现在融资购买土地还是继续积累自有资本？

你们好，亲爱的们，
我已经默默关注了很久。买房这件事让我和我丈夫已经考虑了一段时间。现在情况是，我们找到了一个梦想的地块，但打算1-3年后再建房。
现在的问题是，现在先贷款买地然后以后建房是否划算，还是先积攒更多自有资金更好。当前存款率大约是每月4000欧元。哪种经济上更合理？先介绍一下我们：我丈夫是美国人。由于有外国收入，我们的利率是5%，最长贷款期限为20年。因为贷款额度未担保，前5年我们需要支付较高的月供，之后可以降低月供。
每月支出大约是2800欧元+租金。期待你们的回复……
祝好

关于你们的一般情况：

[*]你们是谁？夫妻
[*]你们多大了？女38，男41
[*]有孩子吗？1个
[*]计划要孩子吗？没有
[*]你们职业是什么？美国陆军和MTR
[*]你们是上班族、自雇、退休、家庭主妇、家庭主夫等？
[*]你们每周工作多少小时？全职和兼职

收入和资产状况：

[*]你们有哪些收入（毛/净）？大约7000欧元和1100欧元净收入
[*]有多少儿童补助？250欧元
[*]有其他转移支付如育儿津贴、病假工资等吗？
[*]你们有多少自有资金？70000欧元
[*]打算拿多少资金投入买房项目？几乎全部

支出状况：
已经包含在其他项目中的支出当然可以省略。此清单不完整，可以任意添加或合并。请务必注明所有费用为月度费用，即使某些费用年付！

居住成本：

[*]当前冷租金 1100欧元
[*]当前暖租金 1235欧元
[*]电费 80欧元
[*]燃气费 180欧元
[*]水费、下水道费、垃圾费、街道清扫费等附加费用
[*]电话费、互联网、手机费 155欧元

交通成本：

[*]公交和地铁月票（包括孩子）12欧元
[*]汽车贷款（或新车储蓄）0欧元
[*]保险费 100欧元
[*]税费 14欧元
[*]燃油费 300欧元
[*]维修费 0欧元
[*]其他
[*]有第二辆车、摩托车、电动车吗？请全部再次列出！

保险费用：

[*]私人医疗保险（包括补充医疗保险、病假津贴等）
[*]责任保险（包括宠物）
[*]资本寿险或风险寿险
[*]养老保险（包括Riester、Rürup等）
[*]职业残疾保险
[*]意外保险
[*]家庭财产保险
[*]法律保护保险
[*]其他保险（如旅游保险、丧葬保险等）

生活费用：

[*]食品 500欧元
[*]餐厅费用 100欧元
[*]护理/药妆
[*]宠物（食物、看病、药物、笼舍费）100欧元
[*]药物
[*]服装
[*]家具
[*]幼儿园/学校费用（含餐费）
[*]补习费
[*]学习用品和书籍
[*]协会费用/健身房 10欧元
[*]保姆
[*]玩具
[*]清洁
[*]电视/视频/音频/CD/DVD
[*]门票（足球、电影院、音乐会等）
[*]捐赠
[*]其他 380欧元

储蓄项目：

[*]假期
[*]房子 4000欧元
[*]养老
[*]爱好/礼物
[*]其他

其他支出：

[*]赡养费？
[*]贷款？
[*]其他？
[*]还有遗漏吗？请在此说明！

收入和支出总计：

[*]收入总计 8100欧元
[*]支出总计 4000欧元
[*]余额 4100欧元
[*]其中冷租金和可放弃储蓄项目总计（如房屋储蓄率）

房产相关一般情况：

[*]地块大小？700平方米
[*]具体尺寸？
[*]土地基准价？
[*]新建房、旧房（建造年份）、房屋类型？
[*] ？
[*]房屋面积多大？( / 使用面积)
[*]竣工后土地和房屋市值？

建筑或购房成本：

[*] 225.000欧元
[*]基础设施费：已经接通
[*]附加购房费用（公证、法院、土地交易税、中介费）12%
[*]建筑或购房费用（含 ， ）
[*]翻新及/或维修费用
[*]建筑附加费用（如住房接入、地质鉴定、电源等）
[*]外部设施/露台、道路、园林绿化、围栏等
[*]融资费用（如手续费或准备金利息）
[*]总成本

