如何为115平方米的老旧半独立式住宅的购买/翻新筹集资金？

早上好！

我们正在寻找关于我们计划项目融资的建议。

一般情况：

[*]你们是谁？已婚男39岁/女35岁
[*]有孩子吗？没有。孩子有四只脚和毛发
[*]有无固定合同工作
[*]你们每周工作多少小时？双方各40小时/周

收入和资产状况：

[*]你们有哪些收入（税前/税后）？从2025年起我们合计税后约8,000欧元/月
[*]你们有多少自有资金？合计约50,000欧元。为什么这么少？见正文
[*]你们想投入多少自有资金到房屋项目中？首先支付附加购置费用约20,000欧元，剩下见正文。

居住成本：

[*]当前公寓贷款：1,350欧元/月
[*]当前公寓附加费用（共有费/维修/天然气/电）：750欧元/月
[*]公寓剩余债务：325,000欧元，利率2.1%。固定利率至2047年，贷款银行为DKB
[*]公寓价值：350,000至400,000欧元

关于半独立式住宅的一般情况：

[*]土地面积多大？250平方米
[*]建于1922年的老房子
[*]房屋面积多大？约115平方米居住面积（阁楼约15平方米扩展空间）/ 5平方米可用面积（部分地下室）
[*]两层半独立式住宅，带人字形屋顶。阁楼尚未开发

建造或购置费用：

[*]附加购置费用（公证、法院、地税）：20,000欧元
[*]购房费用：287,000欧元
[*]装修和/或翻新费用：约300,000 - 350,000欧元（根据建筑师估算）
[*]总费用：约650,000欧元

我把支出部分大幅简化了。
我们两个成年人正常消费，有两辆紧凑且经济的燃油车，没什么特别的。
基于我们的收入，我基本上不认为我们的计划会有问题。

好了，我们现在到底在谈什么？
我们目前两人和我们的毛孩子住在下萨克森西北部一座大城市的一套老式公寓中，该公寓于2021年购入。
当时我们用自有资金对公寓进行了细心翻修（重新粉刷，换新电路，新暖气，打磨地板等）。
这消耗了大量自有资金。从现在的角度看，融资翻新可能更明智 :-)

生活状况和愿望发生变化。
意外出现了机会，可以在极佳地段购买一栋漂亮但完全需要翻新的半独立式住宅。
我们与卖方已达成价格共识。
该物业必须进行彻底翻新。
我们希望对物业进行全面改造（核心隔热，屋顶及隔热更换，窗户更新，电路更新，木梁楼板隔热，水暖地板，热泵）。我们聘请能源顾问评估是否能达到KFW 85甚至KFW 70标准。
由于该街区的保护条例，不允许外墙隔热，我们也不打算做内墙隔热。
我们打算同时出售我们的公寓，预计价格为400,000欧元。
这样自有资金也会得到一定补充。

我们的问题是：我们该如何设计最合理的融资方案？
目前我们看到如下选择，但由于无BAFA和KFW经验，望大家给予反馈/提供替代方案。
1. DKB 抵押贷款置换 + KFW 124 + KFW 261 ?? 可再生能源 + 在DKB申请小额第二贷款。
2. DKB 抵押贷款置换 + 在DKB申请第二贷款 + 通过BAFA申请单项补助
3. 全新的贷款 + KFW 124 + KFW 261
4. 只通过全新贷款完成整个项目，不申请KFW，仅通过BAFA申请单项补助

好了。

我们认为抵押贷款置换对我们来说基本上很有吸引力，这样我们可以保留低利率贷款。
但这需要我们比较快地出售我们的公寓，这当然没有保证。
我们以前从未使用过KFW补助。
KFW 261的条件听起来诱人。现在值得多费力气申请吗？
还是应该通过BAFA申请单项补助更好？

