估计在现有且配套齐全的地块上建造整栋房子的费用大致为20万欧元——因此需要融资约8万欧元。

你好，

所以我可以放心购买上面描述的土地，还是必须事先拿到房屋建造的报价并与银行讨论？***

从描述来看，只要你的信息中没有“陷阱”，买地应该没问题。

我当然更希望能够时间和内容上将买地和建房这两件事分开处理……

凭直觉我会同意，尤其是这样你有时间从容寻找适合自己的建房伙伴，而且土地购置税只对土地部分征收 :D 另一方面，银行根据你的情况（可能也包括税务原因）可能会建议你走另一条路。

无论如何，我总是建议你找一个真正独立的融资中介聊聊；银行家往往容易有固定思维。你在这个论坛注册了NRW版，如果你不认识融资中介，我可以给你推荐。

***没有具体报价的情况下，我(可能有些天真)估算在现有并已开发的土地上建房整体大约需要200,000欧元——那么需要融资约80,000欧元。

这个估算不太准确——一层建筑你大约需要22万欧元，二层建筑约25万欧元；均为KfW 70能效标准，完全完工，普通的人字屋顶或攒尖屋顶。

对于车库，我一直推荐成品车库，因为对车辆空间更大，且价格显著更实惠。我这里说的尺寸3 x 6米大约7千欧元，3 x 9米约1万欧元，都配电动卷帘门。如果车库是砌体结构，预算大约需要翻倍。

此外还有典型的附加建筑费用，一些额外开支，你可能还想铺设一条通路或者滚草坪。按照这些，你的融资预算应该参考以下数值：

房屋22万欧，车库7千欧，附加费用3万到3.5万欧，再加上一点“x”特殊需求的预留；其它上述方案对应的预算会相应增加 :D

祝好

谢谢你们的回复！

在房屋价格估算时，我假设了“居住面积 * 1300欧元”加上3万欧元的附加费用。

根据你们的数字，还要额外加大约5万欧元。你们的计算依据是什么？或者说，哪种假设更适合进行估算性的计算？

如果买地的话，当然会用现有的自有资金，不通过贷款购买，然后再考虑和哪个合作伙伴（建筑师或总承包商）一起建房比较好。

@Bauexperte：
也许是个傻问题，什么是融资经纪人？他和普通银行家有什么区别？
融资方面，尤其是贷款金额还不是特别高的情况下，我更喜欢本地的银行，而不是只能通过电话或邮件联系的银行。遇到问题时，和本地银行谈判可能更容易一些。我更看重安全性，而不是最低的价格。

是的，我的计划也是使用预制部件建车库。但铺草皮不是，我更倾向于用一些表土和草籽。对于户外设施（露台、花园），如果是“逐步”完成也没问题。我只是不知道露台是否可以方便地后期加建，还是应该和房屋一起建比较合适。

下周我预计还有几个看房的预约，如果没有合适的，我可能就会开始“建房”的冒险……

有这么多自有资本，我根本不会考虑“是否”这个问题，而会考虑特殊需求。普通的建房者大概只有6万欧元的自有资本。

你好，

也许是个愚蠢的问题，但什么是融资经纪人？他与普通银行家有什么区别？
对于融资，尤其是融资金额还不是特别高的情况下，我更喜欢当地的银行，而不是只能通过电话或邮件联系的银行。遇到问题时，可能更容易和他们协商。而且我宁愿多一些安全保障，也不追求最低价格。

哎，我原本以为已经回答过这个问题了；抱歉。

银行家仅使用他的雇主提供给他的材料。在绝大多数情况下，是通过与银行关系密切的保险公司或者类似机构的特定房贷项目。他们通常不愿意接受KfW（德国复兴信贷银行）的项目，因为没有佣金支付；你的银行家所付出的努力是你在买单。

独立融资经纪人会仔细考虑你的情况——无论是职业还是税务等方面。然后，他会从可用的融资项目中为你组合出最优方案，包括如果适合你的KfW资金；最低月供不一定就是你个人情况中最划算的。他的佣金由为你的BV提供资金的银行支付，而且：他对咨询失误承担100%的责任。

独立融资经纪人应该像你的银行一样，能通过短途方式联系到你；我可不是指互联网融资者 ;)

此致敬礼

问题在于，这些自由经纪人也是通过为你签订对他们最有利可图的合同来谋生的。
我并不否认有些合理的经纪人会以客户的利益为出发点行事，但由于缺乏专业知识（否则我就不需要经纪人了），我无法判断。
我希望有一位经纪人，我付给他报酬，让他帮我寻找，但他自己不会从各个合同中获得任何利益。只是我在哪里能找到这样的呢？ : )