房屋建设 有谁对此程序有经验？

大家好，

我需要一些建议和意见。

我们想建一栋实心结构的独栋住宅，采用砖砌/带地下室（白色水箱），地块已经有了。

因为我们不是专业人士，所以对我们来说，选择一个总承包商似乎是最好的选择。

我们与一些总承包商联系过，拿到了几份设计图，但那些设计只是在“第一眼看”时才算有用。

由于我们有极其苛刻的建设规划和狭窄的建筑窗口，因此尤其重要的是，允许的内容尽可能得到优化实施。

因为我们实际上也很重视固定价格，所以没有考虑请建筑师。

总承包商手头通常都有一名建筑绘图员，负责把设计画到纸上。

除了多数供应商在设计图知识产权方面的著名“纠纷”之外，我们还有一名总承包商还在竞标中。

该总承包商声称自己“非常高效且功能性强”的建筑，从“工程师视角”看可能挺好，但在外观、美学和舒适度方面，感觉更像是“算了，别弄了”。

对我来说，建筑上的一定灵活性也很重要，也就是说，我有一些材料会提供给各个工匠使用，因为它们已存在，此外我也很想准确知道花这笔钱能得到什么。

我不想也不愿听那些：“这会很漂亮的，我们会做好……我们按照DIN标准施工……等等”的说法。更令我厌烦的是不断收到未经告知或说明改动的设计图（例如原本的门变成推拉门，或者天花板高度突然改变等等）。

当提到这些时，对方会说：“现在的天花板高度已经足够了，他觉得推拉门看起来更美观之类，废话一堆。”

几周前，我在一次出差中看到了一栋房子，完全符合我们的期望。我按门铃询问是否能参观这栋大约与我们规划大小相同的漂亮房子……我获准了……这几乎让我震惊。开放、明亮、现代，直线设计近乎完美……原来是可能的，不过那是一栋建筑师设计的房子。L

建筑师是住户的一位密友，就住在附近，很快就来访了。由于我非常喜欢，他主动提出我们可以把我们的资料（包括建设规章）发给他，我也立刻照做了。

第二天他给我打电话说：“如果我们这么喜欢这房子，就得彻底忘了之前的设计……（比例错了，狭长，拥挤等等）。”

由于建筑师住在德国另一头，无法亲自帮忙施工监管。不过他把他朋友的优秀户型图改编成了适合我们房子的设计图，我们现在有一份符合提交要求的图纸，但还没有人来盖这房子。

建筑师告诉我们，他认识一些只能建造毛坯房的建筑公司，也能提供整个施工阶段的建筑监理服务。

这些公司会进行招标，收集报价，组织过程，监督等。

具体的工程合同需要作为建设方的我们亲自签订。

缺点是：自己工作量更大，需要非常详细地了解自己要什么（哪种暖气，品牌，型号等）。

优点是：

可以自己选公司，能与工匠保持更多个人联系，施工过程中也可以直接协商一些规划时遗漏的小改动。

现在我有几个问题:

1. 你们有过类似的经验吗？（无论好坏）

2. 关于按期完成的风险如何？施工进度会通过与建筑监理的合同确定固定日期吗？

3. 除了毛坯房建好（房子已建好，屋顶覆盖，窗户安装）后，还有哪些工种？我能想到的是：

- 找平工（铺砂浆的）
- 抹灰工（内外墙——这是一个工种吗？）
- 电工
- 供暖和卫生设施工
- 卫浴安装工（？？？）
- 轻质隔墙工
- 瓷砖铺设和地板工
- 烟囱工
- 油漆工
- 室外工程
- 车库（成品）
- （保温和卷帘我目前不能归类）

我遗漏了什么？哪些工种可以或应该合并？

在这种情况下，保修责任的“模糊界限”问题如何处理？各方互相推卸责任怎么办？

4. 建筑监理的费用大概是多少，如何计算？是固定金额还是按总造价百分比收取？

5. 与总承包商的费用差异如何？总承包商当然要赚钱（这里有监理费），但总承包商的固定总价通常包含一定的“安全缓冲”，而这在此模式中不存在。

6. 我有没有遗漏重要的事情？

我知道问题很多，期待你们的回复。

此致敬礼

@E.Curb

非常感谢你的回复。

……因为我在这个地区没有认识的好人，朋友和客户群里听到了很多负面的消息并且经历过……而且我认识的所有房屋建造者都只是抱怨和不满意（费用不断增加，服务不到位，关于责任归属的争吵等等）。