我期待你们的反馈！
如果有不清楚的地方，请直接提问！

我会先反省一下，看看自有资金都去哪儿了。这个公寓几乎没有超过贷款的价值，而你们在收入非常高的情况下，只有5万欧元的自有资金。确定这只是公寓的翻新费用吗？翻新到底花了多少钱，为什么几乎没有反映在价值上？
以这个工资情况，财务上应该是可行的，但一定遗漏了某个支出项目。还是说你们的当前收入状况仅持续了两年？你们自己要反思这个问题，我最后是不太在乎，但贷款金额这么大，不应该还有如此巨大的其他支出。
仅供参考：你们是“晚”开始工作的，28岁开始，平均工作10年。在这些年里，你们每年只存了5千到1万欧元，虽然本可以存4万到5万欧元。

早上好，

感谢您的反馈。

开支中的最大秘密项目相对简单：房地产 + 晚些时候开始。

[*]我和我妻子毕业后起步较晚。
[*]我在最初的2-3年净收入是1.2，我妻子在最初的2年净收入是1.0。
[*]我们获得了很多美好的回忆和经历作为礼物或遗产，但没有实物资产。
[*]我们从明年开始才达到这个收入水平，直到2023年之前收入明显较低。
[*]在过去4年中，我们在自住的产权公寓和另外两套出租公寓中，通过购买附加费用、维护和翻新投入了大约100,000欧元。
[*]我们可能会在6-7年后免税出售出租的产权公寓，预计将获得可观的收益——否则这些房产现在也能通过租金收入自给自足。

这样，谜题就基本解开了。

回到最初的问题：基本上应该优先选择哪种融资方案，为什么？

哦，补充一下：
为什么我们的自有产权公寓在这些措施之后不值钱了？
我认为这里有三个对我们不利的因素汇聚在一起：

[*]我们是在加息周期前直接购买的。
[*]乌克兰战争和作为能源的天然气价格上涨。
[*]新的采暖法规。

我们住在一栋1908年前的老建筑里，依我们看已经把它变成了一个真正的宝贝。但当时能源问题显然没有被优先考虑。

我们住在一栋建于1908年前的老房子里，依我们看来，我们把它变成了一个真正的珍宝。

那你们就继续住在那个珍宝里吧，那是你们为自己打造的。
如果你们购买并翻新新的老房子，就又回到了同一个起点，因为远处又出现了一座更好的老房子。
继续住在那里，放轻松地寻找一个适合宠物和你们自己的带花园的养老住所。

这大大消耗了自有资金。从现在的角度来看，参与融资维修可能更聪明。

这是一样的。融资时也会投入自有资金，且尽可能多。你们“反过来”做了，只融资了购买，然后把所有自有资金都投入进去了。归根结底没区别。

意外出现了一个机会，

我必须坦率地说：任何意外出现的机会，无论是在论坛里看到、还是在熟人圈听说，通常都是考虑不周并带有某种陷阱。大多数情况下，房产因为非常不吸引人的原因多次流入市场“烂摊子”，或者卖家太糊涂或老了以至于从未正式挂牌出售，因为根据数据和房屋状况根本卖不出去。最终看起来，你们只是为一个“绝佳地段”买单，而房子的实际价值几乎为零。

即使你喜欢自己动手和旧房翻修，从情况和数字来看，也不太吸引人。即使地块有250平方米，扣除两个停车位和房屋占地面积后，花园的面积也不多。还有核心隔热层问题。115平方米的居住面积或许够用，但如果没中彩票，是否值得这么做，值得考虑！

虽然你没有问是否应该这么做，也缺乏对比数据，比如你们现在住多少平方米，但我和 的看法一致：

那就继续住在那个宝贝房子里吧，那是你们为自己建的。

如果你们买了并翻修这个新旧房子，最终还是会回到原点，因为更好的老房子还会出现。

因为是否能把一栋有核心隔热层、面积115/250平方米的半独栋住宅称作梦想中的家，还让我非常怀疑。

关于问题本身：
我自己也有换房的经验。银行的指示是：先卖掉旧房，看看剩下多少资金。然后才会审核下一个房产，判断融资银行是否批准房产交换。