融资需求/机会

大家好，

抱歉文字有点长，但因为几天来我自己一直在书面梳理我们的情况，所以干脆把所有信息一并提供。

我们没有房屋或土地的具体计划（除非今后可能会有一个家长房旁边的游乐场地块出售），但预算大概在30万欧元到35万欧元之间。

我了解我们自己。在肉类柜台总喜欢说：“多来点可以吗？”

我们主要有三个大问题：

[*]我们到底能负担多少房子（总额、还款）？
[*]我有没有实际掌握所有的成本/收入？

[*]我们到底有多少自有资金？
[*]我妻子的特殊贷款情况对计划有何影响？

收入 = 3,734 欧元

他，32岁 = 2,950欧元

[*]税务申报：III类
[*]大型IT公司，团队主管
[*]含第13个月工资
[*]不含每月200欧元的随叫随到补贴，可能会取消

[*]确定吗？面对IT行业越来越多的离岸趋势，不太清楚

她，33岁 = 0欧元 / 理论上600欧元

[*]做了2年全职主妇

[*]10年办公室文员经验
[*]之前税务申报V类，净收入1200欧元，40小时工作周
[*]2015年11月开始兼职找工作

孩子1 - 2岁 = 184欧元

[*]儿童津贴184欧元

2015年11月起保育费154欧元计入支出

孩子2
目前的居住状况不允许，但建房后可能也会有第二个孩子。

支出 = 2,288欧元 + ?? 欧元

“标准”支出 = 1,963欧元

[*]500欧元生活费（食物、卫生、服装、出游等）
[*]500欧元冷租金，110平方米，4居室
[*]220欧元附加费用

[*]60欧元电费
[*]40欧元电话、互联网、手机费

[*]180欧元汽油费

[*]105欧元保险费

[*]21欧元税费

[*]60欧元维修储备金

[*]106欧元保险（意外、法律、家财、境外医疗、她的牙科/眼镜）

[*]82欧元养老金保险（他，5%动态，2020年起每隔两年暂停一次）
[*]114欧元她的两份资本寿险

[*]56欧元公共广播费、汽车俱乐部、税务师等

[*]154欧元孩子1的保育、学校、出游

其他风险准备 = 325欧元

[*]325欧元他的弹性储蓄计划（Cosmos）

目前余额7240欧元

作为风险寿险和职业伤残保险的“替代”，因为这些保险很贵，且若未发生保险事故，钱就打水漂了。

我们的想法是自己储蓄，尤其是通过大额缴款迅速达到可接受的紧急备用金。

目标不是维持生活水平，而是暂时缓冲财务状况。

如果不出事，这笔钱还能用作养老金。

暂时我想继续缴纳，给家庭构建财务风险缓冲。
或者买一份贷款额度等额的风险寿险？

特别支出 = ?? 欧元

现在开始有点复杂。
由于收入和标准支出之间约1,500欧元的差额，我们有一项大的爱好：旅游

每年一趟3周的长途旅行，费用6,000 - 8,000欧元

[*]每月约500 - 666欧元用于长途旅行

1-2次小旅行（城市、国内海滩）约1,500欧元

[*]每月约125欧元小旅行费用

这可能很快会改变。
孩子2岁时还能跟我们远行。
可能将来是更轻松的海滩游玩加游戏。

还有大额消费项目（电子产品、家具等）不计入标准支出。

我们长期也需要为购置新汽车积累储备。

目前不做安排，因为现有现金足够在活期和储蓄账户中。
但这会计入房屋建设的自有资金。

[*]TT车 2007年款，行驶85,000公里

[*]Touran车 2013年款，行驶20,000公里

每辆车每月至少需要储备100欧元，才能每10年支出12,000欧元买一辆小型或二手中型车。

感觉可能还要更多，但旅游和汽车储备几乎耗尽了当前剩余的1,500欧元。

[*]500 - 666欧元长途旅游

[*]125欧元小旅行

[*]50 - 100欧元基本消费项目

[*]200欧元汽车储备

这样从1,500欧元中，只剩350 - 570欧元可用于承担500欧元冷租的贷款还款。

可承担的贷款月还款约为850 - 1070欧元。

也许我算得太悲观了／自己给自己设限？

自有资金 = 24,264欧元

[*]5,610欧元 - 他的BHW余额（被冻结）
[*]3,744欧元 - 她的BHW余额（含雇主部分，每月38欧元）
[*]5,010欧元 - 可随时支取的Cosmos储蓄账户（不含上述风险准备金）
[*]9,900欧元 - 活期储蓄账户

不计入自有资金

[*]孩子1的储蓄簿/定期存款（生日礼物已有7,000欧元，因此未为孩子1单独计划储蓄）
[*]不打算回购养老金/资本寿险（他：7,700欧元／她：10,000欧元）

关于我们的BHW合同的问题
坦白说，这些合同是我们年轻时在父母建议下签的。
我们并不清楚这些合同代表了什么样的自有资金。

一方面有余额，
但我们在myBHW系统里也看到了合同金额、欠款金额、期望还款额、分配日期和估值。

她：

[*]合同金额2万欧元
[*]存款利率约2%
[*]费率DM5
[*]欠款金额248,565欧元
[*]估值38.18
[*]分配日期2014年6月2日
[*]期望还款额120欧元

他：

[*]合同金额12,782欧元
[*]存款利率约2%
[*]费率DX5
[*]欠款金额102,972欧元
[*]估值114.08
[*]分配日期2010年11月1日
[*]期望还款额255.65欧元

