1970年建的房子 - 购买建议/评估

你好，

我们这个三口小家庭正在鲁尔穆尔海姆寻找一栋房子，我正在为我们正在看的房子寻求决策帮助。先说两点：

1. 我很清楚，肯定需要请专家来正确评估这处房产，你们的意见对我来说是一个参考，判断是否值得请专家介入。
2. 这里的房价因靠近杜塞尔多夫，价格相当高，好房子通常在家族圈出售（我们这里没有），二手房常常价格过高且房龄久。这里大部分房子建于1930年至1960年，几乎都没有达到现代标准。

我们现在看的是1970年建的一栋房子。自建造以来几乎没有做过什么，地板、墙壁、电路、铜管、窗户等都还是原来的样子。
主要情况：
160平方米居住面积
全地下室
浴室已经装修（也是唯一翻新的地方）
能源需求146.8
经典的建造年代车库
2014年的油暖系统。油罐位于入车道前的房子外面。

电路使用扁平电缆（见[Bild Flachbandkabel]）。配电箱持续有明显嗡嗡声，打开后声音非常大，不像配电箱该有的声音。没有安装漏电保护装置。
采暖系统是油暖。我们看到排气管有冷凝水（见[ Bild Heizungsrohr1]）流出，大约每2-3秒一滴。下面地面非常潮湿，管子有锈迹。烟囱管也有水（见[Bild Heizungsrohr2]），但不确定是下雨渗入还是冷凝水积聚。
至少有一根排水管走向较为“创意”（见[Bild Abfluss]），我不确定该如何评价。

外墙覆盖着螺丝固定的混凝土板（见 [Bild Fassade1] 和 [Bild Fassade2]）。正面有一块板开裂，但我手头没有能显示裂缝的照片。我以前也没见过这样的情况，不知道隔热情况如何，也不清楚修理时是否还能买到类似的板材。
地下室曾有水害，似乎来自外墙，但我还没拿到保险报告和维修单，无法确认具体修复内容。

我还有个（傻）问题：屋顶有一个屋顶露台，代替了一个房间（见[Bild Dachterasse1]）。有人知道那里的水怎么排掉吗？我没看到排水口，视线也不太好（见[Bild Dachterrasse2]），我看到有潮湿现象，但没发现和排水沟的连通。

房子标价620,000欧元。这个价格没有买家出价。我们最初报价520,000欧元，现在似乎能谈到545,000欧元。还有11.57%的附加费用。这算是我们五年搜房期间找到的“较好”的房子之一……

也许有人能给意见，这些情况已足以让人说“远离”，还是说降价（但可能谈不下来），或者只能咬牙坚持。
如果有人需要更多信息或有问题，我会尽量提供。

问候，
Edward

1970年建造的房子如果有待维修积压，意味着每平方米至少需要2500欧元的维修费用（当然，可以通过自助降低成本）。即使如此，得到的也只是一个现代化的50年老房子，而不是现代房子。

因为害怕错过而急于出手不是一个好主意。你们现在的情况紧迫到必须做出改变吗？我不会去接受这样的房子。宁愿选择维修积压较少的房子，或者真正老旧的房子（<=1930年）。

根据我的印象，这栋房子进行一次深度的核心翻新，费用大约是每平方米2000欧元。545千欧是相当多的钱，而实际上你买到的是一个毛坯房，甚至还需要先拆除。粗略估算下来，加上购买、购买附加费用和翻新，总费用在一百万欧元左右，倾向于更高。

完美的修缮对象。购买价格仅针对“旧”结构。未翻新，卖家最多还想为此高价出售。

你们似乎有错误的期望。穆尔海姆本身并不是特别昂贵的地方。只有朝向乌伦霍斯特/萨恩等南部区域比较好，也更贵，因为通过A3/A52的交通连接。除此之外，穆尔海姆是一个相当难看的（住宅）城市，没有特别的亮点。
这房子到底具体在哪儿？

最后，要想得到一栋现代化的房子，你得投入至少每平方米2000欧元的修缮费用。算上预备费用，大概得一百万。不过，这必须真的位于一个非常好的地段。

这里大部分房屋建于1930年至1960年，几乎从未达到现代标准。

你们只在一个较小的无半径的住宅区搜寻吗？ 每次这里讨论较老的房产时，我总是感到惊讶，因为我会在提到的地点以2公里或5公里的半径搜索门户网站上同等规模的房产，但却发现规划中的新建项目或类似的房产，价格相近或通常更便宜，特别是相比额外的翻修费用。

我总是感到惊讶，当这里讨论较老的房地产时，我在所提到的地点以2或5公里的半径在平台上搜索相似大小的房地产，发现预计的新建项目或类似的房产价格相近或通常更便宜，特别是与额外翻新费用相比。

嗯，如果必须要800平方米的地块，价格是每平方米600欧元，位置又好，那么这样的价格是合理的。低于每平方米500欧元的地块很少见。在高速公路A3西侧会好些——但那样你就在杜伊斯堡了。