二手房融资

论坛参与者你们好，

我找到了一栋非常漂亮的二手房，带有漂亮的土地。它建于1999年，只需粉刷墙壁就可以搬进去。售价为260K,-€，外加相关费用，首付款有100K,-€。所以需要贷款190K,-€，贷款条件如下：

[*]期限20年，完全还清
[*]月还款950
[*]家庭收入4K
[*]年龄40岁
[*]无其他负债。

我觉得听起来不错，但后来发现这是120%的融资。我猜银行对这处位于农村的木结构房屋估价非常低。

120%融资对我有什么影响？

补充一点，上述条件来自一家跨地区的理财顾问，而非某银行对具体房产的具体审批。

非常感谢大家的回答

你好

融资银行会对房子进行（大致）检查，也就是根据位置、描述、照片以及其他一些信息进行评估，从而确定抵押价值。不同银行的标准不同，大致可以按购价的2/3来计算，只要购价不是完全虚高。

这意味着在你的情况下，抵押价值大约会被定为175,000欧元，你需要以自有资金弥补差额。

按照假设的数字，你缺口是15,000欧元，不过如果你找到一家银行给这处物业的抵押价值定为购价的+73%，那么你用自有资金就可以满足需求。

此外，还会审查你/你们的家庭状况，是否真的有950欧元的余额用于还贷。

因此，我建议你带着目标购价（或许还有谈判空间！？）咨询当地两三家银行，看看你能贷到多少款，银行如何评估这处房产。

当然，也可以考虑外部融资（网络、经纪人或其他什么途径）作为备选方案，不过我并不推荐。我自己买房时也考虑过，但最后没有采用，事后看来这不是错误。

此致
敬礼
Dirk Grafe

你好，

KP：260k贷款190k，银行假设贷款金额的抵押率为120%。这意味着银行将房屋估价为158k。

我觉得以158k的抵押价值来比较260k的购买价格，挺夸张的。是的，银行依赖于房产说明书、照片和历史价格。不过，萨克森农村地区的房价热潮肯定没怎么影响到........... 我自己家人在萨克森。

作为买家，我要么会警惕，要么会向银行质疑他们如何得出158k的估值。

房子空置多久了？那边其他房子的价格范围是多少？

另外， 提议联系当地银行的主意也不错。他们应该很了解本地市场。最终，关于贷款条件的话，只要利率合适，我个人不在乎是抵押率350%还是60%。

只是对估价我感到有点不安。你的框架条件是合适的。

也许一些关于房子的数据也会很有趣。[80m² ohne Keller]如果是在一块价值5000欧元的土地上，那么这可能是对的。否则，如果是较新的房子，且状况良好，价值应该更高。

这肯定也取决于木结构房屋的制造商。是由当地的木匠制作的，还是由知名制造商生产的，或者是在国外廉价生产的。

如果银行对房产的抵押价值只评估为158千欧元，我一定会追问。要么银行的评估非常保守，要么购买价格太高。

在附加费用为11.5%的情况下，整个购买价格必须达到258千欧元，才能实现“100%融资”，这意味着你购买房子的最高价格必须是231千欧元。问题是是否以及如何能够做到这一点。

然而，在萨克森州购买价格过高的可能性确实存在，而且这与房屋制造商无关——如果地段不好，地段就是不好。即使是“当地的木匠”也无法改善这一点。

此致
Dirk Grafe