为出租融资一套自有公寓

大家好，

我们在讨论中的这套公寓住了7年，搬出时发现房东因年龄原因（80岁以上）想要出售。我向他提出了一个报价，他出乎意料地接受了。

计划是将这处房产对外出租，30年后当我们退休时，这可能成为我们的养老住所。

我带着以下问题向大家请教：
1. 我目前已经向Dr. Klein、Interhyp和VR Bank München Land eG咨询了，预约时间大约在一周后。
2. 在慕尼黑地区还有哪些适合我个人情况的银行/房贷机构？
3. 我倾向于选择30年固定利率期限，在这段时间内公寓可以还清，我也无需担心后续的续贷问题——除了并非每家银行都提供这种选择以及利率可能会稍微上升之外，您们认为有什么劣势吗？（这方面的典型范围是怎样的？）
4. 80%的贷款是可行的，但为了减少自有资金的占用，我更倾向于90%——大家对此的普遍看法如何？

以下是基本情况：

我37岁，女友36岁，我们的宝宝一岁，预计未来2到3年内会有第二个宝宝……
我在一家稳健的隐形冠军企业工作已有14年，目前是部门经理
贷款和购房事宜由我一人负责。

收入

我净收入4800欧元
她净收入1800欧元（育儿津贴+）（之后兼职3000欧元以上）

家庭开销

2800欧元房租（欢迎来到慕尼黑）
2000欧元左右生活费（服装、饮食、保险等）

贷款预算推算

385000欧元购房价
+25000欧元装修费用（全部浴室翻新，所有房间铺设地板，车库车位）（作为增值部分贷款）
=410000欧元房产价值
+25000欧元购房附加费用
=435000欧元总资金需求

80%贷款情况下
435000总需求
-328000（80%）
=107000自有资金（可行，但我希望手头能有更多留存）

90%贷款情况下
435000总需求
-369000（90%）
=66000自有资金

贷款计划

等额本息贷款
嗯，问题多多
80%还是90%贷款？
20年还是30年固定利率？
考虑到奖金支付，部分还款（约每年2-5%）是合理的
目标月供大约1200欧元
我估计利率在1.3%到1.5%之间，目前仍在上述参数中寻找最佳平衡点……

公寓信息

385000欧元购价
81667慕尼黑Haidhausen区域——地段非常好
70年代建造
2个房间，61平方米
5层（含电梯）
朝南阳台
双层停车位
翻新后预计出租价格约为每平方米22到25欧元

谢谢

Twistedhead

对于出租的房产，我会考虑最高的融资额度，并且选择较长的贷款期限。

可以考虑提供30年和20年的贷款期限。

也可以询问一下Allianz。

我预估利率在1.3%到1.5%之间

哈哈，如果你想要真正贷款20到30年，而融资金额占抵押价值的100%到10%，那你这个估计就离得远了。
20年大概是1.50%，25年大概是1.70%，30年大概是2%（这些是合作社领域的当前利率）。假设你的还款率大约是3%。

在慕尼黑地区，还有哪些适合我个人资料的银行/房产融资机构？

你不需要更多了。

我倾向于30年的固定利率期，在这期间房子还清，我也不用担心后续融资问题——除了并非所有银行都提供这个选项，且利率会稍微上升之外，你们认为有什么缺点吗？

没有，没有更多缺点了。

融资/购买只由我一人负责。

银行看来可能会觉得有点紧张（只有一个收入者，但三口之家开销大——女性收入因为不是贷款人而未被考虑）

第四点。80%的融资是可能的，为了减少占用自有资金，我觉得90%更舒服——大家对此普遍感觉如何？

80%或90%一般指的是不含附加费用的购房价格，或者抵押价值，也不包括附加费用。90%意味着银行融资的金额比房子实际价值还高……

你好，

感谢 lastdrop 和 nordanney 你们的评论

ROFL - 如果你想要真正的20-30年期限，100%-10% 抵押价值的融资远远不够。
20年大约是1.50，25年是1.70，30年大约是2%（这是合作社领域的当前利率）。假设你的还款率约为3%。

80% 或 90% 总是指不含附加费用的购买价或抵押价值，抵押价值也不包括附加费用。90% 对你来说意味着银行融资的金额超过了房子的价值……

也许我这里还有个盲点，或者表达得不好。我还不明白你为什么假设100%或110%的融资。

1. 购买价格是 385000€
2. 我想装修，预算是 25000€
3. 我认为装修会增值，因此房产价值变为 410000€
4. 其中融资80% -> 328000€
5. 或90% -> 369000€
6. 购买附加费用（25000€）和缺少的20%（10%）来自自有资金。
7. 因此需投入的自有资金是107000€（66000€）。

我哪里错了吗？

还有一个问题——如果房产价值与购买价格不符会发生什么？也就是说购买价格 < 价值？

谢谢

TwistedHead

我想要装修，为此预算25000欧元。

这25000欧元并不会完全提高房子的价值——比如现有的浴室或地板会被拆除。 计算一下385000欧元的购房价 + 15000欧元的增值 = 400000欧元的房屋价值。银行通常会扣除10%的安全折扣，以得出抵押贷款价值 = 360000欧元的房子价值供银行参考。 但你可能想要融资“90%”，即369000欧元。这样就比房子的价值多了9000欧元（从银行角度看）。因此，我才会给出当前浮动利率，适用于抵押贷款额度为100%至110%的情况。

还有一个问题——如果房产价值与购入价格不符怎么办？比如购入价格低于房产价值？

这应该没有理由发生吧？在正常商业交易中，购入价格=市场价值。例外情况比如家庭成员之间的购买。 如果房子的价值高于购入价格，别人早买走了，因为没人会白白送钱。 当然，很多购房者会自我安慰，认为自己捡到了便宜，但现在已经没有便宜货了。你也无法向银行这么说。

正如之前提到的，购买价格=价值=房产的抵押价值。我们将已证明的装修费用的50%作为增值部分。我认为仅靠收入来融资是有风险的。我们至少会以税级4的新净收入重新计算。4800欧元净收入是含私立健康保险还是不含？作为慕尼黑隐形冠军公司的一名雇员，这算是相对较低的收入。如果一个人自己不买房产，还要每月支出2800欧元租金，我也很难支持这种情况。