卡塞尔（北黑森）的建房

大家好，

我们计划明年建一座被动式住宅。根据达姆施塔特被动式房屋研究院（passiv.de）的认证要求，新建住宅区（被动式住宅区）必须建造被动式住宅。由于众所周知的优势，该被动式住宅将采用混凝土结构建造。建筑博览会将在秋季举行，地块面积在500-800平方米之间（全部为强南向）。我们倾向的地块面积为500-600平方米。

我们的被动式住宅将提供140-160平方米的居住面积，分布在两层楼，不设地下室，也没有大斜坡屋顶。

过去几天我一直在寻找合适的房屋建筑合作伙伴。但经过在论坛和网络上的进一步调查，所有公司（Dümer Haus、Helma、Kampa、Favorit、Heinz von Heiden 等）基本上都被直接剔除了。不幸的是，我读到了很多负面评价（我知道网络上的经验反馈往往偏向负面），而且如果对这些公司有正面反馈，相关的发言者要么只有一两条论坛帖子，要么是没有独立顶级域名和公司信息的博客。对此，我也没什么好补充的了。

有人能推荐在卡塞尔（北黑森）地区建房的好合作伙伴吗？我们对任何推荐或信息都非常感激。我会针对这些公司做深入了解。我开始相信很难找到一家能够提供全方位服务的靠谱公司……

作为替代方案，我在论坛里看到了一篇关于自建房与一个选定建筑师合作的长且高质量的帖子。通过在卡塞尔寻找建筑师，我找到了一些可以负责施工管理并专注于独户住宅／节能设计／能源咨询的建筑师。这是一种替代方案吗？请问，与上面提到的房屋建造合作公司相比，建筑师建房有什么区别？（建筑师负责监督施工，撰写施工方案，并与我一起选择相应的公司。）如果投资总额约为22万欧元且不包含土地费用，建筑师从项目开始到结束大概收费多少？

非常感谢。

此致
敬礼
斯文

你好，Sven，

我们明年想建一栋被动式房屋。由达姆施塔特被动式房屋研究所(passiv.de)认证的被动式房屋是在即将开发的新建住宅区（被动式房屋社区）里的强制要求。

真的是一栋“真正的”被动式房屋吗？现在对其定义多种多样……

被动式房屋是一种建筑物，在冬季和夏季都能实现舒适的温度，而不需要单独的供暖或空调系统。它在供暖热需求低于15 kWh/(m²a)，且包括热水和家庭电力的初级能源需求低于120 kWh/(m²a)的情况下，提供了更高的居住舒适度。被动式房屋是低能耗住宅（NEH）的持续发展。与NEH相比，被动式房屋需要减少80%的供暖能量，与传统建筑相比减少超过90%。换算成采暖用油，被动式房屋每年每平方米耗油量不到1.5升。这一惊人的节能效果仅通过两个基本原则实现：避免热量损失和优化免费热量收益！

这几天我找了很多建房合作伙伴。但是经过论坛/网上进一步调研，所有的（Dümer Haus、Helma、Kampa、Favorit、Heinz von Heiden等）基本上都被排除掉了。我在网上读了很多负面评价（我知道网络上多是负面经验），而且如果对这些公司有正面反馈，相关人要么只发表过1-2个论坛帖子，要么写的博客没有独立顶级域名和版权信息。我不需要再多说了吧？

倒是我——当然还有这里的一些用户——很想知道，促使你放弃上述供应商的具体原因是什么？

我越来越觉得，根本找不到那些能“一站式”提供所有服务的靠谱公司了……

那么你应该重新考虑你的搜索标准；全国范围内确实有区域性表现优秀的较小建筑公司，他们表现出色，因此才能靠推荐维持业务。你可以直接去你选择的新建住宅区，向房主们询问他们的个人经验；我认识的房主中，没有人不在脱离销售人员影响后坦诚提供信息。

