现在买房产合理吗？经验如何？

大家好，早上好！
作为论坛里的“新手”（可以说是从匿名旁观迈出的第一步……），我很期待大家的看法，尤其是满怀期待听取你们的建议。

我和我的伴侣（我们俩都33岁）目前有机会购买一块对我们来说非常漂亮的土地。该地块位于下萨克森州（相对乡村地区）。我的伴侣是一名公务员，我则是一名雇员。

关于这块地：
大约1013平方米，新建区，约19万欧元，不含附加费用。
必须在2026年中之前建房。

我们的财务状况如下（净收入）：
我：月净收入6800欧元
伴侣：月净收入2700欧元

现有自有资金10万欧元（大部分为股票），没有负债。

鉴于当前建筑材料价格高企和利率较高的形势，我们暂时不打算建房，而是计划在2025年下半年开始建造。

权衡了分开为土地和房屋进行融资的所有（我所知的）优缺点后，我目前已经请求了一笔土地融资，并收到如下报价：
净贷款17万欧元，名义年利率3.78%，期限10年固定利率，年还款4%（自有资金投入约3.3万欧元）。同时，我与银行谈判，银行同意在2025年让位（优先顺序排名降低）给一个金额X（即房屋贷款），这样我在之后选择融资方时（如果我没忽略什么）将拥有最大的灵活性。

尽管这个报价我觉得相当不错，但我们目前心中有两个烦扰的问题。一方面，我们自然非常烦恼，显然已经晚了两年（情感上的问题）；另一方面，我们对房屋和土地总融资额感到很大压力。我实际上认为我们未来房贷月还款不应该超过最高3千欧元——我更希望能控制在2.5到2.8千欧元之间（愿望而已……）。

现在我已经用Excel做了如下假设进行计算：

2025年自有资金：12万欧元（当前剩余6.5万欧元，月储蓄额2.5千欧元）
利率：年利率4%（纯属猜测）
初始还款比例：2%

我的计算结果：

460,000欧元	可能的总融资额（自有资金加外部资金）
10,000欧元	预留缓冲
40,000欧元	附加费用
20,000欧元	厨房费用
390,000欧元	小计
35,000欧元	外部设施
355,000欧元	建筑成本

扣除以上所有费用后，我们实际上只能买得起一栋价值35.5万欧元的房子？我有没有遗漏什么？我是否思考有误，还是目前情况真的如此荒谬？
你们有没有其他想法或者能给出关于你们操作方式的建议？我们现在确实非常不安……

提前感谢大家，祝周末愉快！
巴斯蒂

问题是你们是否能用355,000买到想要的房子。股票收益是否超过4%加上资本利得税？如果没有，尽可能将自有资金投入到土地中。

以目前的价格来看，不太可能。这里我更倾向于将“unser”房子定价为45万欧元……

问题是你是否能用355,000买到你们想要的房子。股票的收益率是否超过4%加上资本利得税？如果没有，尽可能多地将自有资金投入到土地上。

关于股票：是的，不过我当然也没有水晶球。但到目前为止，年度收益远远超过了这个目标。

你们每个月净收入9500欧元，当然还能赚得更多。

460.000 € 可能的总体融资

这个数字是从哪里来的？自己算的，银行？
各自的年龄是多少？

因为实际上应该根据这个：

我们的财务框架如下（净收入）：
我：每月 6.8 千欧元
伴侣：每月 2.7 千欧元

这里：

每月储蓄率 2.5 千欧元

应该能有更多资金，然后总体融资也会更多。