Sunflower28
2021-08-22 18:21:05
- #1
大家好，
我已经在这里关注各种话题有一段时间了。我们现在正进入自建独栋住宅融资的关键阶段，但对于什么是“最好”或最合理的报价我们意见不统一，也不确定。以下是事实：
关于你们的一般情况：
从计算上看，报价1似乎是成本最低的方案，但不够灵活；报价2无法最终计算——取决于10年后的条件，虽然灵活但有些不确定；报价3比报价1稍贵，月供更高，原则上灵活，但需注意因为储蓄贷款的续贷问题。
原则上我们预计贷款额度为360,000欧元，但由于大多数银行仅认可最高30,000欧元的自有劳动价值，我们“必须”取400,000欧元贷款——也许将来会用到，到时会感激有它。月供约1,300欧元我们觉得可以接受，应在育儿假期间也可维持。
大家会倾向选择哪种融资方式？为什么？
我已经在这里关注各种话题有一段时间了。我们现在正进入自建独栋住宅融资的关键阶段，但对于什么是“最好”或最合理的报价我们意见不统一，也不确定。以下是事实：
关于你们的一般情况：
[*
- 你们是谁？两位成年人，已婚
[*]你们多大年龄？34岁 / 39岁
[*]有孩子吗？没有
[*]计划要孩子吗？是，最多两个
[*]你们从事什么职业？工业及建筑业的受雇人员
[*]你们每周工作多少小时？全职
收入和资产状况：
[*]你们的收入是多少（税后/税前）？2500欧元（她）/ 3000欧元（他）（税后）
[*]你们有多少自有资本？地皮 + 50,000欧元
[*]你们想投入多少自有资本于房屋项目？20,000欧元 + 自行劳动：主要由自己完成毛坯工程（具备专业知识和经验）；其他工种可由朋友的专业工人协助或代劳
支出状况：
住房成本：300欧元（与父母同住，住在附属公寓）
交通成本：40欧元（当前）-> 150欧元（较远路程），有一辆汽车，一辆的交通费用由雇主支付
[*]总收入：5,500欧元
[*]总支出：3,000欧元
[*]余额：2,500欧元
[*]其中冷租和可放弃的储蓄支出总额：700欧元
关于房产的一般信息：
地皮有多大？850平方米
[*]地价标准是多少？85欧元/平方米
[*]新建独栋住宅（实体结构）配双车库或车棚
[*]房屋面积多大？（居住面积/有用面积）223平方米 / 50平方米
[*]竣工后地皮和房屋的市场价值是多少？534,000欧元
建筑或购买成本：
[*]地皮费用 73,000欧元
[*]建筑或购买成本（含建筑师、结构工程师费用）：360,000 – 400,000欧元（建筑师工作自行完成）
[*]附加建筑费用（比如房屋接入、地质调查、临时用电等）：10,000欧元，临时用电接入不需要，由邻居提供，按使用量付费
[*]户外设施/露台、道路、花园布置、围栏等：包含在建筑成本中
[*]总成本：483,000欧元
其他费用：
[*]厨房费用：15,000欧元
[*]家具、灯具、装饰：20,000欧元（取决于最终财务状况，可以带走很多家具，若资金紧张该项可省略）
费用汇总：
[*]总成本：518,000欧元
[*]可扣除自有资本：73,000欧元（土地）+ 20,000欧元 + 25,000欧元（自有劳动，银行最多认可）
[*]融资金额：400,000欧元
必要贷款信息：
报价1（Allianz）
[*]贷款金额 401,000欧元
[*]贷款类型：全额偿还贷款
[*]利率：1.31%
[*]利率固定期限：30年
[*]利率固定期末剩余债务：0欧元
[*]初始还款率：2.75%
[*]每月还款额：1,350欧元
[*]允许特殊还款？每年5%
[*]允许还款率变更？否
[*]最多可免费返还贷款本金的10%
报价2（ING）
[*]贷款金额 401,000欧元
[*]贷款类型：2笔等额本息贷款
[*]利率：20年1.22% / 10年0.67%
[*]利率固定期限：20年 / 10年
[*]利率固定期末剩余债务：156,000欧元 / 10,000欧元
[*]假设总还款期限至完全偿清：66年 / 17年
[*]初始还款率：1% / 5.5%
[*]每月还款额：370欧元 / 1,030欧元
[*]允许特殊还款？每年2,000欧元
[*]允许还款率变更？是，每笔贷款2次
[*]20年期贷款10年后还款额将相应提高 – 剩余期限缩短，或10年后若有更好方案，可能进行续贷
报价3（BHW，KfW）
[*]贷款类型、贷款金额、利率、利率固定期限、每月还款额：
[LIST]
[*]等额本息贷款：300,000欧元，1.18%，20年，920欧元
[*]储蓄贷款1：134,000欧元，1.25%，无限期，180欧元（积累期），1,231欧元（偿还期）
[*]KfW124贷款：100,000欧元，1%，10年，仅付利息
[*]储蓄贷款2：100,000欧元，1.25%，无限期，415欧元（积累期），486欧元（偿还期）
[*]利率固定期末剩余债务
[*]等额本息贷款：130,000欧元
[*]储蓄贷款1：0欧元
[*]KfW124贷款：100,000欧元
[*]储蓄贷款2：0欧元
[*]假设总还款期限至完全偿清
[*]储蓄贷款1：6年
[*]储蓄贷款2：11年
[*]初始还款率：等额本息贷款2.5%
[*]允许特殊还款？等额本息贷款，每年最多5%
[*]允许还款率变更？是，最低1.5%
[*]等额本息贷款20年后由储蓄贷款1接替，储蓄贷款1金额为91,000欧元，每月还款1,231欧元
[*]KfW124贷款10年内仅支付利息，该利息包含于储蓄贷款2的积累期415欧元中（具体分解未详），100,000欧元本金10年后转入储蓄贷款2，之后开始偿还
从计算上看，报价1似乎是成本最低的方案，但不够灵活；报价2无法最终计算——取决于10年后的条件，虽然灵活但有些不确定；报价3比报价1稍贵，月供更高，原则上灵活，但需注意因为储蓄贷款的续贷问题。
原则上我们预计贷款额度为360,000欧元，但由于大多数银行仅认可最高30,000欧元的自有劳动价值，我们“必须”取400,000欧元贷款——也许将来会用到，到时会感激有它。月供约1,300欧元我们觉得可以接受，应在育儿假期间也可维持。
大家会倾向选择哪种融资方式？为什么？