其他费用：

[*]厨房费用
[*]家具、灯具、装饰
[*]其他非购房、房地产附加或建筑及附加费用

费用汇总：

[*]总成本
[*]可扣除自有资金
[*]融资金额

必要贷款信息：
（若有多个组成部分请分别填写，若有多种方案请明确区分）：

[*]贷款金额
[*]贷款类型（如年金贷款、到期还本贷款等）
[*]利率（年息名义利率或实际利率）
[*]利率固定期限
[*]利率期末剩余贷款余额
[*]假定总贷款期限至完全还清
[*]初始还款比例
[*]月还款额
[*]可否部分偿还？（请注明金额）
[*]可否变更还款比例？（说明次数、还款比例范围等条件）
[*]如为预付、中期或TA贷款结合建筑储蓄合同，请注明建筑储蓄合同细节（建筑储蓄金额、存款利率、最低存款额、最低储蓄金额、预计储蓄额、Riester津贴、预计拨付时间、后续贷款利率等）

假设要建的小房子包括附加费用和所有杂费总共是550,000欧元，土地加上购买附加费用是250,000欧元，自有资金减去70,000欧元。那么大约还剩730,000欧元需要融资。以5%的利率和2%的还款率来看，尽管你们收入可观，但我觉得还款额会很高。目前继续尝试降低生活成本，最大化储蓄率。你们应该能在两年内再攒下大约100,000到120,000欧元，然后再重新规划。我无法想象到那时地价会有显著上涨，如果你们在规划时直接采用较高的能源标准，房屋建造成本应该只会适度增加。我在550,000欧元的建造成本里也这样假设了。也许你们用130平方米且标准非常简单，也许房屋成本能减少大约100,000欧元，但这我无法判断。那样计算方式也会稍有不同。大块土地也需要设计规划。

我建议再整体考虑这个项目，模拟一下房子和土地“搭配”的效果。如果没有全面成本核算，可能会造成严重的失败。

我很难理解，在7%的通胀率下，今年和2024年额外3%的情况下，建筑价格为何不会显著上涨。即使只是通胀，我们也在谈论10%，也就是两年内上涨55000欧元的价格。

为此存钱没有意义。

利率也会下降，但不会在接下来的3、4年内下降。通胀的目标区间必须先稳定达到、维持或低于2到3年。

5%？目前可能更接近4%。

一栋房子不一定非得花55万欧元，但我们这里总是在进行这种荒谬的辩论，令人疲惫。

8000欧元净收入，几乎无可挑剔。不建议等待。

非常感谢您的回复。我们并不追求豪华的房子。可能是无地下室的预制房，配备标准设施，车棚也足够。大约130-150平方米会比较合适。由于我们必须在比较差的条件下融资，我很清楚必须在很多方面节省开支。目标是在未来2-3年内积攒至少15万到20万欧元作为自有资金。我们压力不大，也不需要马上买房。自有住房的梦想始终存在，因此我们也会先做一些了解。地块的位置非常好，简直棒极了。我们考虑的是先把这块地锁定下来，再继续攒自有资金。我只是有点不确定这是不是一个好的财务决定，因为利率很高，是否更好是在几年后用自有资金买一块无需贷款的地，或者用充足的自有资金同时融资买房和买地。贷款30万到40万欧元对我们来说是比较舒适可行的。我希望这是现实的。你认为通货膨胀使得这个决定已经划算了，对吗？

你们有建筑强制要求吗？如果那是你们梦想的地块，那么我会考虑现在买下这个地块。可以考虑是否采用灵活融资的方式（这样不会限制整体融资），不过这目前也有点复杂……至少我会先模拟各种方案，和财务人员聊聊。如果你们打算“1到3年内”建房，那我不会一直拖着不做任何事。所以现在就评估一下你们的可能性（如果需要，可以找外部顾问），弄清楚你们看重什么，然后看看这个地块是否合适。不过，现在因为“我们是明年才打算建房”就拒绝一个地块，对我来说也不太合理，只要财务上能行。

这主要是没有意义的，因为从“我们想建造”到“挖掘机开始挖坑”之间通常会有一到两年的规划和准备时间。

不少业主仅仅寻找合适的建筑承包商就花费了五六个月，然后又花六个月进行规划。

如果想建造，那就现在。