这对自有资金意味着什么？

欠款金额是什么？是不是我们用余额抵押贷款的额度？
也就是说，我们已经可以获得约35万欧元贷款，不必向其他银行贷款？

以什么条件能得到这35万欧元？

我还担心她合同中还款额与欠款金额比例过低。
这样得还100年。
我们是不是签了不合理的合约？
或者这些事后还可以按我们意愿调整？

她的特殊情况 --> 50%自有父母房产权益和出租公寓

几年前，她获得了50%的产权份额……

[*]……她通过贷款翻修的父母家（土地大，乡村，两户，带地窖和阁楼）
[*]……父母买的仍有贷款的三居室小城市出租房

关于1)父母房增建的Sparda贷款1.8万欧元（其中50%归她所有）

贷款由父母还款。 退休后2-3年内，寿险保单将偿还贷款。

该房当前居住状况：

[*]父母住一层
[*]姐姐住二三层
[*]祖父住二三层一部分

关于2)出租房贷款：
Sparda贷款2.8万欧元（她拥有约33%，官方是50/50分开）
加上BHW贷款2.3万欧元（50%归她所有）

租金收入和物业管理公司费用+利息/还款基本持平。

偶尔有一些物业计划外的小支出，
较大费用由父母承担。

Sparda贷款里还混有她姐姐家装修浴室的1/3贷款份额。

这会是个问题吗？

合计约6.9万欧元贷款，其中“逻辑上”她背负了近3万欧元份额。
最糟情况银行可能不这么看视，但如果其他还款人都断供，理论上我们全责。

我们现在不确定这些贷款及已还部分产权如何影响我们自己的计划。

[*]信用评分差导致利率更高？
[*]或因部分产权已还清而享受更低利率（父母房几乎还清）
[*]贷款余额导致可贷款额度减少？

问题

之前章节已经提过很多问题。

[*]收入估计是偏悲观还是偏乐观？
[*]支出呢？
[*]旅游和汽车费用如何计入？

[*]实际可用的还款额是多少？
[*]还需存多少钱自有资金？
[*]我们能负担多少合同金额？

[*]她所持父母赠与产权的贷款状况有什么影响？
[*]我们对BHW合同/额度的理解？

由于代际关系，将来祖父（80多岁）不在时，理论上可以搬入父母房。

但那样父母就得挤进祖父的小三居室，腾出一层给我们。
我们可能还得改建阁楼，做两个书房，供岳父和我使用。

也不清楚姐姐是否以后需要扩大居住空间，可能会用到祖父目前的房间。

所以，大家可能都会更希望我们建自己的房子。

只是有点不满意的是，她理论上拥有半座房子，却无法使用，还得自己付房租或买房。

但这是家庭内部的问题。

我到底想在论坛里干什么？ 也许不是想获得明确答案，而是想把这些心事说出来，抒发一下思虑。

也许我太胆小了——看看周围和我同龄的人都在建房。

简而言之：如果你想用住房储蓄来建房，那就是废物。贷款利率大概是5-6%，取决于签约时间，甚至更高。你看看资料吧。优点是2%的存款利息，所以储蓄还过得去，目前没有这种“高度”的保底利率。

否则简单看了下：这不合适。以你们的收入状况来说，想要获得这种额度的房贷生活水平过高，无法推荐给你们这种贷款额度。

同样简短明了：收入太少 + 自有资金太少（实际上没有） + 支出太高 != 自有住房。预算为350,000欧元时，土地价格也只能是每平方米3.50欧元。

补充说明：[Die BHW Verträge kaufe ich Euch gern ab]

我根本不会想到花760欧元包括暖气租金租四个房间、110平方米的房子还要自己建房子。

你们的组合真的很混乱，也太复杂，不适合在论坛里讨论。你们其实应该做几件事：

- 汇总你们的自有资金，谁挣3000净收入的人都应该能做到这点（无论他做什么都不重要）// 只有通过你们所有的自有资金，才能估算出你们到底需要多少钱。自有资金是指银行可以用来减少房产成本的所有资产，或者说是属于你们的东西。对于一个住房储蓄账户来说，只算上存入的金额。
- 为什么她没有收入，虽然孩子产生了看护费用？如果你们想买房，她也必须有所贡献。你一个人的收入太少，也很危险。如果你突然失去收入怎么办？作为一个办公职员，工作几年后很可能完全失业且难再找到工作……
- 你们有很好的保险。她不工作，但有两个人寿保险，而你还支付住房储蓄账户的雇主部分？
- 你们必须更清楚地规划特别支出，写下每项真实的费用。汽车必须一直储蓄，而不是工作9年后再储蓄2年。如果9年后失业了，但需要一辆新车怎么办？此外，车辆的维护费用也必须直接计算进去。就你的情况，保险、油费等固定汽车费用每月大约是500欧元。其他都是空想。

你们是否真实记录了开销，可以等你们记账半年或每月账户都持续有可观余额（并积累了可观的自有资金）时看出来。

降低你们的生活标准？500欧元养3个人怎么可能？我和我的伴侣都比这多……

我的建议：储蓄，储蓄，储蓄，等待那套按地籍管理局记录你们已经拥有一半产权的父母房子。如果几年后到了那一步，搬进去，用存下的钱装修房子，或者买断另一半房产（无论第二继承人是谁）。现在一次性花掉35万欧元太疯狂了。

而且我根本不会考虑为四个房间和110平方米支付760欧元暖租而想着建房。

我们住在一套刚重新翻修的联排别墅，有四个房间和很棒的露台，房租是530欧元冷租加250欧元附加费用（包括供暖、电费、水费、网络费、广播费，所有固定费用），但我们还是在建房。这里几乎没有哪个职员净收入能达到3000欧元……