以公司作为一半租户的房屋融资

你好，

我刚来到这里，不过我已经尝试记住本论坛的规则，因此如果我犯了错误，请大家多多包涵。

我和我的女朋友在一起5年后，马上准备迈出下一步。我们已经一起住了整整5年，目前在一个租金相对较高的城市里有一套公寓。

因此我们在考虑是否购置一套自有住房——不过我想先尽可能全面地了解相关信息，避免在完全天真和毫无准备的情况下直接去银行。

因此我将我的陈述进行如下分段：

1. 财务状况

我的女朋友有一份月净工资约2200欧元的固定合同，在一个稳定的行业工作。我自己经营一家小企业，自2010年以来一直存在。过去很长时间我没有拿工资，固定收入是通过一份兼职工作获得的，净收入约为800欧元。
现在可能会有所变化，因为我的企业正高速增长，而且我的女朋友也在进行一份轻微工作。

因此我们的以下收入（均为净收入）：

女朋友工资 2200€
女朋友第二份工作工资（轻微就业）300€
兼职 800€

= 3,300€

我们当前的固定支出如下：

私人负担（均为毛额）：
冷租金 650€
附加费用 100€
车库 70€
电费 70€
生活费用 350€
保险费 50€

= 1,290€

公司负担（均为毛额）：
DSL 网络费 100€
手机合约 100€
广播费 17.50€

= 217.50€

私人 + 公司
= 1,507.50€

我们的自有资金目前约为40,000€

2. 公司作为租户

我之前已经提到，我的企业持续增长。因此我目前一直在寻找既能负担得起又能展示的办公空间。但低于800欧元冷租金的地方很少。
虽然这还算能承受，但这样一来私人和公司方面的月租总共将有约1,500欧元外加附加费用。我们的想法是，也许可以建得更大一些，或者设计一个单独的入口作为独立的公司办公区，并收取固定租金，由公司支付。


我的问题是：

[*]你们认为我们的计划是否合理或可行？
[*]我们大概能买多大的房子？网上有一些计算器，但我怀疑这些计算器是否能考虑到有经验的建房者经历过的一切。
[*]我们应该如何准备与银行的谈话？
[*]先有鸡还是先有蛋：我们是先确定融资并向银行展示“理想房产”，还是银行期待我们准备更具体的信息（比如已经和建筑师沟通过，尽管融资还未确定）？
[*]银行会如何看待租赁这一想法？我当然可以提供过去5年的财务报表，这没问题——但银行会不会仍然视为风险？

期待大家的回复！

我认为关于“Vermietung”的事情对银行来说几乎无关紧要，因为他们很可能会把你个人和你的公司放在一起看待，而你必须以私人房地产融资或者带有个人担保的商业融资方式来处理这件事。

对银行来说不太好的一点是，几乎100%的风险都取决于你的公司的成功，因为你是个体户，你的女朋友是雇员，公司也同样如此。

你好 lastdrop，

非常感谢你的回复。

也许我没有表达得足够清楚：我的女朋友不仅仅是我的雇员。她的大部分收入来自一家历史悠久且稳健企业的正式工作。我只是支付她300欧元，作为她每月帮我准备税务顾问所需资料的报酬。

公司和我作为个人其实不应该被混为一谈，因为公司是一个法人实体。也就是说，属于公司的钱就是公司的，不属于我。

抱歉，没注意到，公平的观点。

没问题，发生了 :-)

考虑到这个更正：你会怎样看待这件事？请也考虑到我的公司从法律上来说首先是一个独立的实体。也就是说，公司所有的钱不属于我。我只是决定如何使用这笔钱，但我的资产和公司的资产是严格分开的，我也不能随意动用公司的资金。因此，如果银行试图把两者混为一谈，我会感到很惊讶。

我不太愿意通过公司购买这处房产，因为据税务顾问说，这可能会带来税务问题。

如果你建造一种双拼房屋，其中一半最初设计为办公室，但也可以相对容易地改造为住宅，这可能很重要。

如果你的女朋友购买部分产权，那么如果分开，你必须采取保障措施（购买选项）。否则冲突潜力太大！

通过自有办公室，你可以在税务上成立经营拆分。

成立经营拆分本身没有问题，问题在于如果你放弃了你的办公地点，那么隐藏的收益就必须纳税！