科隆/波恩地区的房屋建设

你好，

我们还处在建房计划的初期阶段，土地也还没有。但我们正在努力提前了解各种可能实现我们梦想住宅的方案。我们的初步计划是建一栋独栋住宅，要么是约140平方米加地下室，要么是更大居住面积但没有地下室（这当然是成本问题，也取决于土地等因素）。我这样说，计划预算大概是250,000欧元（不包含土地、不含购置附加费用、不含以后计划的扩建）。

基本上希望建一栋非常现代的房子，但不是那种有特殊建筑设计的设计师房子，而是简单清晰的线条，最优的面积利用。现在我们面临的选择是“装配式住宅”（但肯定是砌体结构）、建筑师还是开发商。关于自助施工，除了传统的油漆工程、地面铺设和户外设施，我们设想逐步自己完成屋顶内部装修，如果有地下室的话，也自己装修。我们还比较年轻，双方都是稳定的工作（公务员^^），而且工资有望明显提升。因此我们不打算一次性完成所有事情，而是可能把一些项目推迟，特别是因为目前两个人还不需要整个房子所有的空间。基本上，先完成框架、完工的底层和一楼就够了。

我们对户型图有一些明确的想法。一些装配式住宅供应商的设计也比较接近，但我觉得价格有些离谱，而且几乎所有供应商的报价都不包含所有费用，也没有考虑到选材后产生的额外费用。光是多装几个插座的费用就非常夸张（我男朋友是个技术爱好者，我们确实需要很多插座等）。此外，我很害怕让一些随意的工匠来建我们的房子。我更愿意选择反应灵敏的小型企业。我也觉得如果分包给不同的工种，自己参与施工，并对施工过程中出现的情况作出反应，会更灵活。更不用说能对每个工种的各个供应商进行具体价格比较了。我们的一个朋友正在做彻底翻新工程，对这方面非常熟悉，他成功议价出来的价差真是令人难以置信。

必须说，我们完全是建筑外行，对这方面一无所知。但我们有几个有经验的联系人，绝对有意愿学习，并且喜欢掌控报价等内容。我们也确定无论走哪条路，都还会请外部专家来监督各个建筑步骤（比如TÜV、DEKRA等）。

对于一个“简单”的独栋住宅，聘请建筑师是否有意义，且费用不会爆炸性增长？作为门外汉，是否能委托建筑师进行设计、申请建筑许可等工作，自行分包各工种，并委托外部施工监理呢？开发商和装配式住宅厂家也需要利润，理论上可能通过建筑师可以省这部分，但建筑师的费用相对来说可能比现成的房子要贵，且在小型工匠这里可能要比装配式住宅厂家的团队更多花些钱，后者通常会像流水线一样快速建造大量相同户型的房子。

我知道这里得不到最终的建议，但很感谢大家分享那些处于类似情况的建房者的经验、对本地区开发商或建筑师的推荐，或者是否装配式住宅供应商才是最合理的选择。

问题很多，但我想每个刚开始做建房计划的人都是这样开始的。

非常感谢，抱歉写了这么长的文字^^

作为一名建筑师，我坚定地认为，在建造房屋时，应由一位能够从一开始就考虑业主/女业主von Anfang an的个人需求，并以此为基础进行同样个性化设计的建筑师主导。这可能还包括选择合适的地块，其地形和规划法规要求（如建筑规划或《建筑法》第34条）共同决定设计的类型、范围和成本。对于如今一套普通配置和规模的独栋住宅所需支付的金额，作为业主我期望有一份独立设计，而非从成品房供应商的作品集中选择样板房，并且任何对既有设计的轻微修改都会被高额收费。

建筑师作为您利益的代理人，负责确保建筑项目的专业、按时和按预算执行，并为此承担责任。为此，他会获得按照HOAI（建筑师和工程师收费条例）及相关建筑费用计算的报酬。只有当业主/女业主的愿望和构想“爆炸式增长”，并导致建筑项目在资金和结构上达到相应规模时，报酬才会相应“爆炸式增长”。

除此之外，建筑师从初步草图到施工管理及竣工验收，涵盖所有处理环节——前提是他被委托执行这些工作，因此您基本上不用参与具体组织，只需定期与建筑师沟通，做出决策、验收服务，当然还有支付账单。建筑师会个性化地进行招标，并通过招标找出合适的工匠团队。最终决定是否根据他们的报价、建筑师的初选和推荐聘用某家公司的权利属于您。这一点与总承包商/总监理商和成品房供应商的做法有显著且根本的不同，后者的工匠团队有时是远道而来或者来源于难以理清的分包合同。

我强烈不建议仅委托建筑师完成设计和报建申请，然后自己承担招标和施工的所有阶段。您欠缺知识、经验和能力，尤其是时间。虽然这样表面上节省了规划费用，但最终往往以质量下降、建筑缺陷、失控的施工进度和受到折磨的神经为代价。