顺便提一句，建筑项目的质量与销售人员及其对项目的态度密不可分；建筑师亦是如此。如果签订施工合同后所有人都消失了，该项目一般注定要失败。

作为替代方案，我在论坛里读到了一篇非常长且高质量的自建与选定建筑师合作的文章。在寻找卡塞尔地区的建筑师时，我发现了一些能够承担施工管理、专注于独栋住宅/节能设计/节能咨询的建筑师。这是一个替代方案吗？建筑师监督施工、撰写施工内容并与我一起选择合适公司，这和之前提到的建房合作伙伴有什么不同？

基本上，如果需要耗时的管理服务，你会选择建筑师；这取决于作为业主你准备投入多少资金。此外，当土地状况复杂或像你这样需要被动房经验时，也会选择建筑师。

因此，你应当寻找一位有被动式房屋经验的建筑师——参考案例对他/她来说应不成问题。我强烈建议同时进行配套的机电设备规划（TGA规划）；在被动房领域，这项投入最为值得。该TGA公司最好位于你所在地区；网络计算在需要个人咨询和监督时是有限的。

最后一点，我不看好“多面手”；建筑师也是如此。请寻找独立的施工管理！只要所有施工参与方都尽职尽责，建筑项目才可能基本无缺陷。别误会我的意思：没有百分百无缺陷的独栋住宅，那是个神话！选择的供应商或建筑师品质，最终体现在如何处理错误和问题上。只要大家都是平等的合作伙伴，那么你的选择就是正确的，交房时将迎来一栋无缺陷的独栋住宅。

对于约22万欧元（不含土地）的投资额，建筑师从头到尾的费用大概是多少？

根据收费标准，大约是3.1万欧元，且是在建筑师正常的管理服务范围内。

此致问候

非常感谢您的详细信息。

真的是真正的被动房（PH）吗？

是的，否则如果房子不是被动房（PHPP），每个住宅单元约15-20万欧元的保证金将被扣留 -> 不能获得达姆施塔特被动房研究所的认证。

不过我—还有这里的一些用户—想知道，是什么让你决定放弃上述供应商？

Dümer房屋（破产 -> 新公司）：
https://www.hausbau-forum.de/threads/erfahrungsberichte-duemer-haus-gmbh.3063/

那么你应该重新考虑你的搜索参数；全国范围内有很多表现非常优秀的——较小的——建筑公司，他们干得很好，因此并非无缘无故依靠推荐生存。

这也是我的计划。我会选择我们地区的公司。因为与Helma Eigenheimbau股份公司相比，他们很可能更在意一个项目是否令客户失望。Helma在德国各地运营，出现问题并不是那么严重。但正如你所说，小型本地建筑公司的声誉对其生存至关重要。

你直接去你喜欢的新建住宅区，向业主询问他们的经验；

好主意，如果我不那么害羞的话。可惜前两个住宅区（过去2-5年）都不是被动房。我得调查一下哪个建筑公司对被动房领域也熟悉。

此外我强烈建议配备伴随的TGA规划；在被动房领域，这种投资是非常有意义的。

建筑师不能胜任这一点吗，只要他熟悉被动房领域？

而且——最后但同样重要——我对“杂货铺”不抱好感；建筑师也是如此。

我最近找到了一个有趣的建筑师，他甚至在网站上公开推广建筑施工管理。我本以为建筑师能直接经常在现场进行管理总是好的。你在带施工管理的建筑师那里有没有遇到很多负面经验？

根据收费表，大约31万欧元，正常情况下由建筑师负责的设计监理费用。

这可真是一笔钱。我原以为这项预算可控制在10-15万欧元。

无论如何，感谢你的宝贵建议。

不过，我还是想知道，为被动房我应该预算多少费用。因为我很快要和我的银行顾问进行第一次信息会面，我希望能跟她讨论一个预算数字。

我该如何估算一个大致金额？我知道外围建设费用（感谢你的清单）。剩下的部分，尤其是几乎未知的被动房费用，要如何计算？

[*]我们这里的“普通”房屋以交钥匙价格计，按不同配备约每平方米1200-1400欧元。假如我按低价1200欧元（因为我们会自己铺地板和部分卫生间工作），乘以140平方米，总价168,000欧元。
[*]根据市政府（10%）和网络信息（5-15%），被动房的额外费用约为10%。再加约18,000欧元，四舍五入约19万欧元。
[*]550平方米的土地价格约为60,000欧元（包括测绘费、公共区域道路建设、排水管道建设、自来水管建设以及距离地界1米内的排水和供水连接费）。终于一项可以100%规划的成本！
[*]我至少有30,000欧元现金资本，可能接近40,000欧元。

