房屋建设项目-现实检查

你好，

我需要对我的计划做一个评估。

关于我：
男性，33岁，单身
在IT行业工作（保险），每周38小时
净收入3800欧元，14薪，按协议工资
自有资金：5万欧元（另有约4万欧元的储备/股票）

当前每月固定支出情况：
671欧元冷租金 + 150欧元附加费 + 40欧元车位费
电费：46欧元
网络费：35欧元
保险费：123欧元（责任险、家庭财产险、汽车险）
汽车加油费：100欧元（2023年底购买的电动车）
交通卡：29.9欧元
手机合同费：12欧元
电视广播费：18.36欧元
生活费：500欧元（含外出就餐等）
150欧元其他储备（金电器、住房公共部分、运动俱乐部等）
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每月共计1876.26欧元

每月储蓄额：1500欧元 - 年度储蓄额更高，因为大部分一次性付款都会预先存好。现实情况是每年约2.5万欧元以上。

我的愿望是建造/委托建造一套自住房。最好是成品房，劳动投入较少。可以承担的自助工作是铺地板和贴壁纸。
房屋面积约120平方米
新建区域的单价：150欧元/平方米 – 下萨克森州 – Heidekreis。地块大小通常为650平方米以上。
我目前的预算为：
地块：10万到11万欧元
房屋：36万欧元（如Viebrockhaus的目录价，或大致3千欧元/平方米）
户外工程及附加费用：5万欧元

计算中可能还缺少一些费用（如厨房）。为了便于估算，我将总费用定为55万欧元。粗略估计抵押贷款额度约为50万欧元。希望（或说愿望）是在30年内还清全部贷款，其中包括每年约5000欧元的额外还款。我计划月供约2000欧元。

现在的问题是，想请大家评估这样的计划是否现实。有没有类似参数的经验？银行的实务人员怎么看？是否应该放弃这个计划，寻找一套更便宜、较新的二手房？尤其考虑到我目前的计划与“净收入最大35%”的经验值相差较远。

所以大致上可以抵押50万。

平均净收入为4400欧元，月供为2500欧元时，银行会说“不”。为什么月供是2500欧元？这是6%的年金贷款利率，这样你30年后能还清贷款。贷款可能还会更高，因为你实际上需要全额融资。

你是购买二手房的完美候选人，这种房子可以反复出售且不亏损。也就是说，位置合理，户型合理，且房龄不过旧。

我想指出你费用明细中的一些问题。车目前是新的。你八年后打算怎么办？要么积攒备用金（你所列的150欧已经预留给好多其他东西了）用于购买，要么每月会有额外负担，比如租赁或贷款。每月500欧用于生活费。比如工作时吃饭（食堂？）、在家和外出吃饭、衣物和个人卫生？佩服。12欧的手机费肯定没有包括智能手机，那应该也算在备用金或生活费里？如果没有，iPhone 11 仍然要好几百欧（24个月分摊每月约20.83欧）。独栋住宅的附加费用大约随着居住面积线性增加，加上常规的土地/户外维护费用。备用金也是一样。租房时暖气坏了房东负责，独栋住宅这类损坏就是“你的事”。你收入不错，但作为唯一收入来源，我不认为银行会给你这笔新房贷款。房子建成之前可能发生很多事，银行也知道这个风险。我觉得违约风险太高了。房产价值和贷款额度差距太小。

也可以用另一种方式计算：
德国的平均生活费用大约是1800欧元。
海德克赖斯可能更便宜，大约是1500欧元？
你有3800欧元，剩下2300欧元。两个月的工资用于你的特别还款、储备和假期未计入。
从2300欧元中扣除便宜的300欧元物业费 = 2000欧元

房价360000 + 土地110000 + 室外设施/停车位/车棚30000 + 建筑附加费30000 + 其他20000 - 自有资金50000
= 500000欧元需求

一些在线计算器说，这个比例不对。

我会问，作为单身为什么还需要一栋房子。我会买一套漂亮的公寓，如果真的来了妻子和孩子，就卖了公寓去建房子。

(...)
在独栋住宅中，附加费用大致随着居住面积线性增长，外加土地/户外设施的常规维护费用。储备金也是如此。如果租住房的暖气片坏了，房东会负责。在独栋住宅中，这类损失“由你承担”。
(...)

不。
只有暖气费大致线性增长。电费、垃圾费取决于“消费量”，而不是居住面积。保险费也不会随着平方米数线性增长，因为最大的风险首先是房产本身。房子是100平方米还是200平方米，会增加赔偿金额……但不会增加事故发生的风险。
园地养护、可能的道路清扫、地税……这些都只和房屋居住面积的关系很小。

所有保险都是这样的，包括汽车保险。无论我开5,000公里还是50,000公里，最终影响都不大。