我想买一座旧工厂

你好，

我刚来到这里，因为我有一个复杂的事情，想得到一些建议。
简单介绍一下背景：我对老爷车感兴趣，平时也是个一流的动手达人，曾学过电子技术，但现在从事质量管理工作，需要一个空间很大的地方。
我看到一个商业房产：
底面积约1000平方米，是一栋约100年历史的老住宅，结构坚固，但一直有人翻修。后来改成了办公室。旁边大约60年前建了两座小厂房，总面积约300平方米，其中一座厂房上面还有一个大开间办公室。住宅面积总共约350平方米。整栋建筑总面积超过1000平方米，外加两座双车库，上面还有储藏室，还有其他设施。
位置对我来说也非常好，所以整体和可用性几乎完美！

但也有问题：建筑非常大，供暖费用也会很高。能源改造费用可能会达到六位数。还需要换新窗户。计划第一年先观望看看实际情况。供暖系统是用油的。
屋顶隔热马上要做，因为现在根本没有隔热。

还需要做的是：一个厕所要改成浴室，一个办公室要改成厨房。
对了，因为现在是商业用途：部分改成居住用途应该没问题，周围都是住宅。厂房现在租给商业企业。

我已经和专家一起看过房产，评估价是155,000欧元。卖家想要200,000欧元。土地属于“未规划的内部区域”，住宅用地按180欧元每平方米，商业用地按50欧元每平方米计算。专家按照1/3商业面积计算，得出这个价格。如果全部按住宅计算，土地价值约183,000欧元。专家说上面的建筑几乎没什么价值，因为很难找到买家。谁也不想要这样一个需要大规模翻修的巨大住宅，而且由于位于住宅区，真正的商业用途也无法在下面经营。
所以价格可能会在155,000到180,000之间。
但重点来了：直到1980年前，这里曾经是个小型机械厂。后来被用作其他用途（食品加工）。1993/94年曾做过调查，发现土壤有污染，确切说是氯化碳氢化合物。我没有具体报告。报告只在邻近厂房的详细文件里提到（这座厂房以前是该地产的一部分，现在已售出），邻近厂房也有同样问题，并通过土壤空气抽取修复过。环保局对那个厂房也很关注。我的厂房的修复则被推后了。环保局的文件说我的地块属于“B类”，建筑拆除时必须检测土壤，并视情况更换。

这令人头疼的污染明显降低了房产价值。我没法获得更多信息，卖家也不想做新的评估，说太贵了。也许他有隐瞒。我不能盲目买，我需要知道具体情况。
我绝对不想拆掉这栋楼，这么适合我的房子以后难找。我愿意给卖家提议，如果成交，我出评估费用。看看他意见如何。

你们对污染问题有什么看法？会怎么做？
我也听解释说，污染会根据预估的剩余使用年限和修复费用来折减土地价值。

通过这样的整修，你可能会在关键时刻毁掉自己。例如，如果地下水突然受到污染，必须立即采取措施。
如果你通过自己的有限责任公司购买这块土地，可能可以在一定程度上保护自己。

如果卖方不同意，我不会在没有自己委托评估报告的情况下购买。如果卖方也不允许这样做，那么你确实应该完全放手。

谢谢，关于GmbH的想法确实不错。在不了解具体情况的情况下，我当然不会购买。看起来还算可以，因为当时的结果不可能那么糟糕，以至于必须立即采取措施。此外，这些东西似乎随着时间的推移或多或少会自行挥发。地下水的数值当时和十年后都还可以。但那是二十年前的事了，现在需要最新的信息。

.... 通过自己的有限责任公司购买该土地。

因此陷入了一个广泛的误解，即发帖人“仅”以其出资额承担责任；最好还是作为有限责任公司UG。

来自旅途中的莱茵问候

你对我指责得挺厚脸皮的，原则上有限责任公司股东只以其出资额承担责任。因此，你的说法是错误的。

只要提问者作为经理没有疏忽行为，或者他作为“私人”没有为有限责任公司提供任何担保，他当然只承担出资额的责任。这是有限责任公司的基本理念。

用5万欧元注册有限责任公司，然后私人为15万欧元担保以购买土地，显然不可行。

但是如果有限责任公司用自有资本支付土地费用，则无需其他担保。
如果之后的整修费用达到一百万欧元，有限责任公司破产，提问者也不需要承担超过其出资额的任何责任。

你这么对我指责，真是大胆，基本上有限责任公司的股东只以其出资额承担责任。

大胆？

你应该咨询你的税务顾问，他/她一定会清楚地向你解释股东出资额与个人责任之间的细微但重要的区别。

来自途中莱茵地区的问候