此外，我也不想再顾及任何感受，或者在批评那些“设计艺术家”的设计时应对他们的“刁钻态度”。（我无意冒犯任何人，也许我以前只是运气不好）。

我是客户，谁付钱，谁决定播放什么，尤其是我们也愿意支付更多费用。为此我也期望/要求相应的服务，比如质量、可靠性、准时和履行承诺。

我不会容忍我的房屋建造中出现这种“拖拖拉拉”和“绕弯子”的情况（这在论坛里也经常能看到）。

相关的施工合同将由我的法律部门制定。

这虽然肯定不常见，肯定会有人对此摇头，但谁作为工匠不接受这个就被淘汰……

由于我“严格”的做法，那些“不够好”的公司根本不会报价格，因为他们会被吓跑。（总承包商也是一样/之前也是如此）

我支付给公司也非常快，因为我房屋建设不需要融资。

人工作难免出错，对此我完全理解，但我不能接受不可靠、不真实、空口承诺等行为来获得签字，故意隐瞒某些建设费用的行为也是如此，这些费用是普通业余者（在这个话题上我自称是“完全外行”）无法想到的，因此我才有以上的问题。

问候

....因为我在这里这个区域不认识好的人，

只是因为你不认识，并不代表他不存在。我不知道你来自哪个地方，但我们德国并不缺建筑师……

另外，我也不想再去顾及任何感受，或者在批评那些“设计艺术家”的作品时去应对他们的“脾气”。

建筑师有两种：艺术家和现实主义者。找个现实主义者！别怕，你很快就能看出区别。

我是客户，谁付钱谁决定演奏什么，

你说得非常对。但你也必须给建筑师一定的自由空间，并接受他是有经验和专业知识的人。很多业主自以为无所不知，最后却惊讶于事情没有按他们想的那样顺利或本可以做得更好。

相关的施工合同由我的法律部门起草。

哇，真让我印象深刻，老实说。

通过我“严格”的方式，“不好的”公司根本不敢报价，因为这吓退了他们。（同样适用于总承包商）

好的公司没必要接受“难缠”客户的订单。一个恶性循环……

我也很快付款给公司，因为我不需要房屋建设融资。

融资并不会延迟对公司的付款。

人都会犯错，这点我完全理解，

抱歉，但我对此并不怎么相信。

问候

你好，

我是客户，谁付乐队的钱，谁就决定演奏什么，特别是因为我们也愿意多付钱。

所以这是客户和国王的套路。我想反驳这一点，因为我受够了这个说法，在我这里，真正的“国王”是那些表现得像国王的人，这绝对和他愿意投入多少钱无关。

相关的工作合同由我的法律部门起草。

那大概就是我会退出谈判并祝愿有意者他们的建筑项目一切顺利的时候了。这不是第一次，也肯定不是最后一次因此失去看似不错的订单，但我的直觉告诉我，我们的建筑公司/工匠/我们在另一边赢得了生活质量。

我们的合同文本是多年经验的结晶，我知道它对有意者和执行工匠都是公平的。由于参数不断变化，我们也不断更新它，可说是一部永无止境的故事。出于这个原因，我绝不会让人强加什么，因为这意味着你不是在寻找合作伙伴，而是在找个听命行事的人，而我们的建筑公司/工匠，没有一个是这样，我的合作伙伴也不是，我也不是。合同的本意是“协议”，在客户要求的情况下，在这里那里加一点备注是没有问题的，只要这不改变双方的平衡，这没问题。任何超出此范围并暗示最终只有建筑公司/工匠是吃亏一方的情况都是不可接受的。

尽管理解你因朋友圈或媒体的报道而产生的担忧——但请你记住，锅总会找到合适的盖子，因此，除极少数例外，角色/合同伙伴总是相互匹配的。

找个建筑师，正如E.Curb说的，德国一点也不缺建筑师。和他一起讨论你的户型，然后委托他制作工程量清单。对你来说，这无疑是正确的道路——只是我怀疑这样你会少操多少心。