那么贷款金额约26万欧元（已经扣除自有资金）是否现实？总共费用约29-30万欧元？

此致
敬礼
斯文

你好，

... 在即将建设的新住宅区（被动式住宅社区），持有达姆施塔特被动房研究所（passiv.de）认证的被动房是必需的。

哎呀，对于业主来说，经济性似乎根本不是问题！

... 我渐渐相信，真的找不到可以一手包办所有事情的靠谱公司了……

正确！

... 并且专注于独栋住宅/节能规划/能源咨询服务。这是一个选择吗？

这完全可能成立，前提是这里有一个不受销售影响的机电工程（TGA）规划师参与。

... 建筑师（他监督施工，编写施工方案并与我一起挑选相关公司）参与建房，与上述合作伙伴公司建房有什么区别？

总包/交钥匙公司主要关心的只是签字
如果在选址时被“认证”的被动房束缚，就必须接受长期的经济后果

此致敬礼

哦哟，经济性对建设者来说显然不是问题！
凡是在选建地点时被“认证”的被动式房屋束缚住的人，也必须承担长期经济上的后果

你能否对此作更详细的说明？

你好，Sven，

Helma（最多五个项目经理，维修慢等等）。至于其他供应商，可以直接在本论坛搜索，有很多信息……

比如Helma目前每年建造500套房子，所以有不满意的业主是“正常”的——性格不合或者并非总是供应商的错。

Favorit采用许可系统；关键在于执行的BU和销售人员，因为该供应商只销售BB和BU系统。

关于你提到的其他供应商，确实有足够的信息。我本可以自己回复你，但这样我常被视为“内鬼”或“坏”的竞争对手；而如果是“无关”的第三方回答，则不会有这种问题。

一个熟悉PH领域的建筑师难道不能胜任吗？

“熟悉”是不够的；每项工作只有每天都做并不断接受培训，才能做好！

你有没有在建筑师及其工程管理方面遇到很多负面经验？

我主要发现他们容易分心；如果你考虑到——一个建筑师如果兼任工程管理，几乎只能认真管理不超过5个项目。且以10-12个月的工期来说，他靠这个很难维持生计，特别是当他有员工时；还要负责设计和建筑申请等工作。

我们现在的做法是，有一位负责设计直到建筑申请的创意建筑师，以及另一位负责工程管理的建筑师，后者适合于业主自己逐项招标并分包所有工种的情况。

我坚信，每个建筑参与者应专注于自己最擅长的工作——这样大家才能共同实现业主乐于推荐的结果！销售顾问负责咨询和销售，建筑师负责预算意识设计和申请建筑许可，BU负责施工，项目经理负责监督。当然，融资同理；我们多年来一直与独立的融资经纪人合作。如今有很多所谓的顾问，他们提供各种服务，但实际上什么都做不好……只有名片看起来漂亮。

一般来说，我想知道PH的费用预算，因为我即将与我的银行顾问进行首次信息交流，我希望能谈个大致数字。我怎样才能得出一个大致的总额？

错误的方式！

一位优秀的——最好是独立于银行的——顾问，无需签合同，仅根据你的个人状况，就能告诉你在何种条件下（比如，也包括补贴）能拥有多少资金。这是最舒适的状态：你知道自己可以承担多少，并可安心决定自己想花多少！

我这里无法给你任何价格，甚至是大致的预算。因为我必须知道建筑方法和材料，如何实现PH等；通往罗马的道路不止一条。

先完成与你顾问的会面，再让3到5家供应商提供报价。将最便宜和最贵的报价放到“P”档案，其余的可以带着相应信息回到这里讨论。

总共约需290-300万欧元？

我更倾向于认为，最后这个数额至少是针对150平方米居住面积单独预算的。

此致敬礼