自助施工部分也必须/应该由建筑师事先规划和协调，因为后续工序都建立在这些工作的基础上，无论是质量还是时间上。

最后，建议您找一两家建筑事务所，进行一次—免费的—初步面谈。除了专业资格和合适的设计风格，最重要的是从一开始双方的个人关系要合得来。毕竟，在为期9至12个月的期间里，您将有较多亲密沟通和频繁见面。即使在有时紧张且不完全无冲突的规划和施工阶段，这也应当是一段愉快的经历。

提前感谢您的贡献。基本上我完全赞同您的观点！那些被从全国各地运来的预制建筑队伍，之后再也见不到，正是让我对预制房屋供应商感到非常抗拒的原因。对于“普通”的购房者来说，当然会有一个问题：在所述预算内，和建筑师合作建房是否可行？我知道关于偏见：建筑师设计的房子总是明显更贵，这未必完全正确，但这种印象确实存在。在预算有限的情况下，必须非常谨慎权衡，就像我很难想象能找到一个不仅在人品上投缘，而且能够现实地评估业主的设想哪些可实现、哪些不可实现并且能控制在规定成本范围内的建筑师。对于外行来说，研究建筑说明书并视情况请专业人士审核，以了解“包含哪些内容，哪些不包含”，然后签订固定价格和工期保证，这无疑是让人感到安心的。

除此之外，建筑师的报酬是不是也根据总价值计算？换句话说，是否真的有那么强烈的动力严格遵守约定的成本范围，甚至可能低于预算？这并不是指责或暗示有人故意弄错，只是一个引人思考的问题^^

我的业主们用有限的预算资助所有项目，通常不允许追加融资。因此，第一次的成本估算和初步草图必须非常现实。每个负责任的建筑师都会这样做——任何其他的行为方式都是适得其反的，也有损自己的声誉。你最好在与建筑师的直接交流中解决一般性的疑虑。不诚实的同行在各个行业都有。固定价格和工期保证在某些情况下也可能只是营销承诺，需要你自己争取——这些承诺起初当然很诱人。但也许用这种安全换来的房子，只是一个无聊的标准户型。看看大多数新建小区里建的是什么，问问自己，是否想这样生活。像往常一样：没有风险，就没有乐趣。

晚上好，

这些送到全国各地的队伍，而且你再也见不到他们，这正是让我对预制房屋供应商完全感到反感的原因之一。
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对于“普通”的自建房者来说，当然会有这样一个问题：在所述预算内，由建筑师设计的房子是否可行？我知道关于建筑师设计的房子总是明显更贵的偏见不一定正确，但这种印象毕竟存在。

你确实把所有常见的偏见都纳入了你的论证链。

不是每个总承包商/总承包商都会“运送”人力材料到处跑——只有那些非常便宜的才会；也不是每个建筑师都会使用过时的价格软件——只有那些奉行“我们一直这么做”的同仁才会。

你首先要为自己决定什么更重要：你是想在你的建设过程中更多地参与，还是更少参与？这两种方式的共同点是，自负不是一种选择；只要在选择临时建筑伙伴时理智行事，用当地的工匠、靠近施工现场的样板和有限调整原设计，就能顺利进行。力学工程师未必总是愿意

更多/更少的介入取决于你的个人偏好。对于一个靠谱的建设伙伴——无论哪种方式——外部评审总是受欢迎的。同样，固定价格只有在你在样板选择时被诱导时才会被打破。但两者都是可以商量的。

莱茵地区的问候

你好，
我们在波恩的一个新建住宅区建了房子，这个住宅区有38栋房子（大多数是联排别墅）。大多数房子都是由不同的建筑公司建造的，有预制房、砖混结构、建筑师设计的——各种类型都有。由于我们已经搬进去了（只有另外3个家庭），所以我们可以很好地观察周围的施工情况，明显能看出施工速度和工地清洁度的差异。你可以多次在不同时间开车经过这样的区域，绝大多数人如果你直接按门铃问他们对房子的满意度，不会反应不好。
据我的印象，使用Gussek Haus和Fingerhaus建造预制房的邻居们都相当满意，住得很快。但我没问具体细节。我们用Viebrockhaus建了砖混结构的房子，也很满意。顺便说一下，大多数由Viebrockhaus负责的分包商都来自200公里范围内，因此不是从汉堡附近的总部调来的。尤其是在周末，这里还没搬进去的业主们会在工地周围走动——可以直接和他们聊聊。他们用的公司名字通常都会写在施工围栏上。如果你对某家公司特别感兴趣，围栏上甚至还能找到业主的名字和电话号码……
如果你的朋友是技术爱好者，你们应该了解一下预制房的“安装层”，是否可能自己布线，或者在规划时说一句“那我就在这里开一条槽”，就像我丈夫那样……
祝好