1974年建造的房屋翻新 / 您的意见和想法

大家好，
首先，给这个很棒的论坛点赞。我到目前为止看到了许多有趣的观点和见解，也学到了不少知识。现在我也想带着我的项目向公众展示一下。

我们想买一栋1974年建造的房子，建筑面积239平方米+全地下室，并进行翻新。我们的总预算，包括购房附加费用和翻新，约为350,000欧元。这个面积对我们的需求来说很理想（因为我需要放办公室），在我们这个地区也不容易找到。问题是：我担心翻新费用会很高。

我们有一位建筑师协助我们，也感觉很放心。不过我觉得还是应该听听更多意见。根据他的说法，需要进行以下工作：

墙体和屋顶的隔热
新窗户
山墙的覆盖
新的供暖系统
卫生间
油漆和地板
包括规划等的附加费用

为了提供更多信息，这里有建筑师的计算和房屋平面图。









总的来说，仅翻新费用就需要180,000欧元，加上190,000欧元的购房款。也就是说，没有花哨的东西、新内门、太阳能设备、不可预见的费用等，估计差不多需要370,000欧元。

问题是：这栋房子是否超出了我们的预算，还是建筑师估算得太高了，或者可能不必进行全面的节能改造？我当然知道，要做出真正的建议，必须亲自考察实地。但也许有人根据房龄有经验，能说说隔热等平方米费用大致是否合理。

在油漆和地板方面我可以自己动手做些劳动。其他的我估计帮不上太多，最多偶尔帮帮忙，那就差不多了。

我非常希望听到更多的意见、想法和建议。有没有比常规隔热更经济的替代方案？供暖系统是否只换一个新的燃烧器也够了等等。

你好，

我们想购买并翻新一栋建于1974年的房子，239平方米，加上完整的地下室。我们的总预算，包括购房附加费用和翻新费用，是350,000欧元。这个面积对我们的用途来说非常理想（因为我需要办公空间），在我们地区也不容易找到。问题是：我担心大规模的翻新费用。

附上的平面图显示这可能曾是医生诊所；很多小房间。

我们有一位建筑师支持我们，我们感觉也很放心。

在我看来，这不是评估现有房产及其缺陷或翻新需求的合适合作伙伴。对此，有专门的专家，他们专门处理这类房产；不断学习，保持最新状态。雇佣这样的专家大约需要1000欧元。你可以与他一起现场勘查该物业，然后获得所谓的价值评估报告，报告中会列出房屋状况及预期的翻新费用（含具体金额）；包括紧急需要处理的项目和还可以等待一段时间的项目。翻新不等同于翻新。

但也许有些人可以根据建造年份的经验，或者所定的每平方米保温价格是否合理，发表一些看法。

即使如此，也等同于必做的苹果与橘子比较，因为每个房产都是不同的，具有其特定的--时间相关的--特点。

在我看来，所估算的费用表面看起来相当高，但这确实是一栋不小的“箱子”，你打算翻新。我也不明白，如果无论如何都要安装外墙保温系统和合成树脂抹灰，为什么还要给山墙做装饰？

但这都是在雾中摸索！找一位专注于现有房产的专家，与他一起实地考察；这是我首先的建议。我也有顾虑，因为我看到建筑师“也”将能源咨询作为其服务内容的一部分——这听起来很像是多面手的作法。多面手意味着供应很多服务，但没有哪样做得彻底正确。

网上有一个很好的网站，可以帮你找到专家。用谷歌搜索“联邦协会 + 自由专家”，在那里你可以按地区筛选，先进行一两次电话沟通，看看“化学反应”和“性价比”是否合适。然后再花一点钱请一位暖通工程师——你选择的专家肯定会给你推荐一个好联系人；这样你就能确保选择适合现有房产的正确热源及其尺寸；也许保留燃油锅炉也是有意义的。你仍然需要你的建筑师——毕竟各个工种必须招标；但你至少能明确知道哪些工作必须优先完成，哪些可以稍后进行。依我看，这对即将进行的融资非常有帮助。

莱茵地区的问候

你好，Bauexperte，
谢谢你的回复。

这栋房子曾用作律师事务所和私人住宅；我们打算差不多照这么去做。因此空间布局可以保持不变。

找专家是个好主意，但你所描述的工作方式，我们的建筑师也和我们一起做过？！我们和他一起进行了实地考察，他看了所有东西并做了记录。之后有了一份价值评估和关于最佳修缮措施的建议。哪些可以暂时放弃，哪些让步可能，我们计划在第二次实地考察时讨论；对此我希望能从论坛获得一些思路。比如替代的保温材料，节省费用的想法等。

山墙已经被覆盖，保温之后还会作为防风雨的保护再次被覆盖。你的问题很有意思！毕竟覆盖材料要花费整整12,000欧元；也许可以省掉！我一定会提这个问题。

顺便说一句，我可能没表达清楚，建筑师不仅“也”把节能咨询作为受委托工作的一部分，节能咨询实际上是他咨询中最重要的部分，而且他还获得了KfW认证。不过我还是会联系当地的专家，了解一下费用。总体投资35万欧元，花1000到2000欧元的费用是值得的。如果我没记错的话，建筑师的费用是根据建筑或修缮总额计算的，对吧？！

不过，我期待更多的想法、建议和经验分享！

你好，

在总额为350,000欧元的情况下，1000到2000欧元的金额是可以很好地投资的

我也这么认为！

如果我没弄错的话，建筑师的费用是根据建筑或修复金额来计算的，对吧？！

没错。

莱茵地区的问候

你好，自由职业者！

除了Bauexperte写的内容之外，关于这件事没什么可说的。没有现场勘查，关于费用和可能性的任何说法都或多或少毫无价值。虽然我自己也翻新/维修过一处主要建于78年的房产，但它在很多方面与你的情况差异太大，没必要拿来比较。

但我立刻注意到的是房子里的办公空间问题。我原本也有这个打算（我也是自由职业者），但应律师/税务顾问的建议没有实现，因为这可能会带来建筑/装修费用扣税方面的税务问题，或者需要注意一些事项（例如公司向私人支付租金）。

如果你已经决定走这条路或者买了这处房产，我只能建议你和税务顾问讨论这些问题。不过，和装修一样，这些事情也无法在论坛里一概而论，因为很多都取决于你的个人情况。

此致
敬礼
Dirk Grafe

你好 Dirk，
是的，没错。很高兴你又提到了这个问题。私人和商业在同一屋檐下确实有一些意想不到的陷阱；特别是当以后想卖房子的时候等等。不过我们也和税务顾问进行了沟通。

关于翻新这个话题，确实很遗憾回复这么少。我本来以为能得到一些想法，然后可以和建筑师讨论可行性等等。不过还是非常感谢你的回复！