资助土地+在2-3年内建房？

大家好，

我们刚从我们所在的社区得到一个建议，在决定购地之前，应当先准备好资金（需求非常旺盛）。

因此，我想简要说明一下我们当前的情况：

- 储蓄型建筑贷款 6千欧元（总额10万欧元；大约从3万欧元起开始分配；每月缴纳400欧元）
- 自有产权公寓（价值约12万欧元；剩余债务约5万欧元；该公寓上有抵押贷款；目前租出，每月租金毛收入500欧元）
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我估计我们目前大约有7.5万欧元的“储蓄”。但由于大部分资金都绑定在公寓里，银行上的钱并不能很快提取。

我们计划大约3年后建房。目前我们还有以下每月支出，这些支出3年后会消失或还清：
- 汽车贷款（340欧元）
- 储蓄型建筑贷款还款（320欧元）
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共计每月660欧元

鉴于目前(雷根斯堡，巴伐利亚地区)对地块的需求非常高，我们考虑是否可以提前为地块融资。这样的话，可以在2-3年内先拥有地块，然后只需专注于建房（且时间安排更灵活）。

我现在的问题是，是不是更有意义申请一个包含地块和房屋的大额贷款（我们估计大约35万至40万欧元），还是先为地块融资，之后再融资建房。

- 银行会批准吗……？
- 出于租金收入的考虑，我们不太想卖掉公寓。这也导致我们几乎没有可迅速支配的自有资金……
- 关于分两步融资，怎么操作最合适？我可能会把储蓄型建筑贷款的钱用来还地块贷款？

如果需要更多信息，请告知。

你好 Ranii，

尽管存在一些缺点，通过可变利率贷款进行土地的短期融资可能是最好的选择。

- 有些银行不提供纯土地融资服务。但仍有很多机构提供这项服务。举例（不保证完整）：Ing-Diba，DSL Bank，德国银行，许多储蓄银行等。

- “大方案”，即土地和房屋合并融资，只有在房屋设计确定的情况下才能实现：平面图、居住面积、配置、费用范围。许多人在这方面失败，因为如果今天找到一个漂亮且价格合理的土地（这种土地还有吗？），通常需要快速决定，没时间进行细致的房屋设计。

- 尽管在当前利率环境下，长期融资非常诱人，但通常还是应该对土地进行短期的，即可变利率的融资。长期融资，即长期利率锁定，存在这样的风险：为土地融资的银行可能会拒绝后续的房屋贷款。只要房屋的某些方面不符合银行的预期或规定，就可能发生这种情况。如果仍想建设并融资，则必须更换银行，并提前解除长期贷款。这可能非常昂贵。

- 事先无法排除未来获得房屋建筑贷款失败的风险。即使今天符合贷款银行的授信标准，也不代表2-3年后该机构的政策仍然相同。有许多例子显示，银行的贷款政策有时会发生重大变化。最好不要冒这个风险。

这种做法也有缺点：

- 如果未来2-3年利率上升，可能会后悔没有为土地融资选择长期利率锁定。

- 如果今天在银行A融资土地，2-3年后将整个贷款转到银行B，则需要支付更多的抵押权登记和转让费用。

希望我能帮上忙。

此致
敬礼
Andreas Wenzel

是否可以将[variable Darlehen]的[Eigentumswohnung]作为[Grundstück]的抵押？

你怎么能在没有具体土地的情况下，就从银行“拿到融资”呢？我建议你联系一下可爱的社区代表，坦诚地讨论这些荒谬的言论。你根本不知道在哪块土地、多大面积、什么价格、什么时候能买到——融资怎么可能确定？在申请之前考虑建设的可行性（经济上）是很合理的，你也确实这么做了。但即使分配到了土地，你还有14天时间撤销合同——所以别慌。

ETW的抵押贷款可能行不通，因为——如果我没理解错的话——已经登记了一笔土地抵押权。提供可变利率贷款的银行不会满足于二顺位的土地抵押权。

住房抵押完全有可能成功，前提是销售收入和剩余债务之间有足够的空间。可以是第二顺位抵押，或者甚至是在目前为该公寓提供贷款的银行。

后者甚至有一个优势，即可能节省新的土地登记费用。