从“城市”到乡村的房屋互换

你好，

也许这里有人能帮我。
我们在2011/2012年买下并翻修/改建了位于南黑森小城中心的一栋房子。
我妻子现在觉得这里太吵了，我们想搬到距离不远的“绿色”地区。

我们找到了一个可能的房源，但想先请鉴定师去看一看。

2011年的贷款是通过当地的Volksbank办理的。我有一些关于融资的问题：

目前还有大约108,000欧元未还清，具体分配如下：

KFW 124约49,000欧元。固定利率至2021年12月。
KFW 152约18,000欧元。可随时还清，利率仅为1%。
建筑储蓄预贷约41,000欧元。储蓄期至2021年11月结束。这是个错误决定，我不会再这样做了。

有足够的自有资金可以偿还KFW贷款，但我不太想支付提前还款罚金。如果这样能简化手续，也可以考虑。

- 在融资方面，哪种做法是“最佳”选择？
- 我还不了解我当前房子的价值，但我猜它比新房子值钱。我想找经纪人谈谈。
- 从买新房到卖旧房这段时间，过渡融资应该如何进行？

期待回复。

此致
Objekttausch

你好，Objekttausch，

原则上，贷款可以通过抵押交换转移到新房产上，但这将导致如果产生新的融资需求，也必须优先融资。这不推荐，我更愿意支付提前还款违约金，这个费用不会很高，尤其是部分利息可以通过新贷款的较低利率得以弥补。

销售收益与现有贷款本金之间的差额或所需资本会进行过渡融资，条件根据选择的银行不同（可能需要提供额外融资需求）在2%到4%之间。

现在可能无法用自有资金偿还贷款，因为银行不必同意还款，但KfW贷款则可以。在这里，建议在销售过程中偿还贷款（根据建筑法第490条，销售产生特别解除权）。

贷款本金与销售收益之差加上现有自有资金，应在融资计划中偿还包括可能产生的提前还款违约金的总成本，由此确定融资需求。贷款本金与销售收益之差为可变过渡融资，剩余部分为长期融资，按需求执行。

以下步骤现需进行：

1）计算提前还款利息
2）确定现有房产的市场价值以设定售价
3）由专业律师免费审查现有贷款是否存在形式错误或错误的撤销告知，因为可能仍适用永久撤销权，旧合同甚至现在仍可撤销。我推测当前的抵押权人是储蓄银行，极有可能适用撤销权王牌。
4）编制费用/融资计划及需求，以确定可变和长期贷款，并据此制定包含条件的方案。

经验丰富且独立的融资经纪人提供上述四项服务，且全部免费。

你好，请查看一下124号程序，看看是否可以在没有[VVE]的情况下完全偿还。在旧合同中这是可能的。否则只有预先融资了。

旧合同？
贷款是2011/2012年的，肯定会产生手续费。

太好了。非常感谢您的详细解释。那么接下来的步骤就清楚了。

太好了。非常感谢详细的解释。那接下来的步骤就清楚了。

不客气