此致敬礼

你好 E.Curb，

非常感谢你的意见。

1 ...在德国不存在建筑师短缺的问题。

没错，但是问题就在于从众多建筑师中找到一个好的建筑师。

2. ...必须给予设计师自由。

没错，这一点你也说得对，我确实给了设计师自由。

但是当我作为外行让专业人士来设计，结果出来的东西不仅“不符合我们的要求”，甚至不太实用时，我还是会有点“喘不过气”。

我们上次设计的例子：

楼梯从二楼通到一楼，设计时却导致客厅门打不开……专业人士的解决方案是安装一扇（！！！！）60厘米的推拉门，而且还在一个大约75-80平方米的客厅里。

类似的“不能接受”的设计有好几个，这种情况下我已经无法再让这样的人拥有设计自由。

3. 我们制定施工合同。

我的法务部门现在已经在我们办公楼的装修中负责这部分（虽然我们“只是”租户，但承担了部分装修）。由于大楼还受保护建筑法规限制，出现了常人难以想象的困难。

4. 好公司不需要接受难缠客户的订单。

错误！！ 即使是好公司，通常也需要订单……因为首先他们考虑的是经济利益，其次才是客户好感。

你可能的意思是：

好公司不需要那些想用“老三样”的价格买宝马的烦人客户。

就我而言：

我不是难缠客户——（自夸一下，虽然自夸不好，但我该怎么在论坛里形容呢？）我是一个令人愉快、忠诚且非常讲义气的客户，手艺人、供应商和服务商都很乐意接我的活，甚至经常超出预期（无论是细致度、交货时间还是慷慨程度等方面）……这又导致我合理地在下次依然选择这些公司和工匠，即使他们价格更高，因为我想要质量和可靠性……所以这更像是一种积累了20多年的“良性循环”。

你说的是，在我成为客户之前，我会彻底考察（至少我尽力这样做），这对很多人来说是令人生畏的，可能也不太舒服。

但我认为这比一开始就走“哗啦哗啦的亲密路线”，然后签署他们的标准合同，而你成为付钱的冤大头和合同细节的玩物，更加靠谱。

5. 资金不会延迟支付。

不完全是……如果总承包商很晚才付给他的分包商，确实会延迟，而且这个过程本来就比较长……我先付总承包商……财务……付款期限……然后总承包商再付分包商……

我的想法是手艺人能立即拿到钱。（同时也避免了分包商未付款就停工的风险）

6. 你可以相信我，我是个非常体谅人的人，无论私下还是工作中都以开放和诚实对待他人。同时我也愿意接受别人的意见，但前提是我知道我能信赖对方。

备注： 我原本的问题仍未被回答。

问候

你好，

你也睡觉吗？昨天论坛里的第一条回复大约是凌晨4:50……最后一条回复大约是凌晨1:00？？？

目前我有很多事情缠身，其中一些我无法摆脱，就像狗甩不干净身上的水一样。结果就是睡眠时间变得很短……

我相信“你们的”合同文件是多年努力的结果，但连你自己昨晚在“邻居论坛”上针对KfW的问题也写道：“太模糊了”——这正是我想修改这些合同的原因。（毕竟这些文本也不统一）

同意。从这个角度我可以理解你的反对意见；希望你也能理解我，如果你有关注我在这里的回复。

不过也有一些建筑总承包商因为拒绝了我，现在又“敲门”想重新加入竞争。

对供应商来说这是个非常不利的起点；右下角的数字大概就是他们的驱动力。

(今天上午发生的事，当时我和我妻子正坐在第三个壁炉制造商那里……你不知道Kal-Fire隧道壁炉的价格大概是多少吗？第三个壁炉制造商今天也多少有点“拒绝”报一个大概价格，这正常吗 :confused

我估计那个壁炉制造商确实不知道。供应商是一个荷兰公司，壁炉制造商可能需要先为自己谈判条件。我知道我们的一个客户买了这个供应商的壁炉并安装了；但请别问我具体是哪个系列，那个系列有好几个。我只知道他们寄来的账单是一个以6开头的四位数；这个壁炉制造商应该是他们领域里的领先者。

我知道我作为锅盖或锅子会找到合适的配对。

是的，我可以确认。真可惜拜仁不就在附近，短暂访问还算方便；我们肯定会有很有趣的谈话。

平面图已经准备好了……我最迟想在三月开始……

时间非常紧张，除非建筑申请已经提交。

此致敬礼