房屋购买与多方分割

你好！

感觉40岁开始有点晚了，我终于计划和我的家人（妻子+3个孩子）买一栋房子。
我们的愿望（尽可能在石勒苏益格-荷尔斯泰因乡村的边缘或独立位置，大块土地，但不要完全孤单）大部分与我最好的朋友+伴侣以及另一个家庭（同样有3个孩子）的愿望重合。
我们最终以何种形式一起购买（是三方全部还是只有其中两方）还未确定，我们现在主要是在了解情况，看看有什么房源，价格如何，有哪些隐患……

到目前为止，我们遇到的最大问题是找到合适的房产。土地资源似乎并不丰富，而我们寻找的规模的房产一般较少。

经常有带附属建筑的农场房，前不久我们看到了一个非常漂亮的房产。
但具体情况是，附属建筑只能用作商业用途。
为此登记一个商业用途并不是问题，且据中介说，即使有人住在那里也不会有人介意。但如果日后分开（这绝对是可能且必须考虑的），这种房产就不能平等出售：带主房的那部分土地价值显然要高于带商业建筑的部分，对吧？

我对这一具体情况的调查到目前还没有结果，因此这里先提出具体问题：

1. 有没有可能的方案，使双方共同购买土地，在转售时双方都不会遭受价值损失？

围绕这个话题的其它问题：

1. 与“产权份额所有者解决方案”相比，GBR（Gesellschaft bürgerlichen Rechts，民法合伙企业）的主要优缺点是什么？
不仅要规定各家庭之间的份额分配，也要规定各自配偶/伴侣之间的分配，对吗？
2. 意向分割（ideelle Teilung）和实际分割（reale Teilung）之间的具体区别是什么？
3. 把一栋非为两方设计的房子做成可分割的，获得封闭式房屋证明（Abgeschlossenheitsbescheinigung）难度多大？
必须包括哪些条件，获得相关批准难度如何，有哪些潜在风险？

提前感谢你们的建议！

好的，我先开始：

2. 什么是理念上的土地分割和实际土地分割之间的区别？

在理念分割中，个人成为土地中确定份额的所有者。土地在地籍中以地块号登记，在土地登记册上以一个土地登记页登记。或者按照《住宅物业法》（WEG）、地籍和土地登记册照常分割，另外每个所有者在住宅土地登记册中拥有自己的土地登记页。由于存在具有法律约束力的分割声明，分割起来相对比较简单。
在实际分割中，地籍中的地块通过现场测量被划分为两个或更多地块，新的地块可以登记在各自的土地登记页上。
对于第1和第3点我无法评论，只能说对我来说太复杂。依我之见，只有实际分割才是真正独立的，至少在融资和转售方面是这样。是否因建筑负担而在建筑法规上产生依赖关系，则取决于土地（比如通行权）或具体规划（例如联排别墅/双拼房屋的共有建筑部分）。

在具体案例中，附属建筑物只能用于商业用途。

这可以向相关部门询问。在非建设用地上，居住或商业使用同样成问题，除非是农业或林业用途。在某些情况下，可能允许变更用途。

带住宅的那部分土地明显比商业物业那部分土地更值钱，对吧？

非常依赖具体情况，因此不能一概而论。

有没有一种可行的结构，可以让双方共同购买这块地，在将来转售时双方都不会承担价值损失？

价值损失通常是在不得不出售时产生的。这最初与所有权关系无关。

你显然在考虑成立一种住房合伙企业，作为房产和土地的所有者和运营者。这样做只是转移了风险，但并没有消除风险。潜在的争议还是围绕公司，也就是房子本身。也要考虑设立公司对融资的影响。对融资条件和税收有什么影响？盈利意图和管理成本怎么办？这要复杂得多，我不能给你具体建议，只有一个笼统的看法：如果你需要融资且没有很高的自有税负，最好还是别碰。

如果你不需要融资，可以直接买房和土地，让朋友们以租客身份住进去。

抱歉回复晚了……

关于价值贬值的说法有点表达不当。

具体是以下（潜在的）情况：

甲方+乙方找到一个带有3000平方米土地及两栋独立房屋的组合，总价为60万欧元。

A房作为住宅，B房作为商业物业获批准。

乙方可以毫无问题地注册一个商业，从而使用B房。（至少据一位中介的信息 “只要注册了商业，是否有人住在里面没人管”）。

土地被平均分割（实际分割不可行，因此采用理想分割/合伙企业）。

经过10年和平共处后，乙方现在被迫移居国外。

接下来情况变得有趣：

乙方能否以30万欧元将属于自己的那部分土地（包括B房）转卖？还是这部分土地价值明显降低了（因为只是商业物业而非住宅物业批准）？

我不太明白为什么带有商业用途的部分不能同样转卖：

卖给一位友好的丙方，丙方同样注册商业，并会很高兴拥有B房及大土地的一半……

当然，除去可能需要一段时间才能找到合适买家的问题……

除了其中一个单位是商业单位之外，房屋的价值也因建造年份、面积、维护状况等各方面差异很大。因此，在购买前必须通过价值评估确定各自一半土地的价值。每个人按这个比例支付自己600,000欧元的份额。这绝不会是50:50。

以后出售时，乙方可以根据市场价格要求相应的金额。无论是40万还是只有20万，无论高于还是低于购买价，都取决于许多因素、整体价值走势以及房产的未来状况。

A栋被批准作为住宅楼，B栋被批准作为商业地产。

这就开始了：“批准”是什么意思？是谁“批准”的？

至少根据一位中介的信息，“只要那里有商业登记，没人关心你是否住在那里”

他说得对。猪是不关心的。但或许建筑监管、消防部门、建筑保险会关心，而且对未来的买家法律状况肯定